門店“越開越小”，消費即將回歸社區(qū)商業(yè)
總體來講，商業(yè)地產(chǎn)已逐漸度過了供求缺口主導(dǎo)的高峰發(fā)展期，而由于城市新區(qū)日益擴容，對商業(yè)配套設(shè)施的需求，為社區(qū)商業(yè)的發(fā)展提供了廣闊的空間。房企在城市商業(yè)中心打響地盤爭奪戰(zhàn)的同時，社區(qū)商業(yè)也成為掘金的焦點。
據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，目前我國在建和存量社區(qū)商業(yè)總體量在10億平方米以上，而隨著新一輪城鎮(zhèn)化發(fā)展，中國每年都將有1200萬至1400萬人口進入城市，未來10年城市化率將達到66%～67%，形成2萬個以上的新社區(qū)。
預(yù)計到2020年，全國住宅物業(yè)面積將達到300億平方米，國內(nèi)社區(qū)服務(wù)市場規(guī)模將達13.5萬億元。而目前國內(nèi)一線城市社區(qū)商業(yè)消費在社會消費品零售總額中的占比僅為三分之一，這相比于發(fā)達國家60%以上的數(shù)值，還有很大的發(fā)展空間。
“因住而商”社區(qū)商業(yè)緣起
如果說大型購物中心是城市商業(yè)的“主動脈”，那么社區(qū)商業(yè)則像一根根“毛細血管”，深入到各個小單元。具體來看，社區(qū)商業(yè)是一種以社區(qū)范圍內(nèi)居民為服務(wù)對象，以滿足和促進居民日常綜合消費為目標的屬地型商業(yè)。相比較而言，城市型商業(yè)輻射的消費者范圍較廣泛，形態(tài)也較為多樣；而社區(qū)商業(yè)商圈范圍小，針對性較強，最常見的是以底商的形式存在，但也包含社區(qū)商業(yè)街和社區(qū)商業(yè)中心兩種業(yè)態(tài)。
在人流相對集中的區(qū)域，若小區(qū)周邊商業(yè)配套不能充分滿足居民的日常生活需要，則會由點到線延展出“社區(qū)商業(yè)街”的業(yè)態(tài)。另外，社區(qū)商業(yè)中心則是社區(qū)商業(yè)的最高組織形式，一般都由社區(qū)底商、社區(qū)商業(yè)街以及其他高級配套，如酒店、醫(yī)院、大型購物中心等共同組成。
“因住而商”的特點，決定了社區(qū)商業(yè)的便利性。社區(qū)商業(yè)的服務(wù)人口一般在5萬人以下，服務(wù)半徑在兩公里以內(nèi)；規(guī)模也一般控制在3萬平方米左右。常被提及的“51015”，是衡量社區(qū)商業(yè)的基本指標，即實現(xiàn)居民步行5分鐘可到達便利店，步行10分鐘可達到超市和餐飲店，騎車15分鐘可到達購物中心。
貼近居民、便利性與綜合性，讓社區(qū)組團具備規(guī)模大、人口多、消費力較為強勁，居民有著便捷的購物需求特點，這決定了社區(qū)穩(wěn)定的消費流量和較為可觀的商業(yè)利潤。
此外，城市中心商業(yè)的經(jīng)營成本越來越高，且逐步被社區(qū)商業(yè)分流；而新興的社區(qū)組團商業(yè)運營成本相對較低，可以降低經(jīng)營風險與壓力。
總體而言，商業(yè)地產(chǎn)向來有資金回籠周期長的特點，在當下房企紛紛強調(diào)提高周轉(zhuǎn)效率、加快回款率的基調(diào)下，社區(qū)商業(yè)單個體量較小、投資開發(fā)操作難度較低、容易復(fù)制、利潤較穩(wěn)定等特質(zhì)，已逐漸吻合視現(xiàn)金流量為生命線的房企的胃口。
政策利好與租金、銷售額“兩輪驅(qū)動
近年來社區(qū)商業(yè)有著相關(guān)政策的加持，也是促成其“火熱”的一個因素。觀點指數(shù)發(fā)現(xiàn)，2012年國務(wù)院發(fā)布文件，規(guī)定新建社區(qū)商業(yè)和綜合服務(wù)設(shè)施面積占社區(qū)總建筑面積的比例不得低于10%，并支持社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點建設(shè)。
