隨著疫情形勢(shì)積極向好，曾一度“暫停”的西安樓市逐漸復(fù)蘇。

近日，《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者實(shí)地走訪了解到，西安絕大部分售樓部已經(jīng)開放，冰封的房地產(chǎn)市場(chǎng)開始解凍。

不過，與前兩年熱火朝天的搶房局面相比，如今的西安房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫明顯，開盤售罄的局面不再，部分項(xiàng)目購(gòu)房意向登記人數(shù)不足房源量的一半，售樓部客流恢復(fù)如常仍待時(shí)日。

近8成樓盤無需搖號(hào)開盤

自2018年以來，西安的“搶人大戰(zhàn)”為激活房地產(chǎn)鋪平了道路，導(dǎo)致部分熱點(diǎn)區(qū)域商品住房供需失衡，此后，西安房地產(chǎn)市場(chǎng)開始實(shí)行搖號(hào)政策，要求意向購(gòu)房人數(shù)多于可售房源的，應(yīng)采取公證搖號(hào)方式公開銷售。

在最狂熱時(shí)期，曾有單身青年在1年多的搖號(hào)過程中，經(jīng)歷過7次搖號(hào)，始終搖不中而給市委書記寫信建言。

記者近日走訪了解到，曾一度關(guān)停的售樓部逐漸開放，陸續(xù)恢復(fù)線下營(yíng)業(yè)。

一家售樓部銷售人員告訴記者，按照當(dāng)?shù)氐囊?guī)定，客戶看房需預(yù)約，測(cè)溫、消毒、登記后才能進(jìn)入售樓部。但是，相比昔日的瘋狂搶房景象，西安房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫明顯。

根據(jù)西安市商品住房意向登記平臺(tái)的數(shù)據(jù)，記者了解到，自2月份以來，西安共有16個(gè)項(xiàng)目開放了意向登記，其中意向登記人數(shù)超過可售房源數(shù)需要搖號(hào)的項(xiàng)目只有4個(gè)，分別是碧桂園云頂、雅居樂·湖居筆記、龍湖·紫宸、盛恒（西安）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的御錦城。

碧桂園云頂項(xiàng)目是碧桂園在西安航天新城板塊開發(fā)的首個(gè)項(xiàng)目，主打精裝大平層產(chǎn)品，此次全部準(zhǔn)售住房房源共246套，均為精裝交付，銷售均價(jià)為21818元/平方米。意向登記申請(qǐng)數(shù)（含撤銷)456個(gè)，核驗(yàn)通過的329個(gè)。

龍湖·紫宸是城中村改造項(xiàng)目，此次登記的可售房源共94套，均價(jià)14880.68元/平方米。意向登記申請(qǐng)數(shù)（含撤銷)297個(gè)，核驗(yàn)通過215個(gè)。

雅居樂·湖居筆記日前登記的全部準(zhǔn)售住房房源共145套，意向登記申請(qǐng)數(shù)（含撤銷)1062個(gè)，核驗(yàn)通過930個(gè)。開盤銷售的2#樓住房均價(jià)11463.53元/平方米，3#樓住房均價(jià)13260元/平方米。

在春節(jié)后還需要搖號(hào)的項(xiàng)目是盛恒(西安)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的御錦城，該項(xiàng)目此次開盤全部準(zhǔn)售住房房源共288套，銷售均價(jià)為12612.57元/平方米。意向登記申請(qǐng)數(shù)(含撤銷)1029個(gè)，核驗(yàn)通過858個(gè)。

除了這4個(gè)項(xiàng)目之外，近期，西安開放了登記的12個(gè)項(xiàng)目均無需搖號(hào)，這與去年千人搖號(hào)開盤售罄的局面形成了較大反差。

同時(shí)，記者實(shí)地走訪發(fā)現(xiàn)，部分項(xiàng)目售樓部雖已經(jīng)正常營(yíng)業(yè)，但是客流恢復(fù)如常仍待時(shí)日。

