租房市場(chǎng)的陷阱有多少？進(jìn)入長(zhǎng)租公寓時(shí)代，除了虛假房源、合同漏洞、克扣押金外，違規(guī)租金貸、“爆雷”等問(wèn)題也讓租戶頻頻中招。

昨天，住建部等六部門(mén)印發(fā)《關(guān)于整頓規(guī)范住房租賃市場(chǎng)秩序的意見(jiàn)》，在房源真實(shí)性、中介禁賺差價(jià)等問(wèn)題上重申，對(duì)長(zhǎng)租公寓也有新要求：加強(qiáng)監(jiān)管“高進(jìn)低出”“長(zhǎng)收短付”，指導(dǎo)設(shè)立資金監(jiān)管賬戶，嚴(yán)查違規(guī)建立資金池等。業(yè)內(nèi)分析，長(zhǎng)租公寓將就此告別野蠻生長(zhǎng)。

“禁賺差價(jià)”只針對(duì)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)

“不讓賺差價(jià)了，那長(zhǎng)租公寓過(guò)去收的差價(jià)是不是就可以退給我？”新規(guī)發(fā)布后，有租戶在社交媒體上如此反問(wèn)。

《意見(jiàn)》要求，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)不得賺取住房出租差價(jià)，住房租賃合同期滿承租人和出租人續(xù)約的，不得再次收取傭金。但需要注意的是，“不得賺取住房出租差價(jià)”的規(guī)定僅適用于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，也就是常說(shuō)的租房中介，并不包括長(zhǎng)租公寓等租賃企業(yè)。更通俗地說(shuō)，市場(chǎng)上的中介僅是居間服務(wù)，租賃依然是房東和租戶簽約，中介只起到居間服務(wù)的作用；而像自如、蛋殼這樣的長(zhǎng)租公寓是租賃企業(yè)，相當(dāng)于二房東，先把房子從房東手中租來(lái)，再轉(zhuǎn)租給租戶，租戶其實(shí)是跟租賃企業(yè)簽約。

對(duì)于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)而言，“禁賺差價(jià)”也不是新規(guī)。2011年就發(fā)布的《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》已明確，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員不得低價(jià)收進(jìn)高價(jià)賣（租）出房屋賺取差價(jià)。

但目前長(zhǎng)租公寓企業(yè)賺的正是差價(jià)：先從房東手中以較低價(jià)格收來(lái)房源，進(jìn)行簡(jiǎn)單裝修后，再以較高價(jià)格租給租戶。這不等于長(zhǎng)租公寓可以隨意漲價(jià)，此前多地住建部門(mén)都要求租賃企業(yè)不得哄抬租金。

嚴(yán)查資金池防“爆雷”

雖然本質(zhì)上是租房，但長(zhǎng)租公寓被調(diào)侃成“金融產(chǎn)品”。從去年開(kāi)始，杭州等地長(zhǎng)租公寓品牌出現(xiàn)了“爆雷”。

它們都走過(guò)同一條路：租賃企業(yè)先從房東手里收來(lái)房子、把房子以租金貸的形式租給租戶；金融平臺(tái)率先把租戶需要支付的租金一次性墊付給租賃企業(yè)；后續(xù)租戶不再向租賃企業(yè)付房租，而是還貸給金融平臺(tái)。

“這之間的時(shí)間差、資金差給租賃企業(yè)可乘之機(jī)。”一家倒掉的長(zhǎng)租公寓負(fù)責(zé)人向記者形容，因?yàn)榭梢蕴崆皬慕鹑谄脚_(tái)拿到租金，私設(shè)資金池，拼命擴(kuò)張市場(chǎng)，搶占房源。但這筆錢(qián)本不屬于長(zhǎng)租公寓，而是應(yīng)該付給房東。只要出現(xiàn)市場(chǎng)需求減弱、金融平臺(tái)不再打款、向房東大量支付租金等情況，租賃企業(yè)就可能出現(xiàn)資金鏈斷裂等問(wèn)題，房東、租戶全受牽連。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉直言，長(zhǎng)租公寓更大的問(wèn)題是金融化帶來(lái)的資金池，轉(zhuǎn)移且隨意動(dòng)用房主的預(yù)期租金，存在上下游多重糾紛的隱患。

強(qiáng)力監(jiān)管勢(shì)在必行。相比過(guò)去住建部門(mén)單方監(jiān)管，《意見(jiàn)》更強(qiáng)調(diào)了金融監(jiān)管，并把銀保監(jiān)會(huì)納入其中。《意見(jiàn)》首先拿“租賃貸款”開(kāi)刀：貸款期限不得超過(guò)住房租賃合同期限，認(rèn)真評(píng)估借款人的還款能力，嚴(yán)格審查貸款用途，防止住房租賃企業(yè)形成資金池、加杠桿，不得以租金分期、租金優(yōu)惠等名義誘導(dǎo)承租人使用住房租金消費(fèi)貸款。

高風(fēng)險(xiǎn)公寓面臨資金監(jiān)管

兩種經(jīng)營(yíng)模式將面臨強(qiáng)監(jiān)管——“高進(jìn)低出”（支付房屋權(quán)利人的租金高于收取承租人的租金）、“長(zhǎng)收短付”（收取承租人租金周期長(zhǎng)于給付房屋權(quán)利人租金周期）。

正常邏輯下，租賃企業(yè)會(huì)低價(jià)收房、高價(jià)轉(zhuǎn)出，運(yùn)營(yíng)調(diào)整難免也會(huì)出現(xiàn)極少的“高進(jìn)低出”。但大規(guī)模的“高進(jìn)低出”暗藏隱憂。上述長(zhǎng)租公寓負(fù)責(zé)人解釋，大規(guī)模“高進(jìn)低出”其實(shí)是高于市場(chǎng)價(jià)地收房、搶占房源，“租戶不傻，不會(huì)高價(jià)租，于是企業(yè)為了回籠資金就不得不低價(jià)出租。這里面再配合著‘長(zhǎng)收短付’‘資金池’‘租金貸’等操作，堪稱玩火自焚。”他說(shuō)。

由于相對(duì)隱匿，這類風(fēng)險(xiǎn)難被及時(shí)發(fā)現(xiàn)、有力監(jiān)管。但這次的《意見(jiàn)》中明確，相關(guān)部門(mén)將指導(dǎo)住房租賃企業(yè)在銀行設(shè)立租賃資金監(jiān)管賬戶，將租金、押金等納入監(jiān)管賬戶。住房租賃企業(yè)租金收入中，住房租金貸款金額占比不得超過(guò)30%，超過(guò)比例的應(yīng)當(dāng)于2022年底前調(diào)整到位。

“資金監(jiān)管的方式在二手房業(yè)務(wù)中已經(jīng)實(shí)現(xiàn)，的確可以發(fā)揮很好的監(jiān)管作用。”也有業(yè)內(nèi)專家建議，租房業(yè)務(wù)金額小、交易頻繁，具體監(jiān)管模式還應(yīng)該進(jìn)一步探索。