“開盤即罄”、“火熱加推”、“連夜排隊”……在眾多房企降價搶跑的市場環(huán)境里，這樣久違的日光盤熱詞在一座四線城市——衢州身上再現(xiàn)。
一組對比數(shù)據(jù)映射著這個城市房地產(chǎn)的“高溫”，在2018年全國城市GDP排名中，衢州市以1470億元排在第174位，而在安居客的2018年全國房價排行榜中，衢州市以13189元/平方米的均價排在第32位，超越了成都、昆明、西安、重慶、太原、蘭州等大批二線城市。
剝開日光盤的火熱外衣，內(nèi)里卻是這座四線城市窘境的縮影：不夠健康的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、遲來一步的城鎮(zhèn)化、對土地財政的過度依賴，種種因素交織下步步推高的房價最終又能走多遠(yuǎn)？
全城熱賣
10月27日凌晨12點，衢州望潮府門前已經(jīng)排起長隊，150元可以換來不必熬夜等待——周邊小區(qū)的大爺大媽在旁邊兜售“黃牛服務(wù)”，他們樂于用一晚上的排隊閑聊來賺這筆外快。
開盤時間是27日早上八點半，一些沒有預(yù)料到購房盛況的購房者提前在七點半來到了現(xiàn)場，見到的是冒著雨仍排到了國道上的長隊，而一些晚到的購房者在周邊連車位都找不到，只好抱憾離去，等待即將到來的衢州碧桂園江灣半島開盤。
一小撮“關(guān)系戶”在工作人員的帶領(lǐng)下悄悄繞開大隊進(jìn)入了項目銷售現(xiàn)場，他們對這個新盤勢在必得。王志發(fā)(化名)是“關(guān)系戶”中的一員，簽完合同、交完定金，他頓時感到身體一松，這是他人生的第一套房，意義非凡，“不找關(guān)系哪里買得到啊？排隊根本沒戲，進(jìn)來只有別人挑剩下的。”
望潮府開發(fā)商之一的融創(chuàng)，在開售的當(dāng)天下午，用“片刻即已售罄”形容開盤后的熱賣景象，并宣布大戶型的加推時間提前。而據(jù)王志發(fā)等購房者稱，大戶型加推的當(dāng)天，除了幾個一樓配電房旁邊的戶型留到了最后，加推房源均被快速搶購一空。
望潮府并不處于傳統(tǒng)意義上的衢州市中心，其位于衢州市的新城市中心區(qū)——西區(qū)的邊緣位置，王志發(fā)表示：“從望潮府再過去一點，就是一大片一大片的農(nóng)田，我買這里就是為了實驗小學(xué)的學(xué)區(qū)，江灣半島的位置比望潮府好一點，到時候可能比望潮府賣得還快。”
學(xué)區(qū)疊加融創(chuàng)府系的溢價，讓這個位于城市邊緣的項目以21500元/平方米的高價迅速清空，數(shù)位衢州當(dāng)?shù)厝耸繉τ浾弑硎?，這對衢州市老城區(qū)、中心城區(qū)的房價來說就像興奮劑——郊區(qū)都兩萬一了，主城區(qū)該賣多少？
火熱的氛圍就像把這個城市包裹在了房價的蜜糖中，衢州房產(chǎn)超市網(wǎng)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，在2019年上半年，二手房市場始終處于量價齊升狀態(tài)，成交量增長至8730套，一個可對比數(shù)據(jù)為，2016年全年，衢州市二手房交易量為8848套。
各種各樣的房產(chǎn)中介門店林立在大街小巷，數(shù)量甚至超過便利店。即使是一家門店逼仄的小中介，你不僅能通過他找到衢州本地的一二手房源、省內(nèi)省外不限購的公寓，還有機(jī)會了解到限購城市的“內(nèi)幕”和“操作手法”。
這座城市的居民或許也是房地產(chǎn)市場最堅定的多頭陣營，記者與十?dāng)?shù)位當(dāng)?shù)鼐用襁M(jìn)行了交流，即使是北京、上海等標(biāo)桿城市的房價穩(wěn)中有降，全國各地的房企掀起降價潮，他們大部分都堅定認(rèn)為，衢州的房價一定還會再漲，王志發(fā)認(rèn)為，“就算我現(xiàn)在是高位接盤，過十年再看肯定還是漲”。
