山東菏澤取消一二手房限售的舉動(dòng)被市場(chǎng)解讀為打響樓市松綁第一槍，在菏澤之后，陸續(xù)又有不少地方樓市政策出現(xiàn)微調(diào)，樓市是否會(huì)再現(xiàn)調(diào)控松緊循環(huán)以及2019年樓市走向成為熱點(diǎn)關(guān)注。

業(yè)內(nèi)人士指出，2019年樓市將進(jìn)入“換擋期”，從全國(guó)樓市整體嚴(yán)控?fù)Q擋到“因城施策、分類指導(dǎo)”就是換擋的重要政策體現(xiàn)，與此同步的是信貸政策、調(diào)控節(jié)奏將在不同城市表現(xiàn)出地區(qū)化差異性，換擋并不代表樓市會(huì)出現(xiàn)大波動(dòng)，相反會(huì)保證全國(guó)樓市整體更為“平穩(wěn)化”發(fā)展。

九城樓市政策出現(xiàn)微調(diào)

據(jù)澎湃新聞不完全統(tǒng)計(jì)，自2018年12月18日山東菏澤明確取消一二手房限售后，一個(gè)月內(nèi)，包括深圳、廣州、珠海、上海、衡陽(yáng)、青島等地先后出現(xiàn)樓市微調(diào)跡象。

其中，珠海允許非珠海市戶籍人才購(gòu)房繳納社保降至1~12個(gè)月。廣州則明確自2019年1月1日起，可用公積金在毗鄰城市購(gòu)買首套房。

深圳和上海等一線城市的首套房貸利率出現(xiàn)調(diào)整。最新政策顯示，上海工行、農(nóng)行、中行、建行、交行五大行對(duì)于首套房個(gè)人貸款利率，都有在基準(zhǔn)利率(4.9%)上打九五折的折扣，即4.655%。優(yōu)質(zhì)客戶可打九折。而深圳則顯示，中行、建行、工行已將首套房貸利率從原來(lái)的基準(zhǔn)利率上浮15%下調(diào)至上浮10%。

青島高新區(qū)則于1月3日宣布暫停執(zhí)行公證搖號(hào)售房的規(guī)定。

湖南省衡陽(yáng)市政府則在公布“暫停商品房限價(jià)”規(guī)定的一天時(shí)間后決定撤銷前述文件。

2018年12月27日晚間，衡陽(yáng)市政府官網(wǎng)發(fā)布信息稱，鑒于衡陽(yáng)市發(fā)展改革委員會(huì)、衡陽(yáng)市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局聯(lián)合印發(fā)的《關(guān)于暫停執(zhí)行<關(guān)于規(guī)范市城區(qū)新建商品房銷售價(jià)格行為的通知>的通知》(衡發(fā)改價(jià)服【2018】45號(hào))，對(duì)穩(wěn)控房?jī)r(jià)的復(fù)雜性判斷不精準(zhǔn)，對(duì)穩(wěn)定預(yù)期的持續(xù)性認(rèn)識(shí)不充分，文件出臺(tái)引發(fā)了市場(chǎng)的誤解和網(wǎng)上的炒作，其影響有悖于部門(mén)出臺(tái)文件的初衷，衡陽(yáng)市人民政府決定撤銷該文件。

短短一個(gè)月不到的時(shí)間，已有9城現(xiàn)樓市微調(diào)跡象。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，房地產(chǎn)政策最嚴(yán)格的時(shí)期已經(jīng)過(guò)去。2019年，全國(guó)可能出現(xiàn)一輪起碼30城以上房地產(chǎn)調(diào)控政策的微調(diào)潮，這也標(biāo)志著本輪樓市調(diào)控全面見(jiàn)底。其指出，對(duì)于二三線城市來(lái)說(shuō)，除了信貸政策，其他政策都有可能調(diào)整。而部分城市的銀行也有可能會(huì)變相的調(diào)整執(zhí)行中的信貸政策。

全年400余次調(diào)控，樓市迎換擋期

按照中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)，2018年全年房地產(chǎn)調(diào)控合計(jì)450次，刷新歷史記錄，同比2017年上漲75%。2018年也成為歷史房地產(chǎn)調(diào)控政策最密集的年份。

也正是在全國(guó)各地頻繁升級(jí)調(diào)控政策，限購(gòu)、限價(jià)、限貸、限售等多重限制下，房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始從之前的高溫逐漸退燒。