例如，此次意向登記的金輝鳳棲云筑項(xiàng)目距離碧桂園云頂只有3公里，516套房源只有169個(gè)家庭意向登記，其中核驗(yàn)通過64個(gè)。

3月18日下午，記者實(shí)地探訪發(fā)現(xiàn)，該項(xiàng)目售樓部?jī)?nèi)只有為數(shù)不多的幾名購(gòu)房者。

在當(dāng)?shù)厝耸靠磥恚擁?xiàng)目意向登記數(shù)量少的原因，一是該項(xiàng)目的備案價(jià)高于購(gòu)房者的心理預(yù)期，均價(jià)達(dá)到了18759.98元/平方米；二是疫情尚未完全消退，部分購(gòu)房者對(duì)前往人流密集場(chǎng)所仍有所抵觸。

“很大程度上，去年6月份的調(diào)控政策堵住了落戶即可買房的漏洞。”陜西省房地產(chǎn)研究會(huì)會(huì)長(zhǎng)王圣學(xué)認(rèn)為，現(xiàn)在出現(xiàn)越來越多的項(xiàng)目不用搖號(hào)的原因，主要是西安的樓市調(diào)控升級(jí)后的效果開始顯現(xiàn)。

2019年6月，西安加強(qiáng)調(diào)控政策要求，從市外遷入戶籍的居民家庭要落戶滿一年或連續(xù)繳納有一年的社保、外地人要提供5年的社保或個(gè)稅才能在限購(gòu)區(qū)域內(nèi)購(gòu)房，同時(shí)，郊區(qū)臨潼區(qū)也被納入了限購(gòu)范圍，這使得獲得購(gòu)房資格的人數(shù)減少。

高價(jià)房源接連入市

在過去幾年里，西安房?jī)r(jià)不斷上漲，成為備受矚目的熱點(diǎn)城市。

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，截至2020年1月，西安新建商品住宅價(jià)格連續(xù)上漲47個(gè)月，累計(jì)漲幅為46%。

3月16日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布了2020年2月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。其中，2月份西安新建商品住宅價(jià)格和二手房環(huán)比漲幅均為零。這則消息引起西安地產(chǎn)界的熱議。

有分析認(rèn)為，這是西安房?jī)r(jià)在環(huán)比連漲47個(gè)月后，首次停止上漲。也有分析認(rèn)為，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局城市司首席統(tǒng)計(jì)師孔鵬解讀2月份數(shù)據(jù)時(shí)表示，31個(gè)二線城市中武漢、石家莊和太原等12個(gè)城市受疫情影響無成交，價(jià)格視為沒有變動(dòng)。在國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)中，西安屬于2月份沒有成交的12個(gè)二線城市之一，所以，2月份環(huán)比零的漲幅，并不能代表目前真正的西安房?jī)r(jià)走勢(shì)。

按照市場(chǎng)機(jī)構(gòu)不同的統(tǒng)計(jì)口徑監(jiān)測(cè)，今年2月份的西安房地產(chǎn)市場(chǎng)也非常慘淡。

根據(jù)克而瑞西安機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)，2月份，西安主城區(qū)成交13.8萬平方米，環(huán)比下降85.1%，同比下降78.5%。

不過，盡管市場(chǎng)整體較為慘淡，但就整體價(jià)格而言，西安近期的房?jī)r(jià)仍有上漲趨勢(shì)。

記者了解到，在此之前，西安市發(fā)展和改革委員會(huì)發(fā)布2020年第3批商品房?jī)r(jià)格公示中，共涉及11個(gè)項(xiàng)目3943套房源，為2020年房源價(jià)格公示最多的一批。在這11個(gè)項(xiàng)目中，單價(jià)在2萬元/平方米以上的占據(jù)了一大半，其中，單價(jià)突破3萬元的項(xiàng)目有5個(gè)，分別為：未央金茂府、西安自然界、香榭御澄二期、中華世紀(jì)城、科為瑞府。

其中，西安自然界是該批次房?jī)r(jià)中最貴的，共有398套房源，多部分房源的單價(jià)都超過3萬元/平方米，部分房源的總價(jià)超過了1000萬元，其中一套512平方米的戶型，公示價(jià)格更是超過了1900萬元。

隨著這些高價(jià)房源的入市，業(yè)界預(yù)計(jì)將會(huì)推升西安房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體價(jià)格水平。

