車位買賣是人們購(gòu)房時(shí)經(jīng)常遇到的事情，這里面的法律問(wèn)題可不少。

購(gòu)買車位時(shí)通常會(huì)遇到兩種情況：一種是可以辦理產(chǎn)權(quán)證的，此類車位可以自由進(jìn)行買賣交易，購(gòu)買者可取得車位的所有權(quán)；而另一種，購(gòu)買者取得的只是車位的使用權(quán)而不是所有權(quán)，此類車位多見于利用人防工程改造的地下車位及占用小區(qū)共有場(chǎng)地的停車位，二手房購(gòu)房者可以在辦理物業(yè)交割時(shí)進(jìn)行車位租賃或轉(zhuǎn)交。因此人們?cè)谫?gòu)買車位的過(guò)程中，一定要擦亮眼睛。

有產(chǎn)權(quán)車位 權(quán)屬要約定 案情回顧

小劉購(gòu)買了某樓盤的房屋及車位，依法取得了房屋及車位的所有權(quán)，并辦理了產(chǎn)權(quán)證。后小劉與小張簽訂了《房屋買賣合同》，約定將其名下的該樓盤房屋轉(zhuǎn)讓給小張，但合同中未涉及車位的歸屬。將房屋過(guò)戶后，小劉發(fā)現(xiàn)小張占用了其車位，并對(duì)外出租獲取租金。小劉多次要求小張返還均被拒絕，無(wú)奈之下，將小張?jiān)V諸法庭，要求其返還車位及非法獲取的租金。法院審理后認(rèn)為，小劉與小張未就車位的歸屬進(jìn)行約定，小張也不能證明購(gòu)房款中包含車位的款項(xiàng)，因此判決小張應(yīng)當(dāng)返還車位及租金。

法官說(shuō)法

根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或出租等方式約定”。法律對(duì)建筑區(qū)劃內(nèi)的車位、車庫(kù)歸屬規(guī)定了約定優(yōu)先原則。具有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)證的車位在構(gòu)造和使用上具有獨(dú)立性，是單獨(dú)的物，與房屋之間不存在主物與從物的關(guān)系。因此，此類車位的權(quán)屬應(yīng)當(dāng)根據(jù)當(dāng)事人之間的約定來(lái)確定，而不是隨著房屋所有權(quán)的變動(dòng)一同變更。

無(wú)產(chǎn)權(quán)車位 風(fēng)險(xiǎn)要知悉 案情回顧

小楊與女友打算購(gòu)買婚房，因開發(fā)商宣稱該小區(qū)所有房屋均有配套停車位，鑒于停車難的問(wèn)題愈來(lái)愈突出，小楊便毫不猶豫地選擇了此樓盤。后小楊與開發(fā)商簽訂了《房屋買賣合同》及《車位買賣合同》，并支付了購(gòu)買房屋及車位的費(fèi)用。房產(chǎn)證順利拿到后，他多次要求開發(fā)商協(xié)助辦理車位的過(guò)戶手續(xù)，均遭到對(duì)方以各種理由推脫，此時(shí)小楊才發(fā)現(xiàn)，自己購(gòu)買的車位屬于人防車位，根本無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)證。因此，小楊到法院起訴，要求確認(rèn)與開發(fā)商簽訂的《車位買賣合同》無(wú)效，并返還購(gòu)買車位費(fèi)25萬(wàn)元。法院審理后認(rèn)為，人民防空是國(guó)防的組成部分，國(guó)防資產(chǎn)屬于國(guó)家所有，禁止任何組織或者個(gè)人破壞法官說(shuō)法

所謂人防車位，即是由人防工程改造而成的停車位，業(yè)主僅取得車位的使用權(quán)。根據(jù)《中華人民共和國(guó)國(guó)防法》規(guī)定：“國(guó)家為武裝力量建設(shè)、國(guó)防科研生產(chǎn)和其他國(guó)防建設(shè)直接投入的資金、劃撥使用的土地等資源，以及由此形成的用于國(guó)防目的的武器裝備和設(shè)備設(shè)施、物資器材、技術(shù)成果等屬于國(guó)防資產(chǎn)。”因此，人防工程應(yīng)為國(guó)家所有，產(chǎn)權(quán)不屬于小區(qū)全體業(yè)主共有，也不屬于開發(fā)商，開發(fā)商無(wú)權(quán)出售人防車位。同時(shí)人民防空法第五條規(guī)定：“國(guó)家對(duì)人民防空設(shè)施建設(shè)按照有關(guān)規(guī)定給予優(yōu)惠。國(guó)家鼓勵(lì)、支持企業(yè)事業(yè)組織、社會(huì)團(tuán)體和個(gè)人，通過(guò)多種途徑，投資進(jìn)行人民防空工程建設(shè)；人民防空工程平時(shí)由投資者使用管理，收益歸投資者所有。”因此，開發(fā)商在依法獲得人防管理部門審批備案后，即可出租車位獲取收益。

法官提示

那么，除了上述的人防工程車位不能買賣外，小區(qū)里還有哪些車位不能進(jìn)行買賣呢？

1.小區(qū)的公共空地或者綠地車位。由于小區(qū)公共區(qū)域的土地使用權(quán)歸全體業(yè)主，因此開發(fā)商無(wú)權(quán)出售敞開式地上車位，這類車位可以由業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)委會(huì)委托物業(yè)租給業(yè)主使用，扣除必要費(fèi)用后歸入小區(qū)維修資金。

2.無(wú)約定的地下車位。如果地下車位建筑面積未分?jǐn)?，且開發(fā)商單獨(dú)取得車位產(chǎn)權(quán)的，開發(fā)商可以對(duì)購(gòu)房人出售產(chǎn)權(quán)，但此類地下車位預(yù)售時(shí)應(yīng)當(dāng)首先滿足小區(qū)業(yè)主的需要。同時(shí)，在《房屋買賣合同》中，開發(fā)商也需要申明地下車位的產(chǎn)權(quán)屬于單獨(dú)轉(zhuǎn)讓，不隨房子一起買賣。

3.已被公攤的地下車位。如果地下車位已作為公攤面積被小區(qū)業(yè)主分?jǐn)偭?，那么開發(fā)商無(wú)權(quán)出售。這類的地下車位辦不了產(chǎn)權(quán)證，屬全體小區(qū)業(yè)主所有，嚴(yán)格地說(shuō)屬于小區(qū)的配套設(shè)施。

（作者 薛沛明  單位：北京市石景山區(qū)人民法院）