農(nóng)村閑置房屋使用權(quán)流轉(zhuǎn)“三書(shū)模式”(《律師法律審查意見(jiàn)及見(jiàn)證書(shū)》+《公證書(shū)》+《交易鑒證書(shū)》)，依法規(guī)范了農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易流轉(zhuǎn)的程序，有效防控了農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)維護(hù)交易的合法性、公平性和保障交易雙方當(dāng)事人的合法權(quán)益具有積極的意義。

農(nóng)村閑置的房屋如何利用？能否像土地一樣對(duì)農(nóng)房使用權(quán)進(jìn)行流轉(zhuǎn)？四川省德陽(yáng)市參照宅基地所有權(quán)、資格權(quán)、使用權(quán)“三權(quán)分置”有關(guān)政策精神，探索適度放活宅基地和農(nóng)民房屋使用權(quán)的有效做法，率先在全國(guó)開(kāi)展閑置農(nóng)房流轉(zhuǎn)法律服務(wù)——“三書(shū)模式”(《律師法律審查意見(jiàn)及見(jiàn)證書(shū)》+《公證書(shū)》+《交易鑒證書(shū)》)，以法律視野規(guī)范了閑置農(nóng)房使用權(quán)流轉(zhuǎn)的程序和資料要件，規(guī)避了可能產(chǎn)生的各類矛盾糾紛，保障了交易雙方合法權(quán)益。

讓閑置農(nóng)房良性流轉(zhuǎn)

“村民您好，關(guān)于這一院落閑置農(nóng)房的使用權(quán)流轉(zhuǎn)問(wèn)題，你們自己擬定的合同在法律上并不完全具備效力，這一次我們前來(lái)主要為你們提供政策解讀和法律咨詢等服務(wù)，確保你們雙方的合法權(quán)益……”去年8月22日，在德陽(yáng)市農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易平臺(tái)成都農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易所德陽(yáng)所(以下簡(jiǎn)稱“成都農(nóng)交所德陽(yáng)所”)工作人員、公證處公證員以及律師的見(jiàn)證下，什邡市馬井鎮(zhèn)同心村24組村民周厚福與來(lái)自甘孜的受讓人張學(xué)強(qiáng)簽訂了閑置農(nóng)房使用權(quán)流轉(zhuǎn)合同，這是德陽(yáng)開(kāi)啟閑置農(nóng)房使用權(quán)流轉(zhuǎn)后，簽訂的首個(gè)合同，更是全國(guó)首例“三書(shū)模式”，開(kāi)啟了閑置農(nóng)房使用權(quán)在正規(guī)平臺(tái)流轉(zhuǎn)的先例。

“我的女兒在農(nóng)村有自己的住房，但她現(xiàn)在城里上班買了房子，這樣農(nóng)村的房屋就閑置下來(lái)，所以就一直想把房子租出去。”周厚福說(shuō)，去年7月他就與受讓人張學(xué)強(qiáng)達(dá)成了房屋流轉(zhuǎn)的意向協(xié)議，但張學(xué)強(qiáng)擔(dān)心雙方私下簽訂的流轉(zhuǎn)協(xié)議不規(guī)范，將來(lái)的權(quán)益得不到保證，通過(guò)網(wǎng)絡(luò)查詢到農(nóng)交所可以提供專業(yè)服務(wù)，故委托農(nóng)交所來(lái)辦理。

一個(gè)多月后，又迎來(lái)了德陽(yáng)第二例閑置農(nóng)房使用權(quán)流轉(zhuǎn)合同。來(lái)自福建的田先生從老家將他的父母接到德陽(yáng)居住，本想在城市為老人買一套房屋，然而父母更喜歡居住在農(nóng)村。隨后，田先生找到了成都農(nóng)交所德陽(yáng)所幫忙，成功地為他的父母在旌陽(yáng)區(qū)孝感鎮(zhèn)流轉(zhuǎn)了一套兩層小樓的使用權(quán)。