58同城、安居客發(fā)布的《2018年樓市總結(jié)》指出，經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下，樓市政策也發(fā)生了重大調(diào)整。2018年3月，“兩會(huì)”政府工作報(bào)告將“房住不炒”作為樓市調(diào)控總體方針，為加快住房制度改革和房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)，全年全國(guó)陸續(xù)發(fā)布調(diào)控政策400余次，保障市場(chǎng)健康發(fā)展。隨著調(diào)控不斷深入，樓市回歸理性，7月中央政治局會(huì)議提出“堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲”口號(hào)，成為樓市降溫 “分水嶺”，政策效應(yīng)明顯顯現(xiàn)。

2018年12月，全國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議提出，要將“穩(wěn)地價(jià)穩(wěn)房?jī)r(jià)穩(wěn)預(yù)期”作為調(diào)控主要目標(biāo)，維穩(wěn)仍是2019年樓市政策基調(diào)。

58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波認(rèn)為，2019年樓市將進(jìn)入“換擋期”，從全國(guó)樓市整體嚴(yán)控?fù)Q擋到“因城施策、分類指導(dǎo)”就是換擋的重要政策體現(xiàn)，與此同步的是信貸政策、調(diào)控節(jié)奏將在不同城市表現(xiàn)出地區(qū)化差異性，換擋并不代表樓市會(huì)出現(xiàn)大波動(dòng)，相反會(huì)保證全國(guó)樓市整體更為“平穩(wěn)化”發(fā)展。

2019年樓市政策取向依然從嚴(yán)為主

張大偉認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)從過(guò)去十幾年的調(diào)控歷史看，最核心的房地產(chǎn)政策是信貸政策，針對(duì)多套房的信貸限貸政策是不是收緊決定了樓市政策的力度，在過(guò)去寬松周期，認(rèn)房不認(rèn)貸，或者普遍性的不約束多套房貸款，使得市場(chǎng)杠桿率過(guò)高。只要信貸政策不出現(xiàn)明顯變動(dòng)，其他政策的調(diào)整對(duì)樓市影響非常有限。

在住建部住房政策專家委員會(huì)副主任、全國(guó)房地產(chǎn)商會(huì)聯(lián)盟主席顧云昌看來(lái)，當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控明確“因城施策”，體現(xiàn)房地產(chǎn)調(diào)控的精準(zhǔn)度。房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控將更加體現(xiàn)“因城施策、因時(shí)制宜”的做法。

對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)是否仍會(huì)重現(xiàn)調(diào)控松緊循序，顧云昌指出，房地產(chǎn)調(diào)控政策的主要目的是以“維穩(wěn)”為主，不希望房?jī)r(jià)出現(xiàn)大漲也不希望房?jī)r(jià)出現(xiàn)大跌。對(duì)于未來(lái)房?jī)r(jià)走勢(shì)，其預(yù)判，一二線城市由于一手房限價(jià)，目前最真實(shí)反映市場(chǎng)情況的二手房房?jī)r(jià)已出現(xiàn)下降趨勢(shì)。這一下行趨勢(shì)會(huì)逐步蔓延到三四線城市。其預(yù)計(jì)，今年房?jī)r(jià)大概率會(huì)是穩(wěn)中有降，平穩(wěn)下行的態(tài)勢(shì)。

張波則認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)總體調(diào)控節(jié)奏不變、區(qū)域性變化呈現(xiàn)從全國(guó)嚴(yán)控到因城施策的指導(dǎo)方針變化，體現(xiàn)了調(diào)控政策將依然保持穩(wěn)定、長(zhǎng)短結(jié)合的節(jié)奏不變，而在打擊炒房的同時(shí)更注重對(duì)剛需人群的保障。其二總體房?jī)r(jià)水平穩(wěn)定、各類城市分化。一線城市價(jià)穩(wěn)量降，二線城市中的部分熱點(diǎn)城市降溫可能加速，三四線城市房?jī)r(jià)上漲的現(xiàn)象在2019年將得到明顯控制。其三信貸政策總體不變，首套優(yōu)惠更多體現(xiàn)，2019年利率依然存在一定的下調(diào)空間，尤其是對(duì)首套房貸利率的優(yōu)惠力度還有望繼續(xù)增加。