地產(chǎn)賽道，百舸爭(zhēng)流。
隨著年報(bào)的陸續(xù)“揭曉”，一片數(shù)字矩陣間不僅折射出每家房企的自身發(fā)展，也直接影響到其所屬派系的隊(duì)伍表現(xiàn)，有強(qiáng)者恒強(qiáng)的歡愉，亦有日薄西山的無力。
粵系獨(dú)占鰲頭
從2016年起連續(xù)三年，房企三強(qiáng)的龍頭寶座成了粵系房企的內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)，碧桂園、萬科、恒大三家輪流坐莊，較其他房企幾個(gè)“身位”的領(lǐng)先差距也讓市場(chǎng)相信，三巨頭的格局在未來依然要持續(xù)一段時(shí)間。即便是距離三強(qiáng)最近的融創(chuàng)，其董事會(huì)主席孫宏斌也坦承：“前面的我們追不上。”
相較于同行仍在加速?zèng)_規(guī)模欲突出重圍，云巔之上的三強(qiáng)已然準(zhǔn)備由高速增長(zhǎng)轉(zhuǎn)有質(zhì)量增長(zhǎng)，將目光望向更遠(yuǎn)的天空。即便如此，三強(qiáng)的年報(bào)依然各具看點(diǎn)：碧桂園的規(guī)模、萬科的戰(zhàn)略、恒大的利潤(rùn)。
2018年，無論是銷售還是拿地，碧桂園都呈現(xiàn)出控制的態(tài)度。不僅業(yè)績(jī)會(huì)相較以往顯得拘謹(jǐn)約束，此前一貫披露的合約銷售業(yè)績(jī)也改為公布權(quán)益口徑，碧桂園董事局主席楊國(guó)強(qiáng)在會(huì)上將這一變動(dòng)解釋為“希望讓大家一目了然碧桂園的銷售情況”。
不過即便如此，碧桂園共計(jì)5018.8億元的權(quán)益銷售金額，也讓市場(chǎng)對(duì)其流量金額沖向的高度充滿好奇與驚嘆。
去年，“提質(zhì)控速”的碧桂園開始加碼發(fā)展農(nóng)業(yè)與機(jī)器人，因此今年碧桂園的年報(bào)首次出現(xiàn)了12.24億元的研發(fā)費(fèi)用。
在楊國(guó)強(qiáng)看來，“機(jī)器人業(yè)務(wù)研發(fā)的成本不是很高，不過研發(fā)成功之后量產(chǎn)需要投資資金，而量產(chǎn)之后就有效益了”。楊國(guó)強(qiáng)頗為自信道：“相信在明年的業(yè)績(jī)會(huì)上，你們會(huì)很開心看到我們努力的成果。”
雖然規(guī)模不及碧桂園，但恒大全年的凈利潤(rùn)整整高出“宇宙第一房企”200多億元，達(dá)722.1億元，較2017年增長(zhǎng)106.4%，凈利潤(rùn)率達(dá)15.5%，相較2017年上升4.2個(gè)百分點(diǎn)。
再次穩(wěn)坐“利潤(rùn)王”也讓恒大集團(tuán)董事局主席許家印對(duì)造車充滿信心，即便明知新能源汽車造車難度大，恒大依然定下了3至5年內(nèi)要成為世界上規(guī)模最大、實(shí)力最強(qiáng)的新能源汽車集團(tuán)。
“車間主任”出身的許家印對(duì)于造車似乎勢(shì)在必得。據(jù)媒體報(bào)道，3月31日，恒大內(nèi)部下令，要在全集團(tuán)系統(tǒng)在冊(cè)員工內(nèi)海選人才，進(jìn)入恒大新產(chǎn)業(yè)：汽車集團(tuán)、新能源科技集團(tuán)和動(dòng)力科技集團(tuán)。計(jì)算下來，這一波從老恒大轉(zhuǎn)移進(jìn)新產(chǎn)業(yè)的人才總數(shù)至少將達(dá)到1975人。
