觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)那份支持優(yōu)質(zhì)企業(yè)直接融資的通知，刊登在國(guó)家發(fā)改委網(wǎng)站里，如今已有一天，至今討論之聲不絕于耳。開(kāi)始時(shí)，有一小部分人似乎聽(tīng)懂了它的弦外之音，過(guò)了半天很多人都相互議論：房地產(chǎn)企業(yè)融資發(fā)債松動(dòng)啦！
12月12日，發(fā)改委發(fā)布《國(guó)家發(fā)展改革委關(guān)于支持優(yōu)質(zhì)企業(yè)直接融資進(jìn)一步增強(qiáng)企業(yè)債券服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)能力的通知》，明確重點(diǎn)支持符合要求的優(yōu)質(zhì)企業(yè)發(fā)行企業(yè)債券，要求包括主體信用等級(jí)達(dá)到AAA；優(yōu)質(zhì)企業(yè)債券實(shí)行“即報(bào)即審”，安排專(zhuān)人對(duì)接、專(zhuān)項(xiàng)審核。
此次《通知》的亮點(diǎn)，還有獲支持發(fā)債的優(yōu)質(zhì)企業(yè)范圍。發(fā)改委并未表現(xiàn)出明顯偏好，大致分為四大類(lèi)大約十七個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)行業(yè)，僅對(duì)財(cái)務(wù)、評(píng)級(jí)指標(biāo)提出要求。四類(lèi)企業(yè)中，處于最后一類(lèi)企業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)無(wú)疑獲得了足夠多的關(guān)注度。
《通知》顯示，資產(chǎn)總額大于1500億元，營(yíng)業(yè)收入大于300億元，原則上資產(chǎn)負(fù)債率不超過(guò)85%，且主體信用等級(jí)達(dá)到AAA的房地產(chǎn)企業(yè)，可被列入“優(yōu)質(zhì)企業(yè)”名單。
上述規(guī)定受到關(guān)注的原因在于，“企業(yè)債”一般由央企、國(guó)企發(fā)行，審核權(quán)掌握在發(fā)改委，房企基本很少涉及。Wind數(shù)據(jù)顯示，今年發(fā)行企業(yè)債的行業(yè)分布中，最高是資本貨物行業(yè)（1393.4億元），其次是運(yùn)輸業(yè)（212億元），房地產(chǎn)業(yè)發(fā)行規(guī)模僅為5億元。
而發(fā)改委的新政，直接將企業(yè)債的發(fā)行主體擴(kuò)容至優(yōu)質(zhì)房企，這種表態(tài)在近年來(lái)相對(duì)罕見(jiàn)，尤其在房地產(chǎn)調(diào)控持續(xù)近兩年的形勢(shì)下更容易引起不同解讀。
房地產(chǎn)發(fā)債上一次迎來(lái)寬松周期，大約還要追溯至2015年。當(dāng)時(shí)央行創(chuàng)設(shè)PSL工具為棚改提供資金支持，地產(chǎn)限購(gòu)政策開(kāi)閘，首付比率、貸款利率和稅率等多維度全面放松，房企銀行間融資、票據(jù)、公司債獲得鼓勵(lì)，這直接催生出了一個(gè)房地產(chǎn)盛世。
但此后房地產(chǎn)公司債、企業(yè)債券等融資渠道陸續(xù)受到限制，上交所、銀監(jiān)會(huì)、發(fā)改委等先后出臺(tái)調(diào)控文件，成為房企發(fā)債監(jiān)管由松到緊的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。
以企業(yè)債為例，2016年11月，發(fā)改委發(fā)布《關(guān)于企業(yè)債券審核落實(shí)房地產(chǎn)調(diào)控政策的意見(jiàn)》，嚴(yán)格限制房企發(fā)行企業(yè)債券融資，用于商業(yè)性房地產(chǎn)項(xiàng)目，用于保障性住房、棚戶(hù)區(qū)改造、安置性住房項(xiàng)目除外。
如今發(fā)改委對(duì)企業(yè)債券發(fā)行主體認(rèn)定的表述松動(dòng)，盡管仍有財(cái)務(wù)、評(píng)級(jí)指標(biāo)顯示，但之于房企不折不扣是一個(gè)向好的跡象，畢竟，這個(gè)信號(hào)等了似乎整整過(guò)了三年之久，一時(shí)間市場(chǎng)群情亢奮。
有投資者公開(kāi)喊出“地產(chǎn)龍頭基本面在觸底反彈”的口號(hào)，直言企業(yè)債無(wú)抵押、利率低、可自由支配，“是地產(chǎn)商的最?lèi)?ài)”。有研究機(jī)構(gòu)漏夜兼程，從滬深港上百家房地產(chǎn)上市公司篩選出滿(mǎn)足企業(yè)債發(fā)行要求的約達(dá)20家房企，這批企業(yè)多是行業(yè)前三十強(qiáng)，顯示行業(yè)融資集中度進(jìn)一步提升。
這種情緒傳導(dǎo)至股市，12月13日地產(chǎn)股早盤(pán)集體拉升，華夏幸福、萬(wàn)科A、保利發(fā)展、新城控股、招商蛇口等領(lǐng)漲；至收盤(pán)止，藍(lán)光發(fā)展?jié)q停，新城發(fā)展?jié)q8.10%，旭輝漲7.01%，萬(wàn)科、融創(chuàng)、綠城、世茂房產(chǎn)、中駿等漲幅逾5%。
