2020年伊始，房地產(chǎn)調(diào)控暗流涌動(dòng)。武漢、唐山、東莞、佛山、四川富順、湖南衡陽等城市紛紛出臺(tái)樓市政策，對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)整。其中，既有稅費(fèi)優(yōu)惠、財(cái)政補(bǔ)貼、人才新政等刺激性措施，又有銷售監(jiān)管、房屋限售等打壓和規(guī)范性手段。
中央層面，銀保監(jiān)會(huì)也出臺(tái)政策，強(qiáng)調(diào)“嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)金融監(jiān)管要求，防止資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)”。
2019年是我國(guó)樓市調(diào)控最為密集的年份，全年出臺(tái)的樓市政策超過620次。這些政策很好地維持了市場(chǎng)的穩(wěn)定，但對(duì)于習(xí)慣性依賴土地財(cái)政的地方政府來說，松綁的沖動(dòng)仍然存在。
對(duì)于今年的政策基調(diào)，雖然中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議再度重申“房住不炒”，但地方政府仍然有著因城施策的調(diào)整空間。那么，在樓市下行壓力較大的背景下，今年的樓市調(diào)控政策到底怎么走？年初的這波調(diào)整，有哪些風(fēng)向標(biāo)意義？
有刺激也有打壓
四川省富順縣的樓市新政，被認(rèn)為打響了2020年樓市松綁的“第一槍”。
按照富順縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布的《富順縣購(gòu)買商品住房財(cái)政補(bǔ)貼實(shí)施細(xì)則》，對(duì)在2020年1月1日至2020年6月30日期間，在富順縣城規(guī)劃區(qū)內(nèi)購(gòu)買新建商品房的居民，給予一次性200元/平方米的財(cái)政補(bǔ)貼。二手房買主不享受這一補(bǔ)貼。
在湖南省衡陽市衡東縣房交會(huì)的發(fā)布會(huì)上，當(dāng)?shù)卣块T也推出了稅費(fèi)補(bǔ)貼政策，涵蓋住宅、商鋪、車位等多個(gè)業(yè)態(tài)。政府同時(shí)表示，“鼓勵(lì)企業(yè)讓利，但不搞惡性競(jìng)爭(zhēng)”。政策在今年衡東縣房交會(huì)期間適用，具體為2020年1月1日到2020年3月31日。
東莞則在近期推出人才新政，強(qiáng)調(diào)“頂尖人才可享受200平方米左右免租8年的人才住房，在東莞全職工作滿8年、貢獻(xiàn)突出的可無償獲贈(zèng)該住房；特級(jí)人才給予最高250萬元購(gòu)房補(bǔ)貼或享受3年、每月最高5000元的租房補(bǔ)貼。”
與此同時(shí)，打壓性的政策也在推出。比如，武漢發(fā)布征求意見稿，擬推出七項(xiàng)措施規(guī)范預(yù)售政策；近期房?jī)r(jià)上漲較快的唐山，則對(duì)銷售環(huán)節(jié)進(jìn)行規(guī)范，并要求“購(gòu)房人購(gòu)買新建商品住房，自網(wǎng)簽之日起42個(gè)月內(nèi)不得上市交易”；佛山也出臺(tái)政策，規(guī)范商辦類項(xiàng)目的拿地和銷售。
與2019年出臺(tái)的海量調(diào)控政策相比，這些調(diào)控政策祭出的手段，并無太多新意。但由于在年初出臺(tái)，又難免帶有一些“風(fēng)向標(biāo)”的意味。
對(duì)此，上海易居房地產(chǎn)研究院智庫(kù)中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，一方面，這些政策可以視為2019年樓市密集調(diào)控的延續(xù)；另一方面，從性質(zhì)上來說，這些政策和當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)發(fā)展有著較強(qiáng)的針對(duì)性，屬于因城施策，并無明顯的“出格”之處。
比如，2019年11月，唐山的新房?jī)r(jià)格以1.9%的環(huán)比漲幅并列70大中城市漲幅榜首。因此，出臺(tái)打壓性政策也在情理之中。而衡東縣的稅費(fèi)補(bǔ)貼政策，目的在于去庫(kù)存的需要。
