從最初的大雜院、亭子間、土胚房，到后來(lái)的筒子樓、單元房、商品房，經(jīng)過(guò)70年的砥礪奮進(jìn)，我國(guó)的住房建設(shè)發(fā)生了翻天覆地的變化。

不過(guò)，言及中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，還要從改革開(kāi)放算起。1978年，理論界提出了住房商品化、土地產(chǎn)權(quán)等觀點(diǎn)，標(biāo)志著中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)正式進(jìn)入萌芽階段。1998年，隨著住房分配的停止、住房貨幣化的實(shí)行以及城市化進(jìn)程的快速推進(jìn)，中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)真正進(jìn)入高速增長(zhǎng)階段，迎來(lái)崛起。

回望過(guò)去，在房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展的“黃金20年”中，中國(guó)城市的發(fā)展日新月異，這離不開(kāi)房地產(chǎn)行業(yè)的推進(jìn)，也離不開(kāi)行業(yè)中一家家企業(yè)的埋頭耕耘。

旭輝便是其中的一個(gè)代表。從1994年誕生到2007年開(kāi)始全國(guó)化布局，再到2012年登陸資本市場(chǎng)、2013年突破百億、2017年跨越千億，旭輝經(jīng)歷了數(shù)輪的洗禮與成長(zhǎng)，逐漸成為房地產(chǎn)行業(yè)中不可或缺的一員。

“公司的發(fā)展駛?cè)肟燔?chē)道，多半是因?yàn)榇钌狭藭r(shí)代的高鐵，順勢(shì)而為。”在接受《國(guó)際金融報(bào)》記者專(zhuān)訪時(shí)，旭輝控股董事長(zhǎng)林中將企業(yè)的崛起歸功于“時(shí)代的造就”。

“回望旭輝的發(fā)展歷程，企業(yè)的命運(yùn)與國(guó)家命運(yùn)休戚相關(guān)。”林中總結(jié)稱(chēng)，縱觀中國(guó)上下五千年，過(guò)去20年是從未有過(guò)的太平盛世；橫望近代的全球變遷，過(guò)去20年，十多億中國(guó)人口的城市化進(jìn)程，也是人類(lèi)有史以來(lái)規(guī)模空前的變遷，這為中國(guó)的房地產(chǎn)人提供了千載難逢的宏大舞臺(tái)。

 了解客戶(hù) 奠定基礎(chǔ)

和他的名字一樣，林中和他一手創(chuàng)辦的旭輝始終秉持著“中庸之道”。同樣是兄弟共同創(chuàng)業(yè)的故事，旭輝多年來(lái)鮮有“花邊新聞”傳出，習(xí)慣于用業(yè)績(jī)說(shuō)話(huà)，直面媒體與投資者的各種提問(wèn)，從不回避，卻也總是中規(guī)中矩，少有“抓眼球”的爆點(diǎn)……

不過(guò)，“中庸”并不代表沒(méi)有主見(jiàn)，更不是慵懶。相反，從踏入社會(huì)的那一刻起，他的每一步都是經(jīng)過(guò)深思熟慮，且努力為之奮斗的。

上世紀(jì)90年代初，林中畢業(yè)于廈門(mén)大學(xué)企業(yè)管理系。在那個(gè)國(guó)家包分配的年代，大學(xué)生是當(dāng)之無(wú)愧的天之驕子。不過(guò)，恰逢雙軌制剛剛開(kāi)始試行，畢業(yè)生就業(yè)開(kāi)始面臨雙向選擇，林中毅然選擇走出體制，進(jìn)入一家房地產(chǎn)公司做銷(xiāo)售。

“由于大學(xué)沒(méi)有學(xué)習(xí)過(guò)房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)，不夠了解，我就拼命學(xué)習(xí)。當(dāng)時(shí)，公司并沒(méi)有說(shuō)要做市場(chǎng)調(diào)研，我就自己跑遍了廈門(mén)的大街小巷收集問(wèn)卷；公司沒(méi)有要求去了解競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的產(chǎn)品，我就自己做足功課到處‘跑盤(pán)’。”林中回憶稱(chēng)，自己對(duì)于市場(chǎng)的敏銳洞察力很大程度上就源自于此。