三方參與保障雙方權(quán)益

“如何在不違反法律的強(qiáng)制規(guī)定，又不觸及政策紅線的前提下，推動(dòng)農(nóng)村閑置房屋的盤活和依法交易，這就是我們創(chuàng)立‘三書(shū)模式’需要破解的難題。”四川朗照律師事務(wù)所相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹說(shuō)，“三書(shū)模式”以風(fēng)險(xiǎn)防控前置的思路，在成都農(nóng)交所德陽(yáng)所辦理農(nóng)村閑置房屋使用權(quán)流轉(zhuǎn)中，引入律師事務(wù)所和公證處的法律服務(wù)，創(chuàng)新形成農(nóng)產(chǎn)權(quán)(閑置農(nóng)房使用權(quán))流轉(zhuǎn)交易《律師法律審查意見(jiàn)及見(jiàn)證書(shū)》+《公證書(shū)》+《交易鑒證書(shū)》“三書(shū)模式”，推進(jìn)閑置農(nóng)房依法規(guī)范流轉(zhuǎn)。

據(jù)介紹，雙方當(dāng)事人對(duì)交易全過(guò)程的相關(guān)法律文件并不熟悉，通過(guò)“三書(shū)模式”體現(xiàn)的相關(guān)法律文本可以全面考慮平衡雙方當(dāng)事人的合法權(quán)益并對(duì)可能出現(xiàn)的相關(guān)法律風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了明確約定，有利于維護(hù)雙方當(dāng)事人的合法權(quán)益和促進(jìn)雙方全面誠(chéng)信履行合同義務(wù)。

“在使用權(quán)流轉(zhuǎn)過(guò)程中，不僅有成都農(nóng)交所德陽(yáng)所參與，還有德陽(yáng)市誠(chéng)信公證處進(jìn)行公證，四川朗照律師事務(wù)所提供法律解讀和政策引導(dǎo)。”據(jù)成都農(nóng)交所德陽(yáng)所相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，公證處公證員、律師事務(wù)所律師會(huì)同成都農(nóng)交所德陽(yáng)所的工作人員組成工作小組，現(xiàn)場(chǎng)為閑置農(nóng)房流轉(zhuǎn)的出讓方和受讓方“會(huì)診把脈”，律師為雙方進(jìn)行法律關(guān)系梳理，提供相關(guān)法律宣傳與咨詢，并完善交易協(xié)議等法律文件，出具法律審查意見(jiàn)書(shū)；公證人員現(xiàn)場(chǎng)勘察房屋現(xiàn)狀，交易現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行了錄像保全，出具了現(xiàn)場(chǎng)公證書(shū)。農(nóng)交所工作人員為引導(dǎo)至平臺(tái)專項(xiàng)程序辦理，出具了交易鑒證書(shū)。

“本著以民為本的發(fā)展思想，我們切實(shí)做好流轉(zhuǎn)全程指導(dǎo)服務(wù)。”成都農(nóng)交所德陽(yáng)所相關(guān)負(fù)責(zé)人指出，流轉(zhuǎn)前，對(duì)擬流轉(zhuǎn)農(nóng)房的農(nóng)戶進(jìn)行政策宣講，對(duì)農(nóng)房所有權(quán)合法性、農(nóng)房所有權(quán)人流轉(zhuǎn)意愿進(jìn)行核實(shí)，確保農(nóng)房所有權(quán)合法且無(wú)糾紛，農(nóng)房所有權(quán)人皆自愿流轉(zhuǎn)并有好的生活；審查無(wú)誤后，通過(guò)成都農(nóng)交所德陽(yáng)所平臺(tái)征集意向受讓方，要求意向受讓方提供征信記錄，對(duì)違法亂紀(jì)、誠(chéng)信黑名單等取消資格；最后，進(jìn)入交易程序，雙方在農(nóng)交所、公證處、律師等多方見(jiàn)證下簽訂《閑置農(nóng)房使用權(quán)流轉(zhuǎn)合同》，各機(jī)構(gòu)出具“三書(shū)”，整個(gè)服務(wù)過(guò)程皆有公證人員參與，皆由律師提供專項(xiàng)服務(wù)，“三方各司其職，從各個(gè)細(xì)節(jié)把控，確保閑置農(nóng)房實(shí)現(xiàn)規(guī)范流轉(zhuǎn)，保障雙方合法權(quán)益。”

