“地產行業(yè)的轉型就像胖子轉身，非常慢，分成微轉型、小轉型、大轉型。”在日前舉行的“破而立·喻新生”2019奇點（中國）綠色商業(yè)生態(tài)價值論壇壇上，御風集團董事長、萬通集團創(chuàng)始人馮侖在《未來商業(yè)發(fā)展三部曲》的主題演講時如是表示。
在馮侖看來，微轉型就是在產業(yè)化的小公司做住宅。小轉型就是轉型不轉行。大轉型就是轉型也轉行。馮侖認為，房地產行業(yè)的變化主要體現(xiàn)在以下幾個方面：
第一個變化是房地產從開發(fā)時代已經進入到后開發(fā)時代。從2016年人均GDP超過8000美元之后，住宅已經不再是房地產行業(yè)的主旋律了。實際上，這是全世界的普遍規(guī)律——當城市化過了50%，人均GDP過了8000美金，城市人口增量在趨好，城市的空間結構在固定化，人們的收入、經濟增長的速度也都放緩，另外，金融、稅務、利息等等都會導致新房的供應量需求減少；
第二個變化是產品線發(fā)生了很大的變化。產品線的后開發(fā)時代叫全商業(yè)模式、全產品線、全價值鏈。我愛說商用不動產，而不愿意講商業(yè)地產，因為商業(yè)地產只是商用不動產里的一種形式。商用不動產分為五大類——寫字樓、購物中心、渡假酒店、物流倉儲、公共物業(yè)。我們現(xiàn)在進入到后開發(fā)時代，具體做的幾個產品包括健康公寓、療愈式酒店、醫(yī)療中心，醫(yī)療mall，這就是開發(fā)時代、后開發(fā)時代的產品類型；
第三個變化是地產商自己的角色開始變化。隨著進入到后開發(fā)時代，發(fā)現(xiàn)開發(fā)商不再是有錢人，而必須變成手藝人。我們建造的住宅能否有銷路，取決于這個固定的人造空間能否最好地滿足客戶的需要，所以造房子是手藝活，開發(fā)商最終將變成手藝人；
第四個變化是這個行業(yè)的人才變得非常短缺。同樣面積的住宅，如今的功能要比多年以前多許多，需要的專業(yè)技術人才也比以往多許多。我們進入到后開發(fā)時代，就是要重新塑造企業(yè)家自己的能力，同時吸收、培訓新的專業(yè)人才，用更專業(yè)的人才吸收更多人的經驗，特別時發(fā)達國家的經驗；
第五個變化是成長模式的變化。后開發(fā)時代一定是租售并舉、以售養(yǎng)租的時代。全國性房地產公司由單一開發(fā)轉向資產運營管理為核心的時代，同一個樓里賣一塊租一塊，是以售養(yǎng)租，cover掉成本。2015年以后我們真正地進入像國貿三期、香港置地、新鴻基這樣的成熟時期，進入了真正以商業(yè)資產來運營管理的時代。
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