在對(duì)這個(gè)行業(yè)形成初步認(rèn)知后，林中認(rèn)為，彼時(shí)，廈門(mén)的地產(chǎn)市場(chǎng)雖然潛力不小，想買(mǎi)房的人很多，但真正好的房子和好的中介卻不多。據(jù)悉，廈門(mén)房地產(chǎn)于上世紀(jì)九十年代初期剛開(kāi)始萌動(dòng)，整個(gè)行業(yè)內(nèi)十分缺乏中介服務(wù)商，包括代理銷(xiāo)售、策劃、房屋買(mǎi)賣(mài)租賃，這塊市場(chǎng)幾乎是空白的。

于是，恰好熟悉市場(chǎng)銷(xiāo)售的林中，看準(zhǔn)了這一商機(jī)，順勢(shì)創(chuàng)辦了廈門(mén)永升物業(yè)服務(wù)有限公司。永升物業(yè)的創(chuàng)立，被他視作事業(yè)的起點(diǎn)，直到現(xiàn)在，林中仍認(rèn)為，“憑借代理銷(xiāo)售的經(jīng)驗(yàn)，了解到客戶(hù)想要什么，也知道什么樣的產(chǎn)品才能打動(dòng)客戶(hù)，這為永升后來(lái)轉(zhuǎn)型做地產(chǎn)開(kāi)發(fā)打下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。”

1994年，林中的物業(yè)代理公司“搖身一變”成為置業(yè)公司永升旭日——旭輝的前身，正式加入了地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商大軍。這一年，他才26歲。

轉(zhuǎn)戰(zhàn)上海 布局全國(guó)

時(shí)間來(lái)到21世紀(jì)，隨著中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入高速增長(zhǎng)的階段，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)還沉浸在區(qū)域性開(kāi)發(fā)階段，優(yōu)先在大本營(yíng)“打天下”。然而，就在此時(shí)，林中再度做出了一個(gè)影響企業(yè)未來(lái)發(fā)展的關(guān)鍵性決定——轉(zhuǎn)戰(zhàn)上海。

作為早期進(jìn)入廈門(mén)市房地產(chǎn)市場(chǎng)的房企之一，當(dāng)時(shí)的永升旭日已在廈門(mén)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)取得了不錯(cuò)的成績(jī)。轉(zhuǎn)戰(zhàn)上海，則意味著放棄在廈門(mén)一手打下的江山，去到一座陌生的城市重新開(kāi)始。

但林中卻道：“水深才能養(yǎng)大魚(yú)，花盆難栽萬(wàn)年松。想成為房地產(chǎn)的大企業(yè)，就一定要到房地產(chǎn)的高地去。”

“為什么起步差不多的企業(yè)，在上海的后來(lái)要發(fā)展得更快？這引起了我的反思。”林中認(rèn)為，隨著中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的逐步放開(kāi)，廈門(mén)的先發(fā)優(yōu)勢(shì)慢慢減弱，特別是上海、北京這些大城市的市場(chǎng)規(guī)模是廈門(mén)無(wú)法比擬的。同等條件下，在房地產(chǎn)的高地和洼地耕耘，業(yè)績(jī)可能相差甚遠(yuǎn)。

2000年，林中正式將公司總部遷往上海，并創(chuàng)建旭輝。自此之后，旭輝以上海為中心，開(kāi)啟了全國(guó)化布局，規(guī)模成長(zhǎng)迅速。到了2018年，旭輝的合約銷(xiāo)售額達(dá)到1520億元，行業(yè)排名也穩(wěn)固在TOP 15。

而根據(jù)旭輝定下的“二五戰(zhàn)略”，到2021年時(shí)，旭輝要做到3000億銷(xiāo)售額，并進(jìn)入行業(yè)第一陣營(yíng)。同時(shí)，旭輝要完成圍繞房地產(chǎn)主業(yè)的多元化業(yè)務(wù)布局，化身為“城市綜合運(yùn)營(yíng)商”。目前，旭輝的多元化業(yè)務(wù)布局主要涉及物業(yè)管理、長(zhǎng)租公寓、教育、養(yǎng)老、商業(yè)、建筑產(chǎn)業(yè)化、基金管理、工程建設(shè)、裝修軟裝等。

