在剛剛結(jié)束的南海兩會(huì)上，關(guān)于規(guī)范細(xì)化《商品房買(mǎi)賣(mài)合同（預(yù)售）》的問(wèn)題受到南海區(qū)政協(xié)委員的關(guān)注。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前佛山商品房買(mǎi)賣(mài)合同都采用了統(tǒng)一的文本模板，但補(bǔ)充協(xié)議卻由房企自行擬定。當(dāng)主合同與補(bǔ)充協(xié)議發(fā)生矛盾時(shí)，應(yīng)以哪份為準(zhǔn)？

記者調(diào)查

購(gòu)房要簽《補(bǔ)充協(xié)議》

在購(gòu)買(mǎi)商品房時(shí)，開(kāi)發(fā)商除了要跟購(gòu)房者簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同（預(yù)售）外，還會(huì)拿出一沓材料讓購(gòu)房者簽字，這其中就包括《補(bǔ)充協(xié)議》。

梁先生去年在順德看中了一套房產(chǎn)，在簽約時(shí)他就發(fā)現(xiàn)了《補(bǔ)充協(xié)議》的一些不平等的地方。比如，補(bǔ)充協(xié)議約定：“因出賣(mài)人違反約定承諾導(dǎo)致合同解除的，出賣(mài)人僅僅退款及利息而不需賠償責(zé)任，但若是受買(mǎi)人原因?qū)е潞贤獬齽t受買(mǎi)人需承擔(dān)總房?jī)r(jià)款20%并賠償損失。”梁先生認(rèn)為這加重了買(mǎi)受人責(zé)任而減輕出賣(mài)人責(zé)任。

南海政協(xié)委員羅明裕指出，現(xiàn)行的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同（預(yù)售）》雖然有相對(duì)固定的格式，但許多規(guī)定的附件說(shuō)明往往作空白處理，反而另外訂立自身的補(bǔ)充協(xié)議。

“我手上就有一份知名房地產(chǎn)公司提供的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同（預(yù)售）》，正版合同共29條，另外還有《補(bǔ)充協(xié)議》共23條。這份補(bǔ)充協(xié)議對(duì)《商品房買(mǎi)賣(mài)合同（預(yù)售）》29項(xiàng)條款中的12條進(jìn)行了變更。”

購(gòu)房者不清楚合同具體內(nèi)容

此外，羅明裕指出，在《商品房買(mǎi)賣(mài)合同（預(yù)售）》中，開(kāi)發(fā)商對(duì)附件中要求的《關(guān)于該商品房共同部位的具體說(shuō)明（可附圖說(shuō)明）》《關(guān)于本項(xiàng)目?jī)?nèi)相關(guān)設(shè)施、設(shè)備的具體約定》《關(guān)于質(zhì)量擔(dān)保的證明》等均做了空白處理。

對(duì)《關(guān)于裝飾裝修及相關(guān)設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)的約定》作了簡(jiǎn)要的約定，但對(duì)裝飾材料的廠家（產(chǎn)地）、質(zhì)量、規(guī)格、數(shù)量等大多數(shù)不作說(shuō)明，無(wú)從考究，消費(fèi)者的維權(quán)難度極大。交付時(shí)也沒(méi)有提供裝修房的驗(yàn)收?qǐng)?bào)告、材料明細(xì)、施工圖等。所提供的照明平面圖及給排水平面圖也未詳細(xì)說(shuō)明暗藏的電線、水管的具體位置，更談不上用了什么線徑管徑，規(guī)格型號(hào)。而圖紙也是大概戶(hù)型的通用版本，甚至連具體的樓盤(pán)名稱(chēng)、具體的房號(hào)都沒(méi)有標(biāo)明。

