臨近年底，北京二手房市場買賣過程儼然變成了一場“價格博弈戰(zhàn)”。
90度地產走訪市場發(fā)現(xiàn)，不同價位的二手房分化出了不同的命運：微降的房子難賣，降價幅度大的房子更容易找到買家。
“四季度來，成交最快的還是那些降價幅度大的急售房源。”某中介經(jīng)紀人說，價格下跌是最誘人的信號，往往這個時候，購房者便會聞風而動，由此買到合適房源。
有意思的是，中介機構給出的數(shù)據(jù)與市場調查情況曲線大致相同。
在成交量大幅下挫的同時，成交價格也明顯下降。中介機構統(tǒng)計顯示，買房議價幅度不斷增大。
根據(jù)北京麥田成交房源價格監(jiān)測數(shù)據(jù)，10月份，在雙方議價中降價房源比例達到95%，和上月相比降價房源占比相當，但低降價幅度的成交房源占比在持續(xù)減少，而高降價幅度的成交房源占比有所增加。
說到底，面對活躍度減弱的市場，二手房的議價空間變大了，業(yè)主對接下來房價預期也變了，為達成交易，買賣雙方談判的空間在加大。
房價降了 市場活躍度卻弱了
中介：房價降了，市場活躍度卻弱了
“同樣戶型的房子，年初成交價格440萬，最近成交價格在370萬左右，降了70多萬。”
來自朝陽區(qū)某中介機構的老趙對90度表示，這是他親身經(jīng)歷的一個二手房降價案例，據(jù)他估算，青年路華紡易城片區(qū)的整體降幅在15%左右。
房價降了，買房者觀望，挑挑揀揀，賣房者不甘心低價出手。市場一度活躍不起來，成交量處于低位。
那么，今年，北京二手房市場的成交量處于一個什么樣的段位呢？數(shù)據(jù)顯示，2017年北京二手房成交13.6萬套，中原地產首席分析師張大偉預計2018年北京二手房全年交易在15萬套左右，這一數(shù)字可能略高于去年，但仍然遠遠低于2016年的成交量。
這樣的行業(yè)現(xiàn)狀也讓老趙的收入低了不少
“收入比去年低了一些，因為成交少多了。”老趙說，在中介行業(yè)，平均帶看20次才可能產生一個成交，帶看量下降了，必然意味著成交幾率小了。
但老趙依舊很幸運，自己在12月份帶看12次就成交了兩套，不過，老趙形容這是超乎尋常的幸運，不是常態(tài)。
老趙說，幸運要歸功于兩點：一是，他做地產中介快10年了，無論是房源還是客戶資源，他手上還是有些資源的。在行業(yè)不景氣時，這種資源尤其重要。因為，他成交的兩單都是老客戶介紹的；二是，不少業(yè)主著急用錢，降價幅度大，因此很快成交。
老趙感覺二手房價格還在持續(xù)下降，不過小戶型房子的降幅還沒有那么明顯，比如管莊雙橋區(qū)域，因為小戶型多，成交總價低，是目前最活躍的成交區(qū)域。大戶型房子成交很慢，某小區(qū)以大戶型產品為主，掛牌100多套房源，一個月只成交3套。
有意思的一幕是，自己擁有三套房、原本打算賣掉其中一套用來還房貸的老趙，在房價普遍降價的節(jié)骨眼上，也猶豫糾結起來了，因為他不想妥協(xié)降房價。
“我現(xiàn)在還能挺一挺，吃老本唄?？纯疵髂晔袌鲈趺礃?，再決定賣不賣吧……”
房價降了 市場活躍度卻弱了
賣房者：急售房源價格一降再降
在整體市場成交減弱背景下，那些“著急出售、降價幅度大”的房子，一般能很快成交。不過，在賣之前，賣主和買主之間也在暗暗進行著一場心理價格的較量。
“我們這套一居室兩年前花了小30萬裝修，現(xiàn)在急售，可以議價，我先掛到430萬的價格，如果有人誠心全款購買，410萬就成交。這邊賣掉之后我可以趕緊去敲定附近小區(qū)那套兩居室，請幫忙盡快出售。”Alex已經(jīng)不是第一次跟中介表達急切的心情。
年輕的Alex剛組建自己位于望京利澤西園的小家不久。懷著對生活的憧憬，他精心將衛(wèi)生間格局擴大、廚房改成開放式。雖是2000年的小區(qū)，但剛更換物業(yè)，環(huán)境也改善不少。
而最近，驚喜降臨了Alex的家，他和愛人有了自己的娃，父母也準備來照看孩子。Alex隨即意識到一個緊迫現(xiàn)實，一家三代住在北京一個一居室，雖然裝修精致，但空間實在太過擁擠。