回顧過(guò)往，林中感慨萬(wàn)千：“我們當(dāng)初的這個(gè)決定非常正確，總部設(shè)立在上海，不但能讓公司在一個(gè)更大的市場(chǎng)中歷練、成長(zhǎng)，更有利于旭輝吸引行業(yè)的頂尖人才。”

不求最快 但求最穩(wěn)

快速崛起的旭輝，常常被行業(yè)稱(chēng)為“黑馬”，不過(guò)，在林中看來(lái)，旭輝更像一名“行者”。他不止一次地在公開(kāi)場(chǎng)合強(qiáng)調(diào)，要盡力做到增長(zhǎng)率、負(fù)債率與利潤(rùn)率之間的平衡。“從來(lái)都不追求旭輝要跑得最快，但一定會(huì)追求成為走得最遠(yuǎn)的那個(gè)。”

作為林中的胞弟，旭輝控股行政總裁林峰在今年的年中業(yè)績(jī)會(huì)上概括道：“我們不是天才、不夠聰明、運(yùn)氣也不夠好，考不了100分，但我們每門(mén)都可以考85分，雖然單個(gè)數(shù)據(jù)不是第一梯隊(duì)最前面的，但綜合來(lái)看，排名還是會(huì)比較靠前的。”

特別是在如今整個(gè)行業(yè)都在強(qiáng)調(diào)“降杠桿”的背景下，旭輝的穩(wěn)健就更顯得從容。財(cái)報(bào)顯示，今年上半年，旭輝的凈負(fù)債率為69.5%，同時(shí)，一年內(nèi)到期短債占比18%，現(xiàn)金短債比為3.3，誠(chéng)然，這些指標(biāo)都不是行業(yè)最優(yōu)，卻位居行業(yè)前列，始終穩(wěn)健。

不過(guò)，眾所周知，企業(yè)要想發(fā)展，始終處于“財(cái)務(wù)保守”狀態(tài)勢(shì)必會(huì)錯(cuò)失良機(jī)。特別是過(guò)去20年是中國(guó)開(kāi)發(fā)商的市場(chǎng)紅利期，也是高速發(fā)展期，開(kāi)發(fā)商如果不在這個(gè)時(shí)期內(nèi)完成規(guī)模積累，隨著市場(chǎng)走向成熟，競(jìng)爭(zhēng)模式就會(huì)發(fā)生變化。對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)，要在這個(gè)時(shí)期沖規(guī)模就要加杠桿，畢竟，想要高速增長(zhǎng)還要不負(fù)債幾乎是不可能的。

“杠桿不能常用，但關(guān)鍵時(shí)刻卻不得不用。”一向崇尚“中庸之道”的林中做了一個(gè)比喻，“這就像開(kāi)車(chē)，停著不開(kāi)最安全。同理，企業(yè)如果不借錢(qián)發(fā)展，負(fù)債率是很低，但過(guò)幾年規(guī)模更小，在這個(gè)市場(chǎng)上就沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)能力了。”

不過(guò)，林中也指出，靜態(tài)地去看一家企業(yè)的負(fù)債率高低毫無(wú)意義，而是要看行業(yè)的發(fā)展階段和背后的生意模型，要看資產(chǎn)變現(xiàn)能力、流動(dòng)性、現(xiàn)金流以及負(fù)債結(jié)構(gòu)。

他舉例說(shuō)，香港的大型地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)在的凈負(fù)債率很多已經(jīng)降到了20%到30%，但不能用這樣負(fù)債來(lái)要求內(nèi)地的房企，因?yàn)榘l(fā)展階段和商業(yè)模型不一樣，雖然香港房企持有物業(yè)多，但資產(chǎn)變現(xiàn)能力非常弱。