在簽商品房合同時(shí)，很多購(gòu)房者都是“蒙查查”，為今后的維權(quán)埋下隱患。

提醒：補(bǔ)充協(xié)議的模板會(huì)公示

據(jù)了解，早在2016年5月開(kāi)始，佛山五區(qū)所有預(yù)售商品房和現(xiàn)售商品房就開(kāi)始統(tǒng)一使用原工商總局發(fā)布的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》示范本文。這份合同模板，在平等維護(hù)買(mǎi)賣(mài)雙方合法權(quán)利、明確雙方義務(wù)的基礎(chǔ)上，更加注重商品房買(mǎi)受人權(quán)益的保障，比如在合同示范文本上有房屋交付前買(mǎi)受人查驗(yàn)房屋的環(huán)節(jié)，有出賣(mài)人的保修責(zé)任和最低保修期限等。

針對(duì)購(gòu)房中的一些問(wèn)題，比如前期物業(yè)管理、質(zhì)量保證等，這份合同模本通過(guò)附件的方式進(jìn)行細(xì)化，其中就包括補(bǔ)充協(xié)議。盡管這份補(bǔ)充協(xié)議是開(kāi)發(fā)商自行制定，但佛山市住建管理部門(mén)強(qiáng)調(diào)，補(bǔ)充協(xié)議的模板必須經(jīng)過(guò)各區(qū)房地產(chǎn)交易主管部門(mén)審核，并在項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)的公示欄上公示。

住建部門(mén)指出，如果買(mǎi)受人在簽訂出賣(mài)人提供的補(bǔ)充協(xié)議與公示欄上公示的模板不一致的，買(mǎi)受人有權(quán)拒簽。另外，對(duì)于項(xiàng)目的不利因素情況也要在合同附件部分真實(shí)反映，并同時(shí)公示在項(xiàng)目銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)。

在踩盤(pán)過(guò)程中，記者隨機(jī)采訪了多位購(gòu)房者，只有一名購(gòu)房者表示知道在項(xiàng)目的公示欄上可以查看到購(gòu)房合同文本以及補(bǔ)充協(xié)議模板；但其他購(gòu)房者都不太清楚補(bǔ)充協(xié)議可以現(xiàn)場(chǎng)查看。

觀點(diǎn)：免除開(kāi)發(fā)商義務(wù)的條款無(wú)效

目前在商品房買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中，買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂的《補(bǔ)充協(xié)議》通常由開(kāi)發(fā)商事先擬定，而購(gòu)房者無(wú)法提出修改、變更、補(bǔ)充。律師藺存寶認(rèn)為，根據(jù)消費(fèi)者保護(hù)法，在合同中免除了商家主要義務(wù)的條款，將被視為無(wú)效條款。

消費(fèi)者應(yīng)將《補(bǔ)充協(xié)議》中的條款與主合同中的條款進(jìn)行一一的比對(duì)，如果發(fā)現(xiàn)與原合同中條款發(fā)生沖突的，并且該條款涉嫌或者是明顯的排除了消費(fèi)者的主要權(quán)利，免除了開(kāi)發(fā)商的主要義務(wù)的或者擴(kuò)大了開(kāi)發(fā)商的權(quán)利，這樣的條款，消費(fèi)者應(yīng)該及時(shí)異議。維權(quán)的渠道可以通過(guò)各級(jí)消費(fèi)者委員會(huì)、房地產(chǎn)銷(xiāo)售管理部門(mén)進(jìn)行投訴。如果消費(fèi)者被迫簽訂了不平等的合同，那么，則可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)對(duì)不公平條款予以撤銷(xiāo)。

另外，從法律的角度講，所謂補(bǔ)充協(xié)議是針對(duì)主合同的補(bǔ)充、變更和修改；因此，原則上講，當(dāng)補(bǔ)充協(xié)議與主合同發(fā)生沖突時(shí)，應(yīng)以補(bǔ)充協(xié)議約定的為準(zhǔn)。“除非是補(bǔ)充協(xié)議當(dāng)中的與原合同發(fā)生沖突的條款被認(rèn)定為無(wú)效條款，或者是被人民法院或仲裁機(jī)構(gòu)依法進(jìn)行了撤銷(xiāo)，否則應(yīng)當(dāng)以補(bǔ)充協(xié)議的約定為準(zhǔn)。”藺存寶說(shuō)。所以，消費(fèi)者一定要注意《補(bǔ)充協(xié)議》的約定。