恒大這么做的理由是：進(jìn)一步加強(qiáng)新產(chǎn)業(yè)集團(tuán)團(tuán)隊(duì)建設(shè)，打造一支思想過硬、作風(fēng)優(yōu)良、敢打敢拼的恒大鐵軍，實(shí)現(xiàn)員工隊(duì)伍與集團(tuán)公司共同發(fā)展。
因此，對(duì)于新產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，恒大不僅一擲千金，人力方面也不遺余力予以傾斜。
雖然同為龍頭，但在多元化的發(fā)展上，似乎碧桂園和恒大在左，“標(biāo)桿”萬科選擇往右。
自2018年下半年在內(nèi)部會(huì)議提出“活下去”、“收斂聚焦”等口號(hào)以來，2018年的業(yè)績(jī)會(huì)上萬科再次討論了地產(chǎn)行業(yè)未來面臨的高度不確定性，并重申“聚焦主航道，鞏固提升基本盤”的發(fā)展方向?；颈P涉及處于核心地位的開發(fā)銷售業(yè)務(wù)，以及被歸類到“其它業(yè)務(wù)”的物業(yè)服務(wù)、租賃住宅等業(yè)務(wù)。
萬科集團(tuán)董事會(huì)主席郁亮現(xiàn)場(chǎng)反問媒體，“我們的地產(chǎn)業(yè)務(wù)這么賺錢了，還能指望找到更賺錢的業(yè)務(wù)嗎？是不是能找到比地產(chǎn)更賺錢的業(yè)務(wù)？”隨后他給出否定的回答。
因此，萬科在年報(bào)中就提及寄托新業(yè)務(wù)取代房地產(chǎn)的可能性之難：至少需要建立6個(gè)千億級(jí)業(yè)務(wù)，才能再造一個(gè)“今天的萬科”。
粵系軍團(tuán)競(jìng)爭(zhēng)的殘酷在于三巨頭光芒太過耀眼，一定程度上會(huì)遮蓋其他企業(yè)的發(fā)展。
除了上述三家，不斷變強(qiáng)的華潤(rùn)置地、負(fù)債沖規(guī)模的富力、千億后降速的雅居樂、正在踏上千億征程的合景泰富、灣區(qū)“舊改王”佳兆業(yè)等都是粵系房企內(nèi)不可忽視的角色。
閩系勢(shì)頭兇猛
相較于第一梯隊(duì)的“氣定神閑”，二梯隊(duì)的閩系房企始終行走在不斷奮進(jìn)的路上，更直觀的變化在于，有別于此前外界給閩系房企貼上的“高杠桿”、“激進(jìn)”標(biāo)簽，世茂、
陽光城等閩系房企則讓市場(chǎng)更多地看到了穩(wěn)扎穩(wěn)打的力量。
今年的世茂業(yè)績(jī)會(huì)，是許世壇自2019年初出任公司總裁以來首次獨(dú)挑大梁。少將掛帥下的世茂也交出了一份頗為亮眼的成績(jī)單：2018年世茂實(shí)現(xiàn)簽約額1761.5億元，同比上漲74.8%；完成營(yíng)業(yè)額855.1億元，同比上升21.4%；實(shí)現(xiàn)核心利潤(rùn)117.3億，同比上升25.3%。
這一成績(jī)排名行業(yè)11位，但世茂對(duì)此顯然并不滿意。在業(yè)績(jī)會(huì)上，許世壇再度流露出對(duì)規(guī)模的渴望，他直言：“去年是11名，還能不能往上走，我相信應(yīng)該吧”。畢竟，在高光時(shí)刻，世茂曾位居行業(yè)第8。
即便如此，談及未來業(yè)績(jī)，世茂依然審慎，其將2019年的銷售目標(biāo)定在2100億元，同比增幅約20%。許世壇坦言，這一目標(biāo)制定得確實(shí)比較謹(jǐn)慎，但其相信在“2100億上還可以多做一點(diǎn)”。
土儲(chǔ)方面，世茂會(huì)持續(xù)投入銷售的40%、回款的50%用來買地，而其近來的動(dòng)作也釋放出其加碼收并購(gòu)端的力度，據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)，今年一季度，世茂新增的貨值中，有接近85%是通過收并購(gòu)獲得。