目前中國(guó)內(nèi)地的開(kāi)發(fā)商仍以物業(yè)開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售為主，因而負(fù)債相對(duì)較高，但林中相信再過(guò)20年，內(nèi)地的大型房企的凈負(fù)債率基本上也會(huì)下降到20%到30%的水平。而在收入構(gòu)成中，租金要占到30%以上，開(kāi)發(fā)占50%，還有20%是其它業(yè)務(wù)，這也是旭輝在未來(lái)10年-20年給自己的畫(huà)像，“再過(guò)十年看旭輝，可能就會(huì)像現(xiàn)在的新鴻基一樣。”

在林中看來(lái)，未來(lái)20年將要迎來(lái)行業(yè)的平穩(wěn)增長(zhǎng)期，去杠桿是趨勢(shì)。不能加杠桿就很難再?zèng)_規(guī)模，“旭輝現(xiàn)在凈負(fù)債率在70%以下，未來(lái)幾年還會(huì)降，因?yàn)橐?guī)模增長(zhǎng)不會(huì)像之前那么快了。”

合作之道 安全第一

亮眼的增長(zhǎng)速度背后，旭輝的發(fā)展之路也并非一帆風(fēng)順，特別是合作項(xiàng)目的并表問(wèn)題始終存在爭(zhēng)議。伴隨著銷(xiāo)售規(guī)模一次次突破節(jié)點(diǎn)，從300億元、500億元，到1000億元、1500億元，旭輝由于權(quán)益占比僅有50%左右而被質(zhì)疑“成色不足”。

從2014年-2017年這一重要發(fā)展時(shí)期的銷(xiāo)售數(shù)據(jù)來(lái)看，旭輝分別實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售金額212億元、302億元、530億元、1040億元，其中，權(quán)益銷(xiāo)售金額分別為164億元、201億元、292億元、550億元，權(quán)益占比分別為77.36%、66.56%、55.09%、52.88%。

對(duì)此，林中稱(chēng)：“合作，是旭輝的戰(zhàn)略選擇。首先是因?yàn)?，合作的時(shí)候風(fēng)險(xiǎn)是分散的，特別是在地價(jià)很高的時(shí)候，雖然自己做也可以，但是合作開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)就小。雖然可能利潤(rùn)也少了一點(diǎn)，但是更安全，我們把安全擺在第一位。此外，合作還能帶給旭輝人更多操盤(pán)磨煉的機(jī)會(huì)，提升企業(yè)實(shí)打?qū)嵉倪\(yùn)營(yíng)能力。”

他同時(shí)強(qiáng)調(diào)，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)大的時(shí)候，旭輝希望權(quán)益低一點(diǎn)，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)小的時(shí)候，旭輝就希望權(quán)益大一點(diǎn)。即便未來(lái)旭輝會(huì)逐漸提高自己的權(quán)益占比，合作共贏這個(gè)戰(zhàn)略依舊不會(huì)改變，“民營(yíng)企業(yè)就是要朋友多”。

事實(shí)上，旭輝新增土儲(chǔ)的權(quán)益占比已經(jīng)在上升通道。今年前7月，旭輝新增土儲(chǔ)的金額權(quán)益占比已達(dá)74%，相較2018年同期大幅上升。旭輝管理層表示，未來(lái)將持續(xù)提升權(quán)益占比，2019年全年的新增土儲(chǔ)權(quán)益占比將保持在70%以上。

國(guó)際知名投行高盛近期的一份研報(bào)指出，旭輝土儲(chǔ)權(quán)益比提升得益于兩個(gè)方面：一是拿地渠道多元化，有效降低了土地成本和資金壓力；二是放緩了進(jìn)入新城市的步伐，轉(zhuǎn)而聚焦于深耕現(xiàn)有布局城市，一定程度上減少了對(duì)合作方的依賴(lài)。

從家族企業(yè)到現(xiàn)代企業(yè)

