在部分城市房地產調控政策出現微調之際，央行又宣布了一個大消息——降準！
盡管近幾次降準，央行都強調是“定向調控”、“并非大水漫灌”，但是仍會被大部分人認為降準釋放資金最終會流向房地產領域，再加上總理昨日罕見提出“全面降準”，更加引發(fā)了業(yè)內人士的遐想——樓市政策春風來了？
那么，此次降準的背景和意義是什么？對樓市究竟有多大影響？
業(yè)內人士認為，降準及相關操作主要目的是優(yōu)化流動性結構，降低融資成本，進一步支持實體經濟發(fā)展，對樓市和房價并無直接利好影響，但是，整個社會資金充裕的情況下，也將間接利好房地產市場，一方面房企的資金壓力有望緩解，另一方面房貸利率有望降低。不過，也有業(yè)內人士認為，光靠個人房貸的小幅放松尚不能立即促進房價反彈，2019年全國主要城市房價下跌、探底的主趨勢不會改變。
降準為了支持實體經濟
對于此次降準，央行有關負責人進一步解釋稱：此次降準仍屬于定向調控，并非大水漫灌，穩(wěn)健的貨幣政策取向沒有改變。此次降準及相關操作凈釋放約8000億元長期增量資金，可以有效增加小微企業(yè)、民營企業(yè)等實體經濟貸款資金來源。置換中期借貸便利每年還可直接降低相關銀行付息成本約200億元，通過銀行傳導有利于實體經濟降成本。這些都有利于支持實體經濟發(fā)展。
從央行的表述來看，降準及相關操作是為了進一步支持實體經濟發(fā)展，優(yōu)化流動性結構，降低融資成本。這一點在業(yè)內已經達成共識，多位業(yè)內專家都認為降準是應對短期經濟增長困境的舉措。
“中國經濟增速下滑，三季度回落至6.5%，四季度繼續(xù)走弱。實體經濟不振，尤其是中小企業(yè)融資難、融資貴的情況仍然存在。為了穩(wěn)增長，支持實體經濟，尤其是小微企業(yè)，降準是合理的貨幣動作。”上海易居房地產研究院副院長楊紅旭說。
貝殼研究院首席市場分析師許小樂也認為，降準是應對短期經濟增長困境的舉措。中央經濟工作會議就提出宏觀政策要強化逆周期調節(jié)，繼續(xù)積極的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，穩(wěn)定總需求。在當前外部環(huán)境嚴峻，內生動力不足的當下，經濟下行壓力較大，減稅、降準在未來將有可能繼續(xù)實施。
“央行在開年即開展降準操作，且兩次實施降準僅間隔10天，并同時宣布，顯示出放松貨幣信貸環(huán)境，支撐實體經濟的急迫心態(tài)。”合碩機構首席分析師郭毅說。
楊紅旭表示，正如央行負責人所言，此次降準仍屬于定向調控，并非大水漫灌。降準，有利于商業(yè)銀行放貸額度的增加，置換部分中期借貸便利，還可降低銀行及企業(yè)融資成本，所以有利于支持實體經濟。
資金充裕間接利好樓市
盡管降準的目的是支持實體經濟，并非直接刺激樓市，但是在業(yè)內人士看來，整體社會資金充裕了，也將間接利好房地產市場，一方面能緩解房企的資金壓力，另一方面房貸利率也可能逐步回調至基準利率。
“對于資金密集型的房地產行業(yè)來說，此次全面降準，且未明確限定資金流向，流動性的寬松，對渴求資金的地產行業(yè)將帶來重大利好。”郭毅認為，首先，對于房企而言，獲得銀行貸款支持的難度將大大降低，房企現金流緊繃的狀態(tài)將得到改善，同時融資成本也有望下調。特別是國企、央企，以及全國排名前30位的頭部房企，更將從中受益。房企資金面的寬松，將有助減少此前在全國頻頻出現的土地流拍流標現象，一、二線城市的土地市場將逐步升溫。
其次，對于購房者來說，銀行資金面的充裕，加之新一年信貸額度的放開，房貸門檻也將有所寬松，此前全國普遍上浮10%-15%的房貸利率，上浮部分將逐步回縮，甚至存在回歸基準利率的可能。購房者的實際購房成本也將就此降低。“但并不會對購房需求產生迅速的向上拉動，原因是當前制約購房消費的核心關鍵在于過高的首付比例，而非房貸利率，只有適當下調首付比例，才有助激發(fā)購房需求的釋放。”郭毅說。
在楊紅旭看來，降準有利于增加整個社會融資，但由于屬于定向支持，而房地產業(yè)不在支持之列，所以對樓市和房價，并無直接利好影響。“但存在間接利好影響，大河水多了，或明或暗的會有部分水量流到房地產的小河中。”他說，尤其是個人房貸，對于銀行來說，屬于優(yōu)質資產，銀行的可貸款額度增加之后，在放貸壓力較大的情況之下，同時擔心小微企業(yè)貸款的呆壞帳風險，那么部分商業(yè)銀行必然會加大個人房貸方面的貸款投放力度，貸款門檻降低，房貸利率在2019年將現穩(wěn)中略降的趨勢，這有利于購房者的需求釋放，進而緩解房價下跌的壓力。
許小樂也認為，降準對房地產市場的影響主要是通過房貸利率傳導，可以緩解房地產開發(fā)企業(yè)的資金壓力，降低購房者的貸款成本。如2018年10月定向降準后，杭州下調房貸利率，銀行放款速度加快，二手房市場成交量小幅提高。他預計，隨著資金的釋放，部分城市的銀行下調房貸利率，房貸可能會回到基準利率水平，對房地產市場帶來一定利好。“但房貸政策的調整會因城而異，房價上漲壓力較大的重點城市可能扎緊資金流入房地產市場的渠道，避免資金流入房地產市場引發(fā)房價大漲。從目前的情況看，全面刺激房地產市場可能性不大。”他說。
不過，楊紅旭進一步指出，光靠個人房貸的小幅放松，尚不能立即促進房價反彈。2019年全國主要城市房價下跌、探底的主趨勢不會因此而改變。“從實證來看，2018年已經有四次降準，但多數房價卻在2018年9月出現下跌的拐點，如今仍在繼續(xù)下跌過程中。”他說。
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