近日，北京市大興區(qū)三宗集體建設(shè)用地將用于共有產(chǎn)權(quán)房建設(shè)的消息一出，在被北京房地產(chǎn)市場(chǎng)掀起了波瀾。集體建設(shè)用地用于共有產(chǎn)權(quán)房被人認(rèn)為是北京土地制度的重大創(chuàng)新，可能會(huì)給供需市場(chǎng)帶來(lái)大的波動(dòng)，被認(rèn)為是市場(chǎng)很多人忽略的重磅信息。但事實(shí)究竟是怎樣，北京樓市真的會(huì)受影響嗎？鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)帶你傾聽(tīng)更多的聲音。

土地市場(chǎng)出現(xiàn)“新”性質(zhì)  F81屬性被關(guān)注

在三宗土地的掛牌出讓公告中，首次出現(xiàn)了F81綠隔產(chǎn)業(yè)用地（建設(shè)共用產(chǎn)權(quán)房）的字樣。

對(duì)于F81綠隔產(chǎn)業(yè)用地，相信大家并不陌生。在2013年《北京市地方標(biāo)準(zhǔn)城鄉(xiāng)規(guī)劃用地分類標(biāo)準(zhǔn)》中就有解釋：F81綠隔產(chǎn)業(yè)用地指的是，根據(jù)綠化隔離地區(qū)有關(guān)政策，為保障綠地實(shí)施及集體經(jīng)濟(jì)發(fā)展安排的產(chǎn)業(yè)用地。

在F81綠隔產(chǎn)業(yè)用地用括號(hào)標(biāo)注“建設(shè)共有產(chǎn)權(quán)房”，顧名思義就是出讓宗地中F81性質(zhì)的土地將用于共有產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)。

過(guò)去，作為F81的集體建設(shè)用地一般被用于公租房的建設(shè)，此次作為共有產(chǎn)權(quán)房用地，是全國(guó)首例。所以，有觀點(diǎn)認(rèn)為，集體建設(shè)用地建共有產(chǎn)權(quán)房是北京土地供應(yīng)市場(chǎng)的重大創(chuàng)新內(nèi)容。因?yàn)楣灿挟a(chǎn)權(quán)房的購(gòu)買者擁有部分產(chǎn)權(quán)，所以有觀點(diǎn)認(rèn)為這實(shí)際上是集體土地參與商品房建設(shè)的一個(gè)信號(hào)，透露出的是“重磅”信息。

合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅并不這么認(rèn)為。在她看來(lái)，無(wú)論是這次集體土地用于建設(shè)共有產(chǎn)權(quán)房建設(shè)，還是日前海淀掛牌的企業(yè)自有用地用于共有產(chǎn)權(quán)房建設(shè)，都是用于保障性住房的建設(shè)，主要是為了彌補(bǔ)保障性住房土地收儲(chǔ)成本過(guò)高、推升房?jī)r(jià)，從而導(dǎo)致的市場(chǎng)去化難等問(wèn)題，是對(duì)保障性住房?jī)?nèi)部循環(huán)機(jī)制的調(diào)整，對(duì)商品房市場(chǎng)沒(méi)有影響。

在她看來(lái)，當(dāng)集體建設(shè)用地明確用于商品房的建設(shè)，對(duì)于樓市來(lái)說(shuō)才是重要信號(hào)的釋放。

集體用地介入 為北京保障房目標(biāo)完成提供新路徑

對(duì)于整個(gè)商品房住宅影響不大，不意味著集體用地用于共有產(chǎn)權(quán)房建設(shè)沒(méi)有意義。

鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)查閱資料發(fā)現(xiàn)，本次大興區(qū)瀛海鎮(zhèn)出讓的三宗土地，總建設(shè)用地面積約15.1萬(wàn)平方米，其中約13.93萬(wàn)平方米會(huì)用于建設(shè)共有產(chǎn)權(quán)房。根據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，截至目前，北京入市的共有產(chǎn)權(quán)房已經(jīng)多達(dá)29個(gè)項(xiàng)目，提供房源32446套，比2017年全年供應(yīng)房源增加765%。在中原地產(chǎn)首席分析師張大偉看來(lái)，集體土地進(jìn)入共有產(chǎn)權(quán)房市場(chǎng)，將使共有產(chǎn)權(quán)房供應(yīng)量有明顯增加。

公開(kāi)資料顯示，三宗土地建設(shè)的共有產(chǎn)權(quán)房銷售價(jià)格都被設(shè)定在2.9萬(wàn)/平方米，且含全裝修費(fèi)用。根據(jù)鏈家二手房成交數(shù)據(jù)顯示：瀛海鎮(zhèn)二手房成交均價(jià)約3.89萬(wàn)/平方米。也就是說(shuō)大興瀛海鎮(zhèn)本次出讓的三宗土地所建設(shè)的共有產(chǎn)權(quán)房?jī)r(jià)格僅為其周邊市場(chǎng)價(jià)的四分之三左右。張大偉認(rèn)為，共有產(chǎn)權(quán)房?jī)r(jià)格低于商品房，近期朝陽(yáng)、豐臺(tái)、海淀、大興等區(qū)域共有產(chǎn)權(quán)房也大量上市，整體緩解了剛需市場(chǎng)供需結(jié)構(gòu)。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)認(rèn)為，集體建設(shè)用地沒(méi)有類似征地一說(shuō)，與國(guó)有建設(shè)用地同權(quán)，有助于降低土地出讓成本，與共有產(chǎn)權(quán)房建設(shè)的導(dǎo)向匹配。如果此類土地后續(xù)能夠獲得相對(duì)好的發(fā)展態(tài)勢(shì)，對(duì)相關(guān)住房項(xiàng)目?jī)r(jià)格的下調(diào)是一種利好。

對(duì)此，合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅進(jìn)行補(bǔ)充分析。她表示，共有產(chǎn)權(quán)房是在特定人群內(nèi)封閉循環(huán)的一種特定屬性的保障性產(chǎn)品，其本身去投資化、對(duì)產(chǎn)權(quán)的鎖定等限制，使得在定位、價(jià)格等方面有偏差的共有產(chǎn)權(quán)房相關(guān)地塊在今年土地出讓環(huán)境下遭遇多次流標(biāo)。集體建設(shè)用地介入共有產(chǎn)權(quán)房領(lǐng)域，一方面可以讓共有產(chǎn)權(quán)房的房?jī)r(jià)、土地價(jià)格得到合理控制；另一方面也為北京5年完成25萬(wàn)套共有產(chǎn)權(quán)房供應(yīng)計(jì)劃的完成，提供相應(yīng)的保障。