旭輝的成長(zhǎng)過(guò)程，雖然被深深打上林氏三兄弟的烙印，但卻早已告別家族企業(yè)的特征。

在外界看來(lái)，林氏三兄弟始終各司其職，少有爭(zhēng)執(zhí)。從出道至今，林中作為大哥一直是掌舵人，運(yùn)籌帷幄、指點(diǎn)江山，現(xiàn)任旭輝控股（HK.00884）的董事會(huì)主席；二弟林偉最早從廈門(mén)永升開(kāi)始，一直為企業(yè)沖鋒陷陣，擔(dān)任副董事長(zhǎng)一職；而三弟林峰為人上進(jìn)，自海外留學(xué)歸來(lái)之后，從營(yíng)銷(xiāo)、財(cái)務(wù)等條線(xiàn)一路歷練，并從2008年起擔(dān)任旭輝CEO，帶領(lǐng)旭輝一路前行，2018年還被《哈佛商業(yè)評(píng)論》中文版評(píng)選為“中國(guó)百佳CEO”。

林中也表示，兄弟三人的文化價(jià)值觀和戰(zhàn)略認(rèn)同一致，配合也非常默契，“求大同存小異，誰(shuí)管的誰(shuí)拿主意，從來(lái)不會(huì)出現(xiàn)爭(zhēng)執(zhí)”。

旭輝另一個(gè)經(jīng)常為業(yè)界津津樂(lè)道的，是為職業(yè)經(jīng)理人打造了一片生存發(fā)展的土壤：簡(jiǎn)單、陽(yáng)光、公平、尊重、信任、開(kāi)放。也正因?yàn)槿绱?，旭輝接連兩年獲得了怡安翰威特頒發(fā)的“最佳雇主”稱(chēng)號(hào)。

不久之前，職業(yè)經(jīng)理人出身、2017年底剛剛獲任旭輝控股執(zhí)行董事一職的陳東彪，又獲任旭輝控股旗下“旭輝集團(tuán)股份有限公司”董事長(zhǎng)，這也意味著旭輝賦予職業(yè)經(jīng)理人更多、更大的責(zé)任。

這樣的變化，證明旭輝早已告別了家族企業(yè)的管理模式，而是一個(gè)擁有現(xiàn)代企業(yè)管理和治理模式的公司。“企業(yè)的生命，在設(shè)計(jì)上要高過(guò)我們自己本身的壽命，從而形成一個(gè)經(jīng)營(yíng)權(quán)、所有權(quán)和監(jiān)督權(quán)相獨(dú)立的，以職業(yè)經(jīng)理人為主的現(xiàn)代公司。” 林中同時(shí)指出，“公司就像一支球隊(duì)，提倡管理團(tuán)隊(duì)去明星化，前鋒進(jìn)了一個(gè)球，榮譽(yù)是大家的。”

雖然給予了職業(yè)經(jīng)理人更大的空間，但林氏家族作為創(chuàng)始人，對(duì)旭輝未來(lái)成長(zhǎng)和長(zhǎng)期股價(jià)走勢(shì)保持著一貫的信心，持續(xù)不斷地增持自家股票就是最好的證明：年初以來(lái)，林氏家族已斥資逾2億元增持。

林中曾不止一次地表示，更希望旭輝成為地產(chǎn)行業(yè)的“長(zhǎng)跑者”，打造“百年老店”，持續(xù)穩(wěn)定地為投資者創(chuàng)造價(jià)值。

雖然仍處于“二五戰(zhàn)略”中期，但林中已預(yù)見(jiàn)到，旭輝的真正轉(zhuǎn)型將會(huì)發(fā)生在2022年開(kāi)始的“三五戰(zhàn)略”階段，從開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售型企業(yè)轉(zhuǎn)變成綜合運(yùn)營(yíng)型企業(yè)，市場(chǎng)的運(yùn)營(yíng)能力、不動(dòng)產(chǎn)的管理能力、如何培養(yǎng)新人才等，都將是他和旭輝未來(lái)需要著重考慮的問(wèn)題。

“這個(gè)轉(zhuǎn)型大概會(huì)花十多年的時(shí)間。我研究過(guò)一些企業(yè)的轉(zhuǎn)型，最怕一些公司今年轉(zhuǎn)型，明年就不行了，現(xiàn)金流突然就斷了。只有當(dāng)租金收入達(dá)到150億元時(shí)，企業(yè)才能單單依靠租金去維持滾動(dòng)發(fā)展的需求。未來(lái)幾年，我們希望旭輝每年的租金收入都能成倍增長(zhǎng)。”林中表示。