實(shí)際上，梳理地方政府2019年出臺(tái)的海量政策發(fā)現(xiàn)，“雙向調(diào)控”的基調(diào)已經(jīng)奠定。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示，2019年的“地方版”樓市調(diào)控政策有幾個(gè)顯著特點(diǎn)：人才新政多發(fā)、租賃政策強(qiáng)化、公積金政策放寬、頻繁整頓亂象。
與此同時(shí)，政策整體還是維持了基本的穩(wěn)定。
“紅線”仍然不可觸碰
2020年的樓市調(diào)控政策，是否會(huì)沿著同樣的方向發(fā)展？嚴(yán)躍進(jìn)指出，年初的這一波政策調(diào)整，風(fēng)向標(biāo)意義并不明顯，但其內(nèi)在邏輯仍適用于2020年，即在不觸碰“紅線”的同時(shí)進(jìn)行因城施策的調(diào)整。
他所說的“紅線”，是指監(jiān)管層確定的一系列穩(wěn)定樓市的原則。
2019年12月召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議指出，“要堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，全面落實(shí)因城施策，穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期的長(zhǎng)效管理調(diào)控機(jī)制，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。”這是中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議連續(xù)第二年提到“房住不炒”。
此后，住建部、央行、銀保監(jiān)會(huì)等相關(guān)部門也做出類似的表態(tài)。住建部還重申，不把房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段。
貝殼研究院分析認(rèn)為，2020年房地產(chǎn)政策將會(huì)保持“上緊下松”、“內(nèi)緊外松”的基調(diào)。
“上緊下松”是指中央“緊”、地方“松”。中央層面，出于控制杠桿的考慮，雖然貨幣政策有所寬松，但購(gòu)房貸款政策仍將審慎。
地方層面，一是地方政府對(duì)房地產(chǎn)和土地的路徑依賴短期難以改變，二是有特殊發(fā)展定位的區(qū)域，出于承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移到引進(jìn)人才的需要，會(huì)針對(duì)部分人群降低購(gòu)房門檻，例如粵港澳大灣區(qū)的部分城市。但在長(zhǎng)期防風(fēng)險(xiǎn)和短期促進(jìn)“三穩(wěn)”（穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期）的約束下，整體限購(gòu)放松力度有限。
“內(nèi)緊外松”是指房地產(chǎn)調(diào)控政策“緊”，其他微觀政策略“松”。房地產(chǎn)內(nèi)部政策大概率仍會(huì)維持當(dāng)前緊縮狀態(tài)，但絕大部分城市不會(huì)再進(jìn)一步收緊。一些城市會(huì)出臺(tái)人才引進(jìn)、戶籍放松等政策，會(huì)在客觀上刺激樓市需求的增加。
2019年末，發(fā)改委發(fā)布文件，督促城區(qū)常住人口300萬以下城市取消落戶限制，同時(shí)推動(dòng)城區(qū)常住人口300萬以上城市放寬落戶條件。該措施的出發(fā)點(diǎn)在于推動(dòng)新型城鎮(zhèn)化建設(shè)，但多數(shù)受訪者認(rèn)為，也能對(duì)三四線樓市起到一定程度的托底作用，不至于使這些地區(qū)的樓市“硬著陸”。
上海易居研究院也指出，限購(gòu)、限價(jià)、限售、限簽等“四限”政策仍是地方調(diào)控重要抓手，政策將與當(dāng)?shù)貥鞘嘘P(guān)聯(lián)度更高，各城市可以根據(jù)市場(chǎng)實(shí)際情況，及時(shí)調(diào)整政策走向，以便提高政策的針對(duì)性和有效性。
該機(jī)構(gòu)還表示，“本輪調(diào)控政策難言實(shí)質(zhì)性轉(zhuǎn)向，房地產(chǎn)整體政策環(huán)境將持續(xù)偏緊。”其中，“四限”調(diào)控注定將貫穿更長(zhǎng)的時(shí)間周期，從而維持市場(chǎng)的穩(wěn)定，為進(jìn)一步落實(shí)樓市調(diào)控長(zhǎng)效管理機(jī)制創(chuàng)造環(huán)境。
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