許世壇在業(yè)績(jī)會(huì)上表示，今年一季度，世茂已經(jīng)發(fā)生很多重大的投資，其中就包括對(duì)一些中小型甚至大型開發(fā)商的收購(gòu)，“我們跟排名前20、前50、前100的（房企）都有一些收購(gòu)項(xiàng)目，已經(jīng)談好了，或者已經(jīng)在轉(zhuǎn)股了”。
上述這些投資，率先揭曉的是泰禾。3月下旬，短短一周時(shí)間，世茂已經(jīng)從泰禾手中購(gòu)入了杭州蔣村、南昌茵夢(mèng)湖、漳州泰禾房地產(chǎn)開發(fā)有限公司3個(gè)項(xiàng)目的相應(yīng)股權(quán)，總交易對(duì)價(jià)為28.19億元。
這或許僅僅是個(gè)開始，許世壇曾透露，世茂和泰禾已經(jīng)達(dá)成了戰(zhàn)略合作。“現(xiàn)在只公布了兩個(gè)項(xiàng)目，我不好多說其他?？梢酝嘎兜氖?，我們之間的合作不止這兩個(gè)項(xiàng)目。”許世壇強(qiáng)調(diào)，這只是合作的一部分，“實(shí)際上我們合作的范圍要大很多”。
這三筆在外界看來頗為“劃算”的買賣，也為世茂今年征戰(zhàn)二級(jí)市場(chǎng)鋪墊了一個(gè)不錯(cuò)的開端。
同為閩系的
陽光城，在“中海四子”合體后也交出了一份不俗的成績(jī)單。
2018年，
陽光城全年實(shí)現(xiàn)銷售額1628.56億元，其中權(quán)益銷售額1183.25億元；營(yíng)業(yè)收入為565億元，同比增長(zhǎng)70%。
負(fù)債方面，
陽光城扣除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率為60.84%，同比下降6個(gè)百分點(diǎn)；凈負(fù)債率雖然同比減少70個(gè)百分點(diǎn)，降至182.22%，但依然高于行業(yè)平均負(fù)債水平。
現(xiàn)金流方面，
陽光城2018年的平均回款率達(dá)到80.05%，期內(nèi)經(jīng)營(yíng)性凈現(xiàn)金流入218億元，同比增長(zhǎng)147.55%，連續(xù)兩個(gè)會(huì)計(jì)年度保為正。這主要得益于深諳財(cái)務(wù)智慧的吳建斌加盟后對(duì)
陽光城財(cái)務(wù)層面的管控成效立顯，畢竟此前
陽光城連續(xù)四年經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流凈額為負(fù)數(shù)，讓市場(chǎng)一度質(zhì)疑其蒙眼狂奔。
即便如此，對(duì)于
陽光城來說，2018年依然是個(gè)“多事之秋”，先是大股東陽光控股幾乎將全部股份質(zhì)押，隨后又公開號(hào)召全體員工增持
陽光城股票，股價(jià)、資金、負(fù)債等一系列問題隨之顯露，總裁朱榮斌坦言：“2018年，
陽光城的基礎(chǔ)確實(shí)不太好，到了2019年，我們就從容很多了。”
浙系集體啞火
相較于粵系和閩系的愈發(fā)壯大，浙系房企曾扛起行業(yè)品質(zhì)大旗，如今卻掉隊(duì)于行業(yè)提速中，愈發(fā)被邊緣化。
