在住宅市場高速增長時期，各家住宅開發(fā)企業(yè)競相追逐規(guī)模的快速擴大，并取得了快速的成長。在市場放緩的2018年，仍然有30家房企沖進千億行列，新增千億房企數(shù)量再創(chuàng)新高。
但是，也有一些住宅開發(fā)企業(yè)判斷住宅的需求很難維持持續(xù)的高成長，甚至到了頂點之后必然進入下降階段。因此，有些住宅開發(fā)商在謀求轉(zhuǎn)型，部分公司在維持住宅開發(fā)與銷售的同時，進入商業(yè)物業(yè)的投資、開發(fā)與運營管理。
對此，鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)在北京嘉銘中心對嘉銘投資集團執(zhí)行總裁何春興進行了專訪。據(jù)了解，何春興曾就任美國知名商業(yè)地產(chǎn)投資與管理公司漢斯地產(chǎn)(Hines)中國執(zhí)行董事，有超過20年地產(chǎn)的投資、開發(fā)和管理全周期的資深經(jīng)驗。同時，他還深入研究了中美兩地的地產(chǎn)市場與運營模式差異和住宅物業(yè)開發(fā)和商業(yè)物業(yè)的投資和管理的核心差異。
“現(xiàn)在國內(nèi)的開發(fā)商非常依賴住宅市場，但擺在開發(fā)商面前的是，住宅市場到底能有幾個15萬億呢？”何春興認為，“有機”增長的規(guī)模是好的，但是當規(guī)模與市場周期、企業(yè)的杠桿之間出現(xiàn)不匹配的時候，有些企業(yè)會被架著向前走，從而形成“路徑依賴”。“對于一個企業(yè)而言，應該是跟隨市場變化調(diào)節(jié)發(fā)展節(jié)奏，而不是被規(guī)模‘綁架’”。
當下，開發(fā)商察覺到市場的變化，已在考慮轉(zhuǎn)型或正在轉(zhuǎn)型中，商業(yè)地產(chǎn)也重新成為焦點。“商業(yè)物業(yè)有很大的發(fā)展空間，有市場需求。商業(yè)領域很寬廣，企業(yè)主要是找準自己的定位和細分市場。當商業(yè)物業(yè)的租金成為企業(yè)收入的重要來源之后，公司的穩(wěn)定性也會更好。”
商業(yè)地產(chǎn)的前景也可從外資的持續(xù)加碼中窺得一二。世邦魏理仕統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2019年一季度，國內(nèi)大宗物業(yè)投資交易金額超過人民幣530億元，其中外資占比進一步大幅提升至50%，為2016年以來單季最高。
以下是專訪實錄：
鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)：您怎么看待住宅開發(fā)商對規(guī)模的追求？
何春興：“有機成長”的規(guī)模是好的。在住宅市場需求高速增長的年代，開發(fā)商規(guī)模的增長能使企業(yè)快速擴大營收和利潤，快速占領市場。規(guī)模同時也能為開發(fā)企業(yè)帶來融資、拿地、控制成本以及品牌等效益。在住宅市場增長放緩的時候，優(yōu)勢企業(yè)還可以通過收購兼并來擴大市場份額而獲得規(guī)模的增長。
但是，規(guī)模的擴大一定會遇到瓶頸的。企業(yè)應該要提前為此準備，特別要防范當規(guī)模不再增長時，企業(yè)的周轉(zhuǎn)速度下降時，流動性沒有問題。所以說，規(guī)模的把控應該和地產(chǎn)的周期和負債率相匹配。但是當企業(yè)出現(xiàn)錯配、杠桿特別高的情況時，規(guī)模反而成為企業(yè)的負擔。為了保證流動性和償債能力不出問題，有些企業(yè)會被規(guī)模架著向前走，從而形成‘路徑依賴’。”
鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)：現(xiàn)在，住宅開發(fā)企業(yè)察覺到市場的變化，大多都在考慮或進行轉(zhuǎn)型，商業(yè)地產(chǎn)也重新成為焦點，轉(zhuǎn)型能起到什么作用，轉(zhuǎn)型的制約條件是什么？
何春興：商業(yè)物業(yè)指的是商業(yè)用途，并且能產(chǎn)生租金回報的物業(yè)，主要是指辦公樓和零售物業(yè)等。與住宅的開發(fā)和銷售模式的不同，商業(yè)物業(yè)的租金收入是比較穩(wěn)定和受到市場的波動影響較小的。相對于住宅受政府的調(diào)控影響較大，商業(yè)物業(yè)的租金收入受政府的調(diào)控也較小。所以，當開發(fā)企業(yè)投資、開發(fā)并持有一定比例的商業(yè)物業(yè)，其租金收入達到總收入的一定比例后，其抗周期的能力就會明顯加強。
硬幣的另一面是，企業(yè)將有大量的資金沉淀在商業(yè)物業(yè)中，企業(yè)的增長是緩慢的。要解決這個問題需要有發(fā)達的資本市場。