翻看衢州的房價趨勢，似乎可以理解這樣信心的來源，安居客數(shù)據(jù)顯示，自2016年6月開始，衢州的平均房價由7827元/平方米一路上漲至今，已經(jīng)達(dá)到14062元/平方米，漲幅為79.66%，同期，浙江省省會城市、強(qiáng)二線城市杭州的平均房價漲幅為50.35%。
誰來“接盤”？
整整一個下午的時間，中介門店老板伍州坐在自己辦公室的沙發(fā)上，臉上掛著機(jī)械式的微笑，他努力讓自己的思緒不要飄離太遠(yuǎn)，隨時準(zhǔn)備應(yīng)對坐在他對面的一家三口，用他聽不懂的方言激烈討論時甩向他的問題。
這對父母從江西趕到兒子工作的衢州，為兒子買房做最終的決定。一套房子價格適中，剛好和預(yù)算吻合，但另一套房子位置更佳，還有學(xué)區(qū)，只是需要他們再借一些錢才夠首付。
近兩年的時間里，伍州接待了越來越多類似的家庭，他們大多來自安徽、江西、福建這三個與衢州市接壤的省份，“大部分是農(nóng)村、縣城里過來的，直線距離其實都很近，特別是江西那邊，有些地方過來比省內(nèi)的城市還要近。”
與三省接壤的特殊地理位置讓衢州人在外時經(jīng)常用“四省通衢的‘衢’”來介紹自己的家鄉(xiāng)，這樣的地理位置也讓衢州吸引了周邊村鎮(zhèn)的人口流入。根據(jù)衢州市統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，2018年衢州市常住人口為凈流入，增長2.4萬人。
與人口增長同步，衢州市原本落后的城鎮(zhèn)化水平也在近年有所提升。衢州市統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2018年，衢州市的城鎮(zhèn)化率為58%，相比2017年增長2.3%，相比2016年增長4.3%，城鎮(zhèn)化增速為全省第一。但58%的城鎮(zhèn)化率不僅在全省城鎮(zhèn)化率68.9%的浙江排名最末，也低于全國60%的平均城鎮(zhèn)化率。
人口小幅凈流入、城鎮(zhèn)化率向平均水平追趕，僅僅這兩個理由要為近乎翻倍的房價做注釋仍顯不足。
伍州表示：“當(dāng)?shù)馗皇某擎?zhèn)居民，孩子接受良好的教育后，大批向外流出，而流入進(jìn)來的人口，有很大一部分來自農(nóng)村，這中間購買力水平的差距是很大的。”
衢州市衛(wèi)生和計劃生育委員會的數(shù)據(jù)顯示，從2011年到2016年，衢州市向外流出的戶籍人口數(shù)量達(dá)到45萬人，其中絕大多數(shù)都是大學(xué)畢業(yè)生、青壯年。
伍州表示，流入人口的剛需只是需求的一部分，當(dāng)?shù)鼐用褡陨淼母纳菩枨笫袌隹臻g更大，大量大型房企品牌的進(jìn)駐刺激了改善市場，“很多老城區(qū)的房子，已經(jīng)有三四十年了，像碧桂園、祥生、融創(chuàng)這些房企進(jìn)來拿地，項目周邊的房價也直接抬起來了，把原來的老房子賣了，加點錢去換一套新房子，很常見。”
2018年8月，衢州市拍出了第一塊“限價地”，限住宅高層及多層最高銷售單價為1.45萬元/平方米，據(jù)介紹，該地塊成交后，周邊樓盤價格迅速從1.2萬元/平方米左右的均價增長至1.4萬元/平方米，目前，周邊均價已經(jīng)達(dá)到1.7萬元/平方米。
與高昂的房價相比，衢州市人力資源和社會保障局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，衢州市民的平均薪資水平約為5.67萬元/年，房價收入比約為10.4，當(dāng)記者問及此，伍州露出了自信的笑容：“衢州有的是有錢老板，幾百萬算啥。”
產(chǎn)業(yè)求變
從金華過后，劉師傅的大貨車就可以開始加速，因為通往衢州的高速路上，大貨車的數(shù)量急劇減少。
為衢州當(dāng)?shù)匾患一S做物流運(yùn)輸?shù)膭煾登逦惺苤鼉赡赀\(yùn)貨量的變化，他所熟知的幾位外地大貨車司機(jī)從2017年開始就已經(jīng)不再來衢州，從化工廠向外去的大貨車數(shù)量從原來的十多輛減少到了七八輛，“下高架的時候，以前能聞到很濃的化工廠味道，現(xiàn)在也聞不到了。”