市場(chǎng)情緒并不能掩蓋各方對(duì)發(fā)改委文件中的限制條件解讀有爭(zhēng)議?！锻ㄖ穼?shí)行“負(fù)面清單”，包括用于房地產(chǎn)投資和過(guò)剩產(chǎn)能投資。將“房地產(chǎn)投資”和“過(guò)剩產(chǎn)能投資”放一起，這種有意無(wú)意的組合仍顯示出：政策對(duì)于房地產(chǎn)調(diào)控仍持審慎態(tài)度。
民生證券此前不無(wú)擔(dān)憂(yōu)地提及，“房地產(chǎn)投資”限定的范圍包括是否長(zhǎng)租公寓、舊城改造、產(chǎn)業(yè)園區(qū)的開(kāi)發(fā)建設(shè)投入，存在不確定性。天風(fēng)證券同樣認(rèn)為，不能單純把本次發(fā)改委企業(yè)債對(duì)優(yōu)質(zhì)企業(yè)債券審核的放松，看成房地產(chǎn)行業(yè)政策的轉(zhuǎn)向。
諸如上述擔(dān)憂(yōu)的情緒夾雜在一場(chǎng)地產(chǎn)狂歡中，并未受到足夠重視，直到權(quán)威聲音的出現(xiàn)，市場(chǎng)與真相之間“信息真空”才逐漸得到填補(bǔ)。12月13日午間，發(fā)改委主管的媒體《中國(guó)經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)》對(duì)權(quán)威人士進(jìn)行了采訪。
權(quán)威人士表示，按照中央關(guān)于房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)的精神，目前國(guó)家發(fā)改委企業(yè)債券只支持棚改、保障性住房、租賃住房等有限領(lǐng)域的項(xiàng)目，不支持商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。這幾年，企業(yè)債券在貫徹執(zhí)行國(guó)家房地產(chǎn)調(diào)控方面的政策沒(méi)有變化。
官方的辟謠式表態(tài)字字鏗鏘，用“堅(jiān)決”“一貫”“非常嚴(yán)厲”形容發(fā)改委對(duì)國(guó)家關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控的決策部署，并強(qiáng)調(diào)這一點(diǎn)在企業(yè)債券融資方面“也是一致的”。這種表態(tài)同樣把房地產(chǎn)行業(yè)拉回現(xiàn)實(shí)，說(shuō)明企業(yè)債券新政對(duì)房企的影響，只是“情緒沖擊>實(shí)質(zhì)沖擊”。
這時(shí)候回過(guò)頭，結(jié)合近兩個(gè)月發(fā)改委的一系列表態(tài)，或許才會(huì)洞察到字里行間的重量。
11月，發(fā)改委新聞發(fā)言人孟瑋公開(kāi)提及，支持優(yōu)質(zhì)企業(yè)申請(qǐng)發(fā)行企業(yè)債券，鼓勵(lì)將債券募集資金用于國(guó)家重大戰(zhàn)略、重點(diǎn)領(lǐng)域和重點(diǎn)項(xiàng)目。12月13日，權(quán)威人士強(qiáng)調(diào)，企業(yè)債券所募集資金必須用于項(xiàng)目建設(shè)，項(xiàng)目須符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策和宏觀調(diào)控政策。
饒是如此，仍有人相信，優(yōu)質(zhì)企業(yè)的企業(yè)債發(fā)行通道再度打開(kāi)，盡管房企發(fā)債資格受限、債券資金使用受限，但它仍帶來(lái)“融資環(huán)境有所放松”的信號(hào)，有利于提振企業(yè)信心。
有券商也認(rèn)為，發(fā)改委新政對(duì)優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)公司的融資端減壓，實(shí)際上也隱喻了政策端的探底以及邊際松動(dòng)。但有擔(dān)憂(yōu)聲音稱(chēng)，房企更需要關(guān)注其債券募投資金的用途，可能會(huì)成為債券能否獲批的重要影響因素。
結(jié)合未來(lái)2019年的償付高峰期，樂(lè)觀的人士認(rèn)為此次新政的推出一定程度上反映了監(jiān)管的支持。更甚者，有自媒體援引券商說(shuō)法稱(chēng)，此前監(jiān)管對(duì)房企發(fā)債的態(tài)度收緊，如今政策有所松動(dòng)，券商已經(jīng)著手準(zhǔn)備相關(guān)項(xiàng)目。
相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2018年9月-2019年10月房企償還規(guī)模約3800億元。在此情況下部分房企發(fā)行利率逾10%美元債，有的則頻繁與信托達(dá)成合作；為了賣(mài)房回款，近期部分房企頻繁被傳降價(jià)，強(qiáng)制要求員工抵扣工資購(gòu)房，凸顯資金鏈壓力。
這種現(xiàn)狀，正如韓寒在小說(shuō)里描述那樣——
“也許放開(kāi)這紛紛擾擾自在一些，但不能放開(kāi)，比如手攀住一塊凸石，腳下是深淵，明知爬不上去，手又痛得流血，不知道該放不該放，一張落寞的臉消融在夕陽(yáng)里。”
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