在國際市場中，商業(yè)物業(yè)的整體產(chǎn)業(yè)鏈有精細的分工。商業(yè)物業(yè)的投資人主要是大型養(yǎng)老基金、主權(quán)基金、公募的房地產(chǎn)信托以及一些知名的私募基金等機構(gòu)投資人。商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商和運營商主要是服務于機構(gòu)投資人，提供投資交易、開發(fā)管理、資產(chǎn)運營管理等服務，收取管理費用和投資收益的分成。
現(xiàn)在，在中國市場部分已經(jīng)轉(zhuǎn)型進入商業(yè)物業(yè)的開發(fā)商主要是使用自有資金和與一些國際投資人合作獲得資本，規(guī)模還不能做的很大。只有當國內(nèi)的公募房地產(chǎn)信托推出、保險資金和養(yǎng)老基金等投資房地產(chǎn)的比例更高，中國的商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展才會加快。
鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)：您覺得轉(zhuǎn)型的核心是什么？
何春興：轉(zhuǎn)型的核心是建立并提升商業(yè)物業(yè)的運營管理能力。住宅的價值創(chuàng)造或利潤創(chuàng)造在完成開發(fā)建設和銷售后就實現(xiàn)了。商業(yè)物業(yè)不一樣，其價值創(chuàng)造貫穿從設計、開發(fā)建設和后期的運營管理整個過程，運營管理是很核心的一個環(huán)節(jié)。在滿租并進入平穩(wěn)運營的商業(yè)物業(yè)的價值遠遠高于剛完工的一個空的新物業(yè)的價值。
之前，市場上也有進入商業(yè)物業(yè)的開發(fā)商的模式很像住宅的開發(fā)銷售模式，他們開發(fā)商鋪或辦公樓，分拆單元銷售，在特定時期實現(xiàn)好的銷售。但是，買家在后期持有期間由于沒有一個良好的統(tǒng)一的運營管理，持有的物業(yè)的價值沒有得到很好的保持和增長?，F(xiàn)在，由于政策的限制，這種情況也就沒有了。
根據(jù)國際的估值方法，商業(yè)物業(yè)的價值就是其將來產(chǎn)生租金收入的折現(xiàn)。良好的運營管理是提升客戶滿意度進而提升租金最核心的能力，因而也是商業(yè)物業(yè)保值增值保障。
鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)：剛才您提到外資進入中國的商業(yè)物業(yè)。近期我們觀察發(fā)現(xiàn)有加快的趨勢。世邦魏理仕統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2019年一季度，國內(nèi)大宗物業(yè)投資交易金額超過人民幣530億元，其中外資占比進一步大幅提升至50%，為2016年以來單季最高。外資投資中國商業(yè)物業(yè)的邏輯是什么？
何春興：盡管中國經(jīng)濟目前是一個調(diào)整轉(zhuǎn)型時期，但仍然是新興市場中發(fā)展最好的，所以中國的商業(yè)物業(yè)市場對于境外機構(gòu)投資人具有資產(chǎn)配置的價值。同時，境外資金的投資周期比較長，可以從更長的時間看市場。中國的市場很大，以發(fā)展的眼光看，一線城市的核心資產(chǎn)具有長期增值的潛力。”
鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)：嘉銘投資是一個成功從住宅開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)型成優(yōu)秀的以辦公樓投資、開發(fā)和運營管理為主的商業(yè)地產(chǎn)資管企業(yè)的案例，可以分享一下你們的經(jīng)驗嗎？
何春興：嘉銘投資曾經(jīng)也是住宅開發(fā)商，我們是逐漸轉(zhuǎn)型至商業(yè)地產(chǎn)領域的。我們一直在提升自身的商業(yè)物業(yè)產(chǎn)品開發(fā)能力和運營管理能力。
在產(chǎn)品開發(fā)上，我們采用國際標準、新科技和新技術，我們對接國際知名建筑師和顧問公司，我們精細化管理開發(fā)過程，使我們的寫字樓達到超甲級的品質(zhì)。比如我們所有的寫字樓都有防霧霾的新風過濾系統(tǒng)，室內(nèi)的空氣始終是非常潔凈的。但是運營管理能力的提升相對于這些樓宇硬件的提升要難很多，并且需要更長的時間。我們采用國際的標準和最佳實踐，并完成各項認證，我們派團隊去國外參加到國際知名公司實際工作中，得到培訓。我們按照國際標準做好客戶服務和物業(yè)服務。
隨著90后成為職場的主力，員工對辦公環(huán)境和體驗的要求越來越高。入駐的公司對員工滿意度的重視程度也越來越高。所以，我們也在辦公樓的公共和商業(yè)配套空間打造開放的社交空間，健身和健康管理業(yè)態(tài)，健康餐飲和其他配套內(nèi)容，為辦公人群提供一個健康、舒適、精致的社交和生活空間。
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