“最近兩年，西安房?jī)r(jià)在全國(guó)二線城市中增速比較快，但是按照絕對(duì)價(jià)格來說，西安房?jī)r(jià)還不是最高，房?jī)r(jià)上漲在情理之中。”王圣學(xué)認(rèn)為。

據(jù)王圣學(xué)介紹，從數(shù)據(jù)來看，西安房?jī)r(jià)的確有所上漲，上漲的原因有3個(gè)，一是2019年西安的土地供應(yīng)嚴(yán)重不足，導(dǎo)致土地價(jià)格上揚(yáng)較快，“在三環(huán)以內(nèi)，1000萬元的土地很少，都在1300萬元以上”；二是由于土地供應(yīng)減少，新開工項(xiàng)目接續(xù)乏力，使得上市的樓盤以及庫(kù)存減少，從而導(dǎo)致了價(jià)格上漲；三是近兩年以來，汾渭平原治污減霾的力度加大，部分水泥、沙石場(chǎng)所被迫關(guān)停，導(dǎo)致原材料價(jià)格上張過快。

土地市場(chǎng)恢復(fù)緩慢

相比于樓市復(fù)蘇腳步，在疫情影響之下，西安土地市場(chǎng)恢復(fù)速度緩慢。

受疫情影響，今年2月，西安土地市場(chǎng)供需均在低點(diǎn)?？硕鹞靼矙C(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，2月份，西安土地供應(yīng)5宗，面積為26.1萬平方米，環(huán)比下降3.52%，同比下降79.43%；土地成交5宗，集中在西咸新區(qū)，面積為17.6萬平方米，環(huán)比下降85.84%，同比下降12.13%。

記者了解到，2月份，西安成交的土地多由地方平臺(tái)公司收入囊中，其中陜西省西咸新區(qū)灃西新城開發(fā)建設(shè)（集團(tuán)）有限公司成交2宗，成交面積為6.62萬平方米，其次是西藏航空有限公司成交4.67萬平方米。

此前，為加強(qiáng)新型冠狀病毒感染的肺炎疫情防控工作，西安土地市場(chǎng)曾一度暫停。1月31日，西安市自然資源和規(guī)劃局、西安市公共資源交易中心聯(lián)合發(fā)布公告，將原計(jì)劃的16宗土地全部暫停出讓。

在此期間，為了有效應(yīng)對(duì)疫情，西安市自然資源和規(guī)劃局還實(shí)行了分期繳納土地出讓價(jià)款，允許變更出讓價(jià)款繳納期限的政策，疫情防控期間，新出讓土地原則上可按起始價(jià)的20%確定競(jìng)買保證金，出讓合同簽訂后一個(gè)月內(nèi)繳納土地出讓價(jià)款的50%，用地單位出具承諾書后，余款可按合同約定分期繳納，繳款期限最長(zhǎng)不超過一年。

隨著疫情得到遏制，西安土地市場(chǎng)再度重啟，對(duì)上述暫停的土地繼續(xù)掛牌出讓。

不過，記者了解到，截至目前，西安的土地市場(chǎng)雖已逐漸恢復(fù)，但是相比于其他一些城市，西安土地市場(chǎng)恢復(fù)較慢。

記者查詢相關(guān)信息了解到，在土地供給端，截至3月19日，只有長(zhǎng)安區(qū)和國(guó)際港務(wù)區(qū)新增了土地掛牌出讓信息，其中，長(zhǎng)安區(qū)共計(jì)約259畝開發(fā)用地，2宗為商務(wù)用地，共計(jì)46畝；其余5宗為居住、商業(yè)用地，共計(jì)約213畝。國(guó)際港務(wù)區(qū)新增掛牌的2宗土地均為物流倉(cāng)儲(chǔ)用地，合計(jì)面積374畝。

另外，根據(jù)克而瑞西安的統(tǒng)計(jì)周報(bào)，進(jìn)入3月以來，西安土地市場(chǎng)仍舊供需兩不旺，3月第一周西安土地市場(chǎng)零供應(yīng)零成交，第二周共供應(yīng)7宗土地，正是上述長(zhǎng)安區(qū)的7宗土地。