“浙系一哥”綠城去年剛剛經(jīng)歷了一場(chǎng)換帥風(fēng)波，“老綠城”曹舟南辭任，轉(zhuǎn)由中交出身的張亞東執(zhí)掌帥印。即便在2018年中期業(yè)績(jī)會(huì)上，張亞東透露帶了份“娘家”中交的厚禮——綠城中國(guó)與中交下屬的16個(gè)單位，簽訂了近30個(gè)項(xiàng)目協(xié)議，總金額達(dá)2500億元，但綠城中國(guó)的全年業(yè)績(jī)依然難言樂觀。
2018全年，綠城中國(guó)合同銷售額為1564億元，增長(zhǎng)6.9個(gè)百分點(diǎn)，行業(yè)排名下滑6位，距離年初定下的1600億業(yè)績(jī)目標(biāo)尚有40億左右的差距，這也意味著，綠城是本年度僅有的幾家業(yè)績(jī)不達(dá)標(biāo)企業(yè)之一，6.9%的增速也創(chuàng)下了近三年最低。
具體來看，房地產(chǎn)開發(fā)合約銷售額為1012億元，代建銷售額為552億元，代建規(guī)模占比房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模超過一半。
除了銷售業(yè)績(jī)不理想，綠城的盈利情況也堪憂。年報(bào)顯示，綠城中國(guó)股東凈利潤(rùn)慘遭腰斬，2018年為10.03億元，相較2017年下降了54.2%。
值得注意的是，2018年中報(bào)里，綠城已完成期內(nèi)利潤(rùn)31.2億元，同比增長(zhǎng)145.7%，股東應(yīng)占利潤(rùn)23.3億元，同比增長(zhǎng)90%。換言之，2018年下半年，綠城的期內(nèi)利潤(rùn)不僅沒有增加，反而在半年內(nèi)凈虧損了10多億。
與此同時(shí)，綠城中國(guó)的凈利率和凈資產(chǎn)收益率也創(chuàng)下了近幾年最低，其中，凈利率為近五年最低點(diǎn)的3.94%，歸母凈利率從2016年的6.62%大幅降至2018年的1.66%，凈資產(chǎn)收益率為3.7%，也是近三年最低。
雖然主業(yè)表現(xiàn)不佳，但2018年下半年，綠城嘗試了一些其他方面的布局，例如去年底從萬達(dá)手上以27.18億元收購(gòu)百年人壽11.55%的股份。
大哥綠城不振，二哥濱江尚未公布全年業(yè)績(jī)。2018年，濱江在經(jīng)歷全國(guó)化擴(kuò)張折戟后，開始戰(zhàn)略收縮，重回浙江大本營(yíng)，逐漸恢復(fù)元?dú)?。然而?018年底，其悄然將2018年度的千億目標(biāo)推遲到下一年。
此外，近來浙系房企中話題度最高的當(dāng)屬佳源國(guó)際。這家此前偏安一隅的房企，過往一年經(jīng)歷了大起大落。因?yàn)闃I(yè)績(jī)猛增超1000%而被質(zhì)疑數(shù)據(jù)造假，隨后股價(jià)暴跌，市值一度縮水超九成，眾多話題傍身，使得佳源國(guó)際的關(guān)注度頗高。
2018年，佳源國(guó)際實(shí)現(xiàn)合約銷售額201.8億元，其中收益約104.59億元，同比增加37.5%。總裁張翼表示，2019佳源國(guó)際的合約銷售目標(biāo)為280億元，較去年實(shí)際合約銷售額上升38.75%。
此前表示不再提千億目標(biāo)的佳源再次流露出對(duì)千億的樂觀，張翼表示，“目標(biāo)要一步步實(shí)現(xiàn)，千億對(duì)我來說并不難實(shí)現(xiàn)，沈總（佳源國(guó)際董事局主席沈玉興）將集團(tuán)的資產(chǎn)全部并進(jìn)來，我再努力下，千億目標(biāo)是顯而易見能比較輕松完成的。”
津京系冰火兩重
天津到北京直線距離不過120多公里，兩地房企眾多，業(yè)績(jī)卻不盡相同，可謂“有人星夜赴考場(chǎng)，有人辭官歸故里”。
