2018年，長租公寓行業(yè)跌宕起伏，風(fēng)波不斷。
8月開始，行業(yè)頻繁觸礁，從推高租金到甲醛超標(biāo)，再到因企業(yè)倒閉而暴露出的租金貸業(yè)務(wù)，長租公寓走到了至暗時(shí)刻。
監(jiān)管部門及時(shí)介入，就在漲租金風(fēng)波出現(xiàn)不久后，北京市住建委聯(lián)合北京銀監(jiān)局等部門集中約談自如、相寓、蛋殼公寓等10家主要住房租賃企業(yè)負(fù)責(zé)人，共同承諾不漲租金且拿出手中共計(jì)超過12萬套的全部存量房源投向市場。
面對行業(yè)內(nèi)的金融亂象，北京、上海、西安、深圳等地紛紛表示將嚴(yán)查租賃企業(yè)融資資金用途并對租金貸業(yè)務(wù)進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)管。
從2017年開始，在租售并舉政策的東風(fēng)下，住房租賃市場迎來了高速發(fā)展的窗口期，各路資本搶灘長租市場。而硬幣的另一面則是亂象環(huán)生，輿論嘩然。
在歷經(jīng)了不到兩年的草莽擴(kuò)張期后，長租公寓也將進(jìn)入新航道，依靠短期虧損來拼規(guī)模的發(fā)展方式無以為繼，而如何取得穩(wěn)定的盈利能力將成為獲勝的關(guān)鍵。
長租公寓風(fēng)波不斷
長租公寓風(fēng)波始于2018年七八月的租金上漲。
8月18日，時(shí)任我愛我家副總裁胡景暉在一場電話會(huì)議中指出長租公寓以自如、蛋殼公寓為首的運(yùn)營商以高于市場正常價(jià)格的20%–40%價(jià)格爭搶房源，以達(dá)到規(guī)模擴(kuò)張的目的。而這樣的做法帶來的直接結(jié)果便是推高房租，把成本嫁接到租客身上。
一時(shí)之間，輿論嘩然，市場擔(dān)憂情緒鋪面而來。而后，北京市住建委聯(lián)合多部門集中約談北京幾家大型住房租賃企業(yè)，明確要求住房租賃企業(yè)不得利用融資獲取的資金惡性競爭搶占房源、不得以高于市場水平的租金或哄抬租金搶占房源、不得通過提高租金誘導(dǎo)房東提前解除租賃合同等方式搶占房源。
這場漲租風(fēng)波最終在相關(guān)部分的行政干預(yù)下收場。而隨后爆出來的甲醛超標(biāo)事件再次將長租公寓推上輿論的風(fēng)口浪尖，與租金上漲的性質(zhì)不同，這直接關(guān)乎租客生命健康。
就在不久后，因杭州鼎家公寓倒閉而牽涉出來的長租公寓“租金貸”問題也浮出水面。
實(shí)際情況是，部分長租公寓在租客不知情的情況下欺騙租客簽訂了此協(xié)議。而資金鏈斷裂，運(yùn)營商攜款跑路，房東因無法收到租金將收回房屋，而租客仍需要按時(shí)繳納余下的房租。
針對于租賃市場金融亂象，北京、上海、西安、深圳等地相繼發(fā)布了相關(guān)的管控政策，對開展“租金貸”業(yè)務(wù)設(shè)置條件。
上述長租公寓創(chuàng)始人向時(shí)代周報(bào)記者表示，市場亂象仍然存在，部分運(yùn)營商為了騙取融資方的錢，向融資方虛報(bào)獲取房源的真實(shí)成本，“例如，市場價(jià)正常房租只要3000元，公司和業(yè)主聯(lián)合起來報(bào)價(jià)4000–5000元，然后，公寓運(yùn)營商給業(yè)主一筆回扣。”
問題的暴露折射出長租公寓發(fā)展的普遍困境：前期資金投入大，盈利周期也較長，再加上自身造血能力匱乏，所以才會(huì)借助各種金融手段來維持規(guī)模的發(fā)展和現(xiàn)金流的穩(wěn)定。
行業(yè)回歸理性
新生事物的發(fā)展總是一波三折。在經(jīng)歷陣痛后，而行業(yè)也會(huì)朝著更加健康的方向發(fā)展。