據(jù)了解，流轉(zhuǎn)出去的房屋使用期限最長(zhǎng)為20年?？梢杂脕?lái)居住，也可以用來(lái)經(jīng)營(yíng)，比如開(kāi)咖啡館、發(fā)展民宿等，也可以進(jìn)行使用權(quán)的再流轉(zhuǎn)。如果其中發(fā)生拆遷，其主體仍為出讓人，但發(fā)生的費(fèi)用則由雙方進(jìn)行約定。

“不過(guò)，要想將農(nóng)村閑置房屋使用權(quán)進(jìn)行流轉(zhuǎn)，其房屋必須是已頒證確權(quán)或者是村委會(huì)公示過(guò)的。”德陽(yáng)市誠(chéng)信公證處相關(guān)負(fù)責(zé)人說(shuō)，流轉(zhuǎn)時(shí)，與房屋有關(guān)的具有民事責(zé)任能力的成年人必須要在現(xiàn)場(chǎng)，如果不在現(xiàn)場(chǎng)，可以出示經(jīng)過(guò)公證的委托書(shū)，讓別人代辦，或者通過(guò)遠(yuǎn)程視頻取證。

盤活資源助力鄉(xiāng)村振興

“德陽(yáng)有2000多個(gè)村，每個(gè)村至少都會(huì)有5套以上的閑置農(nóng)房，這會(huì)是一個(gè)很大的存量。”成都農(nóng)交所德陽(yáng)所相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹說(shuō)，成都農(nóng)交所德陽(yáng)所針對(duì)目前全市范圍內(nèi)出現(xiàn)大量農(nóng)房閑置的現(xiàn)象，正引入“三書(shū)模式”，在全市范圍積極探索閑置農(nóng)房使用權(quán)規(guī)范流轉(zhuǎn)業(yè)務(wù)。

2018年11月23日，德陽(yáng)市羅江區(qū)首例閑置農(nóng)房使用權(quán)流轉(zhuǎn)引入“三書(shū)模式”成功簽約；今年5月12日，廣漢市首例“三書(shū)模式”閑置農(nóng)房使用權(quán)流轉(zhuǎn)簽約……“三書(shū)模式”正在德陽(yáng)各縣(市、區(qū))有序推進(jìn)，截至目前，成都農(nóng)交所德陽(yáng)所(市、縣、鄉(xiāng)、村)四級(jí)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)服務(wù)體系已基本建立，累計(jì)成交項(xiàng)目791宗，累計(jì)交易金額14.56億元。其中，創(chuàng)新探索出“三書(shū)”模式，辦結(jié)閑置農(nóng)房流轉(zhuǎn)11宗，交易金額400余萬(wàn)元，正在辦理38宗。

為了讓更多的人了解“三書(shū)模式”，打消交易雙方的憂慮，成都農(nóng)交所德陽(yáng)所派出工作人員奔走于鄉(xiāng)村的田間地頭，向村民講解“三書(shū)模式”作用及意義。同時(shí)，為盤活農(nóng)村閑置資源，滿足市民下鄉(xiāng)養(yǎng)生、養(yǎng)老等需求，還時(shí)常組織開(kāi)展市民下鄉(xiāng)考察活動(dòng)，讓市民近距離了解農(nóng)村，助力鄉(xiāng)村振興發(fā)展。

德陽(yáng)市司法局有關(guān)負(fù)責(zé)人指出，農(nóng)村閑置房屋使用權(quán)流轉(zhuǎn)“三書(shū)模式”，依法規(guī)范了農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易流轉(zhuǎn)的程序，有效防控了農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易風(fēng)險(xiǎn)，防范基層腐敗，避免和減少糾紛，對(duì)維護(hù)交易的合法性、公平性和保障交易雙方當(dāng)事人的合法權(quán)益具有積極的意義。