年底將至，二手房市場價格持續(xù)下跌，Alex想抓住時機趕緊改善，換一套大點的房子。距離現(xiàn)在住處3.8公里的望京新城小區(qū)以相對低的均價吸引了Alex。
他認為，雖然小區(qū)相對人更多、亂，環(huán)境差些，但現(xiàn)在的房實在住不下，只好忍痛割愛。而望京新城位于望京更中心地帶，他看中的兩居510萬，也是他能承受的改善價格，隨之在上個月就立馬掛牌了自己70平的婚房。
換房心切迫使Alex每天配合著不同時間點的看房客。剛發(fā)出信息時，有一位非?？春梅孔拥娜速Y金周轉需要4個月，Alex思慮過后無法接受這么長的周期，果斷拒絕了他。
但此后的結果是，每天絡繹不絕的看房人，僅停留在看的階段，并未敲定買，而爭議點還是在價格上，都還想再降降。
眼看著同小區(qū)同面積，普通裝修的一居室成交價為404萬時，著急出售的Alex將掛牌價一再下調，最終定到心理承受線410萬時，才有人表示愿意成交。
與Alex的急迫不同，住在朝陽公園豪宅的Libra，由于生意受貿易戰(zhàn)影響而賠錢，正陷入更深沉的焦慮。他打算賣掉123平的一居室，掛牌價格1150萬元，但由于公司資金缺口急需補齊，Libra跟中介聯(lián)系，表達總價1000萬也可成交。
一個有趣的數(shù)字是，代表業(yè)主意愿的掛牌價格變化曲線，雖然過程中出現(xiàn)劇烈波動，但很多時候，結果往往是微降狀態(tài)，這或許能代表業(yè)主的博弈心態(tài)。比如，諸葛找房數(shù)據(jù)顯示，年初北京二手房掛牌均價為64476元/平，經(jīng)一年不穩(wěn)定波動后，11月均價小幅下跌至63556元/平。
房價降了 市場活躍度卻弱了
購房者：買房議價空間大了好多
議價空間大了，買主的預期當然也會跟著發(fā)生變化。
跟很多北漂一樣，小琪畢業(yè)后選擇來北京，打拼多年攢了些積蓄，一直想買房，但由于社保斷過，苦于沒有購房資格。2018年對她很重要，因為今年之內，她的社保將滿五年，獲得購房資格。
2018年的北京二手房市場變化是拋物線。年初，二手房價格還處于低點，隨后，二手房價開始上升，后面越長越高，小琪心里非常著急，面對不斷漲價的二手房，她內心猶豫不決。
9月，北京出臺公積金新政，不僅將貸款額度與繳存年限掛鉤，還認房又認貸，在小琪看來，這個政策就是在打擊剛需購房，為了能趕上政策末班車，很多不著急購房的人都抓緊時間辦理過戶，那時候的辦事大廳簡直人滿為患，很多人只能排在門外，二手房成交由此達到高峰。不過，這一次，小琪還是沒有出手，原因很簡單，她看中的房源價格還是很高。
高峰過后就是下坡，10月，二手房市場一路走低，二手房價格出現(xiàn)松動，這時候，小琪已經(jīng)看了半年多的房子?？吹椒績r在降，小琪的心理上也有了更大降價的預期，所以，她在繼續(xù)看房的期間也在找尋降價幅度更大的房子。最后她看中了東四環(huán)內的一套老房子。
“價格都能談，我談下來降了12萬，房子原來報335萬，實際成交323萬，已經(jīng)屬于接近成交線了，沒有虛高，兩個月前根本不可能，房子的溢價空間很大”。小琪興奮地說。
對于現(xiàn)在的這種情況，業(yè)內人士表示，北京二手房市場以改善型產品為主，這種高總價房源往往有溢價空間，但對于小戶型產品，由于本身總價低，容易成交，業(yè)主一般不愿意降價，從側面可以看出，臨近年底，北京二手房市場成交態(tài)勢持續(xù)低迷。
根據(jù)國家統(tǒng)計局近日公布11月70個大中城市商品住宅銷售價格數(shù)據(jù)顯示，北京二手房價格環(huán)比下降0.6%，連續(xù)3個月處于下跌態(tài)勢。對此，貝殼研究院分析認為，這一方面是由于市場成交低迷，業(yè)主預期松動主動降價所致，另一方面也受結構性因素影響，10月以來單價相對較高的小戶型成交占比連續(xù)兩月下降，導致均價在一定程度上被結構性拉低。
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