第二產(chǎn)業(yè)是衢州的支柱產(chǎn)業(yè)，衢州統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2018年，第二產(chǎn)業(yè)占全市GDP的比例為45%，而在第二產(chǎn)業(yè)中，化工、水泥和鋼鐵三大行業(yè)利潤總額占比為57.3%，對規(guī)模以上工業(yè)利潤增長的貢獻(xiàn)率為112.3%，衢州市對重工業(yè)的依賴極高。
與伍州的想象不同的是，第二產(chǎn)業(yè)的“有錢老板”們，日子也并不好過。
衢州市統(tǒng)計局提供的信息顯示，今年以來，在主導(dǎo)產(chǎn)品價格下跌、成本壓力增加、同期數(shù)較高等多重因素影響下，規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)利潤空間持續(xù)收窄，上半年，全市規(guī)模以上工業(yè)利潤總額50.50億元，同比下降21.7%，低于全省27.1個百分點，居全省第10位。
依賴度最高的重工業(yè)迎來了沉重的壓力，去年同期對利潤增速拉動作用較大的化學(xué)原料和化學(xué)制品制造業(yè)出廠價格指數(shù)同比下跌11%，利潤總額同比下降21.9%，較同期回落139.7個百分點；非金屬礦物制品業(yè)出廠價格指數(shù)同比下跌1.7%，利潤總額同比增長8.4%，較同期回落331.4個百分點；黑色金屬冶煉和壓延加工業(yè)出廠價格指數(shù)下跌3.3%，利潤總額同比下降54.2%，較同期回落982.4個百分點。
統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，第一產(chǎn)業(yè)、第三產(chǎn)業(yè)也同步回落，但部分新興產(chǎn)業(yè)新興業(yè)態(tài)發(fā)展良好、創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新持續(xù)活躍，文化制造業(yè)、高技術(shù)制造業(yè)、節(jié)能環(huán)保制造業(yè)、時尚制造業(yè)增加值分別增長23.2%、13.4%、12.3%、8.4%，均大幅高于規(guī)上工業(yè)增加值增速。
記者查閱歷年的衢州市政府工作報告發(fā)現(xiàn)，對產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的不合理性，地方政府有著充分的認(rèn)知，2018年開始，部分重工業(yè)企業(yè)的停產(chǎn)和轉(zhuǎn)移已經(jīng)完成，2018年底停產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)達(dá)到55家，鼓勵數(shù)字經(jīng)濟(jì)智慧產(chǎn)業(yè)制造業(yè)發(fā)展、促進(jìn)產(chǎn)業(yè)多元化也在近年的政府工作報告中被單列為重點工作。
土地財政收入在衢州市支柱產(chǎn)業(yè)下行、新興產(chǎn)業(yè)方興未艾的時期，成為了產(chǎn)業(yè)升級的財政支柱。
根據(jù)衢州市統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，2018年，衢州市土地出讓金收入約為135億元，一般公共預(yù)算收入為128億元，土地依賴度為1.05，超過中國指數(shù)研究院根據(jù)國家財政局?jǐn)?shù)據(jù)統(tǒng)計得出的全國地方政府平均土地依賴度0.55近一倍。
免責(zé)聲明：凡本站注明 “來自：XXX（非家在臨沂網(wǎng)）”的新聞稿件和圖片作品，系本站轉(zhuǎn)載自其它媒體，轉(zhuǎn)載目的在于信息傳遞，并不代表本站贊同其觀點和對其真實性負(fù)責(zé)。如有新聞稿件和圖片作品的內(nèi)容、版權(quán)以及其它問題的，請聯(lián)系本站新聞中心，郵箱：405369119@qq.com
