4月10日，青島市不動(dòng)產(chǎn)登記中心主辦的“青島網(wǎng)上房地產(chǎn)”發(fā)布消息稱，青島將開展為期100天的“2020青島百日萬店消費(fèi)季”活動(dòng)，并推出了新規(guī)，鼓勵(lì)改善需求入市。這意味著青島適度放寬了限售政策，從5年變成了2年。除了青島外，疫情發(fā)生以來，已經(jīng)多達(dá)幾十個(gè)城市出臺(tái)了穩(wěn)樓市政策，諸如延期或分期繳納土地出讓金、放寬預(yù)售條件、契稅減免、直接購(gòu)房補(bǔ)貼等。

國(guó)泰君安證券宏觀團(tuán)隊(duì)分析認(rèn)為，“房住不炒”“三穩(wěn)”仍是主基調(diào)，但是在疫情沖擊下，地方層面出臺(tái)支撐居民房地產(chǎn)需求政策已是需要和必然。

青島限售5年變2年

在此次新規(guī)出臺(tái)之前，青島的新房和二手房是限售5年。2018年4月18日，青島市國(guó)土資源和房屋管理局曾發(fā)布《關(guān)于持續(xù)促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)有序運(yùn)行的通知》，在青島市區(qū)范圍內(nèi)新購(gòu)買的新建商品住房和二手住房，需取得《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》滿5年后方可上市交易。

按照此次出臺(tái)新規(guī)，青島明顯放寬了房屋限售年限，從5年變?yōu)?年。在易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)看來，這是對(duì)既有限售政策的很明顯調(diào)整。當(dāng)然也需要注意，此類限售政策調(diào)整是有前提的，即是換房的情況下才適用。

在業(yè)內(nèi)人士看來，青島此舉更多是為支持住房改善需求。

值得關(guān)注的是，青島的住房限售政策調(diào)整是置于百日萬店消費(fèi)季的活動(dòng)中。據(jù)了解，此類消費(fèi)刺激的活動(dòng)涉及10個(gè)產(chǎn)業(yè)和部門，而房地產(chǎn)成為其中一個(gè)重要的部門。嚴(yán)躍進(jìn)表示，從青島此次政策出臺(tái)的背景來看，主要是配合了百日萬店消費(fèi)季的活動(dòng)，體現(xiàn)了政府在激活消費(fèi)方面的決心和導(dǎo)向。住房消費(fèi)也成為近期地方政府刺激消費(fèi)的重要領(lǐng)域。青島此類政策的出臺(tái)，體現(xiàn)了降低購(gòu)房門檻、鼓勵(lì)購(gòu)房和換房的導(dǎo)向，有助于穩(wěn)定住房交易、刺激住房消費(fèi)、激活改善型購(gòu)房需求等。

疫情沖擊下，多地出臺(tái)穩(wěn)樓市政策

今年，新冠疫情的暴發(fā)給中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來沖擊，對(duì)房企銷售、交付、結(jié)算等多方面的經(jīng)營(yíng)節(jié)奏都造成了較大的影響。

央行4月10日發(fā)布的一季度金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)報(bào)告顯示，住戶部門貸款增加1.21萬億元，同比增量有所下降，短期、中長(zhǎng)期貸款增量同比均有所下滑。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，今年一季度的住戶貸款整體明顯下調(diào)，短期與中長(zhǎng)期可以說是全面萎縮。

眾所周知，住戶部門中長(zhǎng)期貸款反映了我國(guó)居民的個(gè)人住房按揭貸款情況。央行調(diào)查統(tǒng)計(jì)司司長(zhǎng)阮健弘表示，“初步判斷是受疫情影響，居民的消費(fèi)和購(gòu)房大幅減少所致。”

貝殼研究院發(fā)布的報(bào)告顯示，受疫情影響，今年一季度66座大中城市新房市場(chǎng)總體成交面積與成交套數(shù)分別為4247萬平方米、37萬套，累計(jì)同比分別下滑25.6%、28%?？硕鸾y(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至一季度末，TOP100房企全口徑銷售業(yè)績(jī)規(guī)模較去年同期同比下降近20.8%。