曾經(jīng)的高歌猛進(jìn)者相繼倒在蒙眼狂奔的道路上。2018年以來，好租好住、愛家愛公寓、長沙優(yōu)租客、杭州鼎家、咖啡貓公寓、寓見公寓、昊園恒業(yè)等7家長租公寓品牌因經(jīng)營不善、資金鏈斷裂而宣布倒閉。
而那些寄希望通過高價(jià)格爭奪房源來拓展規(guī)模的小公寓運(yùn)營商們也嘗到了自己釀下的苦果，“目前杭州有幾十家小公司都在轉(zhuǎn)讓手中的房源，根本無人接手，都是因?yàn)榉吭闯杀緝r(jià)格太高導(dǎo)致每套房只有一兩百的利潤，有些房屋甚至是虧本出租。”上述長租公寓創(chuàng)始人向時(shí)代周報(bào)記者如是說。
行業(yè)洗牌或?qū)⑦M(jìn)一步加劇。房東東創(chuàng)始人全靂表示，未來行業(yè)內(nèi)的頭部企業(yè)將有20–30家，占據(jù)市場15%的份額。
隨著行業(yè)進(jìn)入深水區(qū)，盈利難的問題始終橫亙在各大公寓運(yùn)營商面前。其中，租金差+增值服務(wù)+金融杠桿的組合成為行業(yè)普遍認(rèn)同的盈利模式。
近期，公寓運(yùn)營商對行業(yè)的金融探索有了新的突破。
2018年12月25日，平安不動(dòng)產(chǎn)通過官方微信宣布，“平安匯通-平安不動(dòng)產(chǎn)朗詩租賃住房系列資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”已取得上交所的無異議函。這是國內(nèi)首單正式獲得通過的合作型長租公寓儲(chǔ)架REITs。
在成本投入上，魔方公寓表示將“減重”，推輕資產(chǎn)合作計(jì)劃。
魔方公寓相關(guān)負(fù)責(zé)人向時(shí)代周報(bào)記者表示， 2019年魔方主要還是在一二線人口凈流入城市布局，計(jì)劃開拓10萬房源，未來加大輕資產(chǎn)合作模式。”據(jù)悉，魔方未來將走輕重并舉之路，兩者比重分別是50%。
雖然面臨重重困難，但行業(yè)的發(fā)展空間也依然存在。根據(jù)仲量聯(lián)行發(fā)布的《中國長租公寓市場：新挑戰(zhàn)，新機(jī)遇》研究報(bào)告顯示，中國的住房租賃市場服務(wù)于逾2億人口、具年租金逾萬億元人民幣的體量。近10年間，中國的流動(dòng)人口進(jìn)一步向一二線城市聚集，并呈現(xiàn)出年齡低、租房需求大、租賃周期長等特點(diǎn)。
政策紅利也依然存在。在12月24日召開的全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議上，補(bǔ)齊租賃住房短板成為2019年十項(xiàng)重點(diǎn)工作之一。
而在行業(yè)逐漸規(guī)范和政策利好的背景之下，越來越多的新玩家加入這個(gè)競爭激烈的行業(yè)。
2018年9月29日，京東宣布房產(chǎn)頻道上線“京東直租”業(yè)務(wù)，包括碧桂園旗下BIG+碧家國際社區(qū)、萬科泊寓、龍湖冠寓、遠(yuǎn)洋邦舍、魔方集團(tuán)等眾多一線品牌公寓。
玩家隊(duì)伍亦在不斷擴(kuò)張。2018年12月27日，中國銀行(3.610, -0.02,-0.55%)通過官網(wǎng)宣布，中國銀行全資附屬公司中銀城市發(fā)展資產(chǎn)管理（上海）有限公司，近日與長租運(yùn)營專業(yè)機(jī)構(gòu)盈家生活共同出資組建城盈住房服務(wù)有限公司。
2019年，城盈住房將推出聯(lián)結(jié)資產(chǎn)端、資金端和租客端的住房租賃全生命周期系統(tǒng)解決方案—住房租賃綜合服務(wù)平臺(tái)。
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