近日，上市房地產(chǎn)企業(yè)2019年“成績單”陸續(xù)發(fā)布。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至4月1日，已有超24家上市房企年報(bào)正式披露。
數(shù)據(jù)顯示，上市房企表現(xiàn)總體趨于平穩(wěn)，大部分房企業(yè)績報(bào)喜。但從盈利表現(xiàn)來看，2019年房企銷售增速明顯放緩，凈利潤率普遍下滑。
對此，多位受訪專家認(rèn)為，在“房住不炒”背景下，住房供給趨于飽和，行業(yè)業(yè)績增速減緩將成為長期趨勢。同時，隨著行業(yè)集中度的不斷提升，并購重組將成發(fā)展新態(tài)勢，行業(yè)格局或?qū)母黝惼髽I(yè)并存演變成頭部企業(yè)競爭。
總資產(chǎn)保持高增速 房企盈利增速下滑
在“房住不炒”政策調(diào)控下，上市房企總資產(chǎn)持續(xù)保持高增速。與此同時，2019年房地產(chǎn)行業(yè)監(jiān)管政策效果亦逐步顯現(xiàn)，全年房企銷售增速明顯放緩。
據(jù)億翰智庫監(jiān)測的22家房企的2019年財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)顯示，房企在行業(yè)調(diào)整中把握城鎮(zhèn)化及城市發(fā)展結(jié)構(gòu)性機(jī)會，總資產(chǎn)保持高增速。其中，碧桂園、萬科總資產(chǎn)均接近2萬億元，中海地產(chǎn)凈資產(chǎn)規(guī)模最大達(dá)2891.45億元。但在盈利方面，凈利潤率普遍下滑，房企平均凈利潤率由2018年的16.73%下滑至16.39%。
克而瑞研報(bào)稱，2019年以來，在中央明確“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”的目標(biāo)定調(diào)下，市場調(diào)控趨于常態(tài)化，信貸層面逐漸收緊，房地產(chǎn)市場基本保持穩(wěn)定。房企1-11月的累計(jì)權(quán)益銷售金額同比增長近6%，不及去年同期的34%，行業(yè)整體規(guī)模增速較前兩年顯著放緩。
“在疫情發(fā)生前，行業(yè)增速已經(jīng)在穩(wěn)步減緩，疫情的突發(fā)或會加速這一趨勢。”中國社會科學(xué)院工業(yè)經(jīng)濟(jì)研究所研究員曹建海向記者表示。
事實(shí)上，在經(jīng)過近20年的高速增長后，2018年房地產(chǎn)行業(yè)增長已逐步放緩。隨著經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變、城市化進(jìn)程的推進(jìn)，住房供給趨于飽和，行業(yè)業(yè)績增速減緩將成為長期發(fā)展趨勢。
中國人民大學(xué)國家發(fā)展與戰(zhàn)略研究院城市與房地產(chǎn)研究中心主任況偉大分析到，近年來隨著我國城市化進(jìn)程向三四線城市的加速推進(jìn)，房屋供給呈現(xiàn)飽和狀態(tài)。加之我國經(jīng)濟(jì)處在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)軌階段，增長結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)為消費(fèi)拉動型為主，“房住不炒”長期政策對部分投機(jī)性行為的抑制，房地產(chǎn)行業(yè)的開發(fā)和增長速度均受到很大限制。
曹建海特別提示到，住房供給過剩是未來的基本態(tài)勢。企業(yè)要清晰認(rèn)識到這一趨勢，尤其要注重現(xiàn)金的儲備，盲目擴(kuò)張非常危險(xiǎn)。他表示，疫情期間，能夠更好解決現(xiàn)金流的企業(yè)無論在未來資產(chǎn)布局還是轉(zhuǎn)型升級方面會更加自如。
投資增速回落明顯 行業(yè)增速將長期趨緩
記者梳理發(fā)現(xiàn)，2019年底，部分房企年報(bào)顯示現(xiàn)金流充沛。但結(jié)合2020年一季度數(shù)據(jù)來看，今年行業(yè)開年的投資與銷售增速表現(xiàn)卻不盡人意。在國內(nèi)外宏觀經(jīng)濟(jì)下行壓力仍將長期存在的預(yù)期下，企業(yè)保持現(xiàn)金流穩(wěn)定則愈顯重要。
長久以來，房地產(chǎn)屬于高杠桿運(yùn)作行業(yè)。疫情影響下企業(yè)復(fù)工延后、認(rèn)購金額下降、購房交付金延緩等均對各家短期流動資金鏈形成考驗(yàn)。此外，近期全球金融市場動蕩加劇，房企在海外發(fā)債融資路亦遇阻礙。
數(shù)據(jù)顯示，3月1日至20日，地產(chǎn)美元債累計(jì)發(fā)行355.1億元人民幣，僅為去年同期41.3%，凈融資-68.4億元人民幣，為7個月來首次轉(zhuǎn)負(fù)。
面對流動性考驗(yàn)，創(chuàng)新營銷模式、加速銷售回款則成為行業(yè)較為一致的破局之道。綜合看，房企促銷優(yōu)惠主要有線上促銷、購房享折扣價、降價退差價、推薦他人購買獲傭金、不同期限的無理由退房等。
4月2日，復(fù)地集團(tuán)攜手“直播一姐”薇婭賣房，并給出一次性付款享受83折，分期付款84折的優(yōu)惠力度，開啟房企網(wǎng)上直播賣房新形式；
此外，藍(lán)光地產(chǎn)、富力地產(chǎn)、世茂房地產(chǎn)、