2007年，SOHO中國(guó)在CEO張欣的帶領(lǐng)下赴港上市，一時(shí)間，SOHO中國(guó)成為地產(chǎn)界最為矚目的公司之一。
那一年，順馳資金鏈斷裂，孫宏斌被迫將其賣身給了香港路勁基建，把主要精力轉(zhuǎn)向剛成立不久的融創(chuàng)地產(chǎn)集團(tuán)來，彼時(shí)外界都不知道這次他能否東山再起。
12年，一個(gè)輪回。
2019年3月29日，香港港麗酒店內(nèi)，融創(chuàng)業(yè)績(jī)會(huì)尚未開始，主席臺(tái)前已經(jīng)架滿了長(zhǎng)槍短炮。鏡頭背后是兩地媒體焦急的期盼，這是當(dāng)下地產(chǎn)行業(yè)最具流量的公司。
當(dāng)天，也是SOHO中國(guó)業(yè)績(jī)發(fā)布的日期，不過這一次，SOHO選擇靜悄悄地披露公告，取消了連續(xù)多年的線下業(yè)績(jī)會(huì)。
孫宏斌攜一份亮麗業(yè)績(jī)意氣風(fēng)發(fā)地走進(jìn)會(huì)場(chǎng)，2018全年，融創(chuàng)實(shí)現(xiàn)合同銷售面積約3027.9萬平方米，合同銷售金額約為4608.3億元，合同銷售金額同比增長(zhǎng)27.3%，這一表現(xiàn)位居行業(yè)第4，與身后保利發(fā)展拉開了500多億的差距。2016年-2018年，融創(chuàng)合同銷售金額復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)75%，布局城市中超過16個(gè)銷售突破百億。
據(jù)孫宏斌透露，2018年，融創(chuàng)并購(gòu)的量占了百分之七八十，其中50%是并購(gòu)公司，還有20%是一二級(jí)聯(lián)動(dòng)獲得的土地，并購(gòu)成功的案例有200個(gè)。
并購(gòu)?fù)跞趧?chuàng)，2018年新增土地儲(chǔ)備約為4820萬平方米，權(quán)益土地儲(chǔ)備約2631萬平方米。截至2018年底，融創(chuàng)總土儲(chǔ)約2.56億平方米，對(duì)應(yīng)貨值3.55萬億元，85%分布于一二線城市和強(qiáng)三線城市。
會(huì)上被問及碧桂園的歸母凈利潤(rùn)是融創(chuàng)的兩倍，市值卻只有融創(chuàng)的1.5倍，到底是碧桂園被低估了還是融創(chuàng)被高估了這一問題，孫宏斌霸氣表示，“我們不看股價(jià)，一般是別人看我們的，別人我不知道，我們肯定是被低估了。”
談及下一個(gè)圍獵的并購(gòu)目標(biāo)，彼時(shí)孫宏斌顯得有些得意：“我不知道，都是他們找我的，不是我找他們的。”
融創(chuàng)1247.5億元的營(yíng)業(yè)額約是SOHO中國(guó)的72倍。
2018年，SOHO中國(guó)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)額約為17.21億元，這一表現(xiàn)無緣行業(yè)200強(qiáng)榜單。其中，凈利潤(rùn)約19.25億元；租金收入約17.35億元，持有項(xiàng)目的租金收入同比上漲約18%（剔除2017年整售虹口SOHO和凌空SOHO帶來的租金收入影響），投資物業(yè)平均出租率達(dá)96%。
在行業(yè)規(guī)模飛速提高的當(dāng)下，SOHO業(yè)績(jī)卻掉隊(duì)嚴(yán)重。
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