隨后幾年，青島、廈門、南京等城市也在陸續(xù)強調(diào)“社區(qū)商業(yè)面積不低于10%”的要求，并在社區(qū)商業(yè)配套設(shè)施的保護、網(wǎng)絡(luò)服務(wù)的建立、服務(wù)半徑的界定等方面予以支持。
今年8月，北京市商務(wù)委會同規(guī)劃國土委正研究“北京市街區(qū)商業(yè)生態(tài)配置標準”，該標準更是明確提出了社區(qū)商業(yè)零售店、便利店等業(yè)態(tài)的數(shù)量目標，到2020年實現(xiàn)基本便民商業(yè)設(shè)施城市社區(qū)全覆蓋。
凡此種種社區(qū)商業(yè)政策的疊加，為社區(qū)商業(yè)的發(fā)展提供了利好。
來源：國家商務(wù)部 觀點指數(shù)整理
商務(wù)部監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，今年前9月全國5000家重點零售企業(yè)便利店、購物中心、超市、專業(yè)店、百貨店的銷售額同比都取得了增長。其中，便利店、購物中心、超市作為經(jīng)常在社區(qū)中出現(xiàn)的商業(yè)業(yè)態(tài)，平均增長率較高，達8.06%、5.53%、4.86%。
來源：國家商務(wù)部 觀點指數(shù)整理
而最貼近居民生活的便利店業(yè)態(tài)，無論是總體指數(shù)、便利店企業(yè)指數(shù)，還是門店指數(shù)，近兩年來變動的幅度都不大，保持在穩(wěn)定的發(fā)展區(qū)間。處于新技術(shù)不斷更新迭代、資本不斷加持的大背景下，2018年第二季度便利店總體景氣指數(shù)為70.25，高于榮枯線20.25。
另一方面，從反映銷售額和租金收入運營表現(xiàn)的指標——物業(yè)指數(shù)來看，截至2018年上半年，社區(qū)型購物中心的指標有所起伏，其中除了兩個季度數(shù)值下滑之外，另外的四個季度物業(yè)指數(shù)皆呈上升趨勢。
來源：觀點指數(shù)綜合整理
在多個季度的統(tǒng)計數(shù)據(jù)中，社區(qū)型物業(yè)指數(shù)的均值最高，達68.33，這也在一定程度上反映了社區(qū)型購物中心整體上較好的發(fā)展趨勢。
房企社區(qū)商業(yè)布局與O2O掘金
一邊是城市的持續(xù)擴張，一邊是住宅和商業(yè)的分化，同時在淘寶、京東等電商沖擊下，傳統(tǒng)中心商業(yè)優(yōu)勢不再，商業(yè)品牌、商業(yè)資源開始謀求向社區(qū)消費、區(qū)域消費轉(zhuǎn)型。截至目前，與住宅社區(qū)相結(jié)合，大部分房企都擁有自己的社區(qū)商業(yè)拼圖。
社區(qū)商業(yè)主要提供社區(qū)居民需要的日常生活服務(wù)，具有經(jīng)常性、便利性的特點，因此具備持續(xù)性消費的先天優(yōu)勢，市場基礎(chǔ)穩(wěn)定，容易形成消費黏性。但為了實現(xiàn)差異化競爭、提升客戶滿意度，開發(fā)商應(yīng)當開始由單純關(guān)注商鋪銷售轉(zhuǎn)向?qū)ι虡I(yè)經(jīng)營的重視。
而脫胎于互聯(lián)網(wǎng)、線上線下都蓬勃發(fā)展的O2O，在給傳統(tǒng)社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)帶來流量和生機的同時，還能從協(xié)同網(wǎng)上網(wǎng)下消費、對接商家和消費者需求、提升店面空間利用效率三個方面，為傳統(tǒng)社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)的整合運營提供新方向。
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