陽光城等超過 20 家房企跟進(jìn)優(yōu)惠促銷活動，鎖定購房高意向客戶，以此降低疫情對房地產(chǎn)銷售的影響。
雖然現(xiàn)金在手，但是今年開年地產(chǎn)行業(yè)的投資增速下滑明顯。統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1-2 月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比-16.3%；新開工同比-44.9%；商品房銷售面積同比-39.9%；房企到位資金同比-17.5%。
西南財(cái)經(jīng)大學(xué)財(cái)稅學(xué)院房地產(chǎn)稅收與金融研究中心主任姜先登分析，投資意愿下降或是因短線內(nèi)行業(yè)預(yù)期限購等調(diào)控政策不會出現(xiàn)松動，對中長期市場走向持觀望態(tài)度。
房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈包括水泥、鋼鐵、建材、家裝、房屋銷售等上、下游行業(yè)。投資增速的下滑，將不可避免對其造成需求不足、銷售疲軟等不利影響。
姜先登認(rèn)為，從全產(chǎn)業(yè)鏈的視角看，考慮到目前房地產(chǎn)行業(yè)的體量，整體行業(yè)的投資不足勢必會通過其上下游傳導(dǎo)給其他周邊行業(yè)，并在一定程度上影響經(jīng)濟(jì)增長。
不過，記者注意到，3月份以來，隨著部分城市市場的復(fù)蘇，土地拍賣也隨之逐漸升溫。有媒體報(bào)道，截至3月底，北京、南寧、福州和成都四個城市的溢價率在15%以上，其中南寧、成都的平均溢價率超30%，北京溢價率達(dá)27%。
房企生存能力遭“抽考” 中小房企發(fā)展關(guān)鍵在“經(jīng)營”
一邊是上市房企銷售增速的見頂回落，一邊是“房住不炒”政策不放松。疊加疫情影響，如何“活下去”不僅是對各家綜合實(shí)力的考量，亦是對短期資金周轉(zhuǎn)和融資能力的考驗(yàn)。
雅居樂集團(tuán)董事局主席兼總裁陳卓林在業(yè)績會上直言，疫情對一季度銷售造成了不小的影響。“今年能夠確保1200億左右的銷售額，我認(rèn)為我們就是有收獲了。”
旭輝控股董事局主席林中則判斷，“疫情將使2020年行業(yè)整體銷售規(guī)模減少7%―10%。”
在行業(yè)競爭的不斷加劇下，并購重組將成新的發(fā)展態(tài)勢，行業(yè)格局或?qū)母黝惼髽I(yè)并存進(jìn)入到頭部企業(yè)競爭的時代。
曹建海表示，除去傳統(tǒng)住房業(yè)務(wù)，頭部企業(yè)需利用自身投資優(yōu)勢，向投資基金管理、產(chǎn)業(yè)園區(qū)規(guī)劃、商業(yè)服務(wù)綜合體等領(lǐng)域進(jìn)行轉(zhuǎn)型升級，使企業(yè)可以持續(xù)生存下來。
據(jù)了解，2019年初碧桂園明確地產(chǎn)、機(jī)器人、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)是未來三大重點(diǎn)業(yè)務(wù)；
2018年，萬科提出要做“城鄉(xiāng)建設(shè)與生活服務(wù)商”，在原有不動產(chǎn)基礎(chǔ)上拓展服務(wù)內(nèi)容。
……
況偉大表示，在行業(yè)規(guī)模受限的情況下，企業(yè)之間的競爭加劇，并購重組成為企業(yè)配置資產(chǎn)、資本以及人才資源的重要方式。在規(guī)模經(jīng)濟(jì)的帶動下，大企業(yè)在融資、經(jīng)營、盈利等方面的能力仍將逐步增強(qiáng)，優(yōu)勢明顯，中小企業(yè)彎道超車的可能性更小。
中小房企的未來發(fā)展之路該如何走？
在況偉大看來，未來中小房企轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵在于“經(jīng)營”。他判斷，未來隨著存量市場的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)將會由粗放型市場、期房市場、產(chǎn)權(quán)市場逐步向?qū)I(yè)化市場、現(xiàn)房市場、租賃市場過渡。因此中小企業(yè)需盡早轉(zhuǎn)變過去擴(kuò)張規(guī)模、縱向發(fā)展的經(jīng)營思路，根據(jù)自身優(yōu)勢立足產(chǎn)業(yè)鏈眾多環(huán)節(jié)中的一個，通過提升專業(yè)化經(jīng)營服務(wù)，提升企業(yè)生存能力。
隨著住房供給的逐漸飽和，大量的存量房會流向市場，也將對一手房市場份額形成擠壓。但這或許也預(yù)示著，未來各家房企尤其是中小房企向存量房市場的經(jīng)營服務(wù)領(lǐng)域轉(zhuǎn)型發(fā)展的前景較廣。
姜先登建議到，對于存量商品房，房地產(chǎn)企業(yè)可將其部分“轉(zhuǎn)售為租”，加快資金的回流速度。此外，在全球量化寬松大背景下，房地產(chǎn)企業(yè)不可盲目擴(kuò)大企業(yè)負(fù)債規(guī)模。特別是中小型房企，還是應(yīng)該在保證長期資金安全的前提下，運(yùn)用財(cái)務(wù)杠桿，保持企業(yè)未來的現(xiàn)金流和土地儲備。
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