有一句話說的非常好：被誤解是表達者的宿命。我寫文章的唯一宗旨就是：提前告訴你一個真實的市場！
1 回暖
回暖，不愿意面對也無濟于事，因為這就是事實。
易居旗下公眾號對上海所有售樓處1月至3月15日的到訪客戶數據做了統(tǒng)計整理，數據表明上海新房的看房熱度正在大幅度的增長：
至于上海的二手房熱度我完全可以以一個買房親歷者的身份告訴你，帶看量和成交量已經開始大漲。據我熟悉的幾個中介經理講，最近幾周成交了很多去年掛牌一年都沒賣掉的大戶型。而且學區(qū)房成交的特別快，總價低品質尚可的學區(qū)房掛牌1-2周一定會賣掉，性價比高的更是要拼手速。
根據透明房地產研究院統(tǒng)計，3月1-10日，杭州十區(qū)新建商品住宅累計成交2477套，成交金額140億元，而年前的1月份成交套數及金額分別為6575套、233億元。也就是說，3月前十天的成交量已經超過1月份的1/3。
看來，杭州3月份的新房成交量極有可能超過疫情以前的1月份。而就在3月18日，杭州誕生了今年第一個“萬人搖”項目，3月18日當天，融創(chuàng)城推出的417套房源搖號登記人數已經超過12000戶。
而深圳的情況更是早已刷屏。3月7日，招商蛇口太子灣灣璽104套2000-5000萬的公寓當天清盤，隨后13日加推的14套房源8秒搶光。3月16日晚，寶安沙井的萬科星城只用7分30秒4棟288套公寓就全部售罄。
2020年這輪樓市回暖的引領者是：深圳、上海、廣州、南京、杭州。現在看來，這種加速回暖的趨勢已經越來越明顯！另外，濟南、青島、大連、西安、成都也已經出現回暖跡象。
2 實操
接下來我想分享一些絕對實用的干貨技巧。如果全部掌握，則大有裨益。
一、當下，對所有城市來說，政策只可能越來越松，不可能再次收緊。保持政策不變就是最嚴的調控。
二、接下來的每個周六周日，看房者會越來越多，無論是新房還是二手房。所以，為了保證你有一個清醒的頭腦和理智的判斷，盡可能的選擇工作日下午天黑之前看房。這樣你可以看的更加仔細，也能獲得中介和銷售更多的信息。最為關鍵的是你不至于在慌亂中倉促下定。
三、現在除了深圳房價還在微漲之外，其它城市尚處于單純的成交量回暖時期，房價還沒有變化。如果二手房成交量能連續(xù)大漲2個月，房價必定開始明顯上漲。因為，現在房東的心態(tài)是，價格合適就趕緊拋，等到房東開始發(fā)現自己房子很搶手的時候，漲價將會變成趨勢。
四、2020年1月19日新版征信系統(tǒng)已經上線，但是直到目前為止，新版征信系統(tǒng)還沒有顯示“共同借款人”信息，因為央行還沒有要求各銀行報送。也許是受疫情影響，這個工作延后了，至于何時啟動不得而知。也就是說，屬于參貸人而不屬于主貸人的配偶，如果現在離婚的話，在新版征信報告上是仍然看不到任何貸款記錄的。我周圍已經有朋友在通過離婚獲得首套首貸的資格買房了。當然了，我們應該旗幟鮮明的反對炒房，這種鉆政策空子的行為應該予以強烈譴責。
五、有抵押或者按揭的房子，并且產證上是夫妻雙方的名字，如果要去掉一方名字，必須拿離婚證和離婚協(xié)議書（寫明房產和未償還貸款歸誰）先到銀行辦理抵押變更，再到不動產交易中心去名字。對于沒有抵押或者按揭的房子，產證要去夫妻一方名字的話，拿結婚證或者離婚證都可以直接辦理。夫妻之間去名字和加名字沒有任何稅費，只有10元工本費。
六、在各個城市里，鏈家的中介費都是最高的。比如上海，上家交1%，下家交2%，通常這3%都是下家承擔。假如是買1000萬的房子，單單中介費就要30萬。而且鏈家的中介費基本不打折，能搞到9.5折就很不錯了。所以，假如你和鏈家中介看房，看中的房子一定要牢記詳細的地址和門牌號碼。那么接下來，你可以把這單生意交給自己熟悉的中介來做。
對于白白送上門的生意，他給你中介費打5折是應該的。這樣的話，同樣買1000萬的房子，中介費就能省下15萬。當然了，我不是教大家跳單，只是說中介之間也應該有公平競爭，沒有任何政策規(guī)定，和哪家中介看房，就必須在哪家中介成交。中介費也應該是競爭力的一種表現。
七、鏈家內部電腦系統(tǒng)里有大量的剛剛掛牌但是沒有上線到外網的房源，另外還有剛剛成交但是沒有在外網顯示的房源。你跟鏈家中介混熟了之后，可以定期到他電腦里查看這些內部信息。這樣你就可以第一時間提前得到剛掛牌的優(yōu)質房源信息，而且可以知道最近幾天成交的每套房子的實際價格是多少。只有充分掌握這些信息，你才有可能買到別人買不到的高性價比房子。
八、看房前，切記重新買個手機號，重新申請個微信號，作為買房專用，切記不要把工作生活的手機號和微信號給中介，否則未來5-10年你將永無安寧之日。直到現在，我還是會接到中介電話，問我10年前就早已賣掉的房子現在方不方便看房。
九、未來10年，我們的房貸會被通脹淹沒。利率越來越低，物價和收入越來越高，這是大勢所趨。所以，千萬別看到現在房價不漲或者下跌，就不敢貸款或者少貸款。正確的做法應該是在自己能力范圍內盡量多貸款貸足款，還貸期限拉到最長，并且采用等額本息的方式，總之，現在月供越少越劃算，欠銀行越多越久越劃算。
目前，上海的房產抵押經營貸利率已經低至4.35%，而且是20年等額本息，這比房貸利率（5年期LPR）4.75%還要低。所以，都在說要防止信貸資源流入樓市，在如此大的利差面前，資金的去向可想而知。
十、目前一線城市里還有大量短線炒房客的只有深圳，北京、上海、廣州只剩下剛需、改善和長持投資者。未來相當長的時間內，深圳房價的漲幅一定是領先北上廣的，因為深圳落戶門檻低，補繳社保簡單，商務公寓有學位有積分又不限購，而且最關鍵的是深圳供不應求，政府調控決心又不強，動不動就刺激樓市。所以，假如想要投資回報率高，深圳是首選，而想要工作生活舒適便利，北上廣更合適。
以上10條技巧，我僅僅是點到為止，不便展開詳細講解，各位務必要反復研讀，這10條技巧互相搭配，完全可以擴展出至少20條操作細則。再說一次，我不鼓勵炒房，但我支持剛需和改善買房！
希望在2020年，大家都能買到滿意舒適的好房子！
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