在此背景下，已經(jīng)有多個(gè)城市出臺(tái)新政，支持房企復(fù)工復(fù)產(chǎn)，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，諸如簡(jiǎn)化相關(guān)規(guī)劃建設(shè)手續(xù)、延期或分期繳納土地出讓金、優(yōu)化預(yù)售條件、減免契稅、放寬公積金提取額度、直接購(gòu)房補(bǔ)貼等。

與此同時(shí)，部分地方政府出臺(tái)的樓市寬松政策遭遇“官網(wǎng)一日游或半日游”，諸如河南駐馬店提出降低首套住房貸款首付比例，海寧戶籍在海寧可以買多套房，廣州宣布商服類項(xiàng)目不再限定銷售對(duì)象等。

張大偉認(rèn)為，包括海寧等松綁政策的確有鼓勵(lì)炒房的嫌疑，“部分政策明顯觸碰了政策底線，違背了‘房住不炒’的大原則。”

“雖然多個(gè)城市的政策一日游，但在地方財(cái)政壓力下，預(yù)計(jì)后續(xù)依然還會(huì)有更多的城市試探政策底線。”張大偉表示。

對(duì)于支持剛需和改善需求的扶持性住房政策，在張大偉看來，并不違背“房住不炒”原則。“疫情下，宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)生變化，過去過嚴(yán)的房地產(chǎn)調(diào)控的確應(yīng)該有所調(diào)整，特別是在符合‘房住不炒’的原則下，針對(duì)剛需和改善需求應(yīng)該出臺(tái)一定的政策，這不違背樓市調(diào)控原則，也不會(huì)對(duì)市場(chǎng)帶來太大影響。”

“房住不炒”“三穩(wěn)”仍是主基調(diào)

年內(nèi)三次降準(zhǔn)，以及疫情以來地方政府在房地產(chǎn)政策方面的頻頻動(dòng)作，均令市場(chǎng)對(duì)于接下來房地產(chǎn)調(diào)控政策抱有寬松預(yù)期。

但是，從中央各個(gè)層面的表態(tài)來看，堅(jiān)持“房住不炒”、“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”仍是主基調(diào)。

在4月10日舉行的一季度金融數(shù)據(jù)新聞發(fā)布會(huì)上，央行金融市場(chǎng)司司長(zhǎng)鄒瀾表示，2016年以來，央行為抑制資金過度流向房地產(chǎn)行業(yè)做了一些工作，取得比較明顯的效果。房地產(chǎn)行業(yè)特點(diǎn)是資本密集型行業(yè)，而且周期很長(zhǎng)，央行一直非常注重政策的穩(wěn)定性、連續(xù)性和一致性。房地產(chǎn)市場(chǎng)的“三穩(wěn)”（穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期）基調(diào)中，穩(wěn)預(yù)期尤其重要，預(yù)期不穩(wěn)反而對(duì)經(jīng)濟(jì)傷害更大，下一步還是按照中央總體要求和精神，圍繞“三穩(wěn)”目標(biāo)做好工作。

業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，央行強(qiáng)調(diào)延續(xù)房地產(chǎn)調(diào)控“三穩(wěn)”，是延續(xù)“房住不炒”的調(diào)控思路，抑制寬松貨幣過度流向房地產(chǎn)行業(yè)。

此前，中央多個(gè)部門以及相關(guān)負(fù)責(zé)人也多次重申房住不炒。中國(guó)人民銀行會(huì)同財(cái)政部、銀保監(jiān)會(huì)3月3日召開金融支持疫情防控和經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展座談會(huì)暨電視電話會(huì)。會(huì)議強(qiáng)調(diào)，堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位和“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”要求，保持房地產(chǎn)金融政策的連續(xù)性、一致性、穩(wěn)定性。

3月22日，國(guó)新辦舉行應(yīng)對(duì)國(guó)際疫情影響維護(hù)金融市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)布會(huì)，銀保監(jiān)會(huì)副主席周亮表示，要堅(jiān)決落實(shí)“房住不炒”的要求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展。同時(shí)我們還會(huì)積極配合地方政府穩(wěn)妥處置好地方隱性債務(wù)問題。

3月16日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局國(guó)民經(jīng)濟(jì)綜合統(tǒng)計(jì)司司長(zhǎng)、新聞發(fā)言人毛盛勇表示，“房住不炒”的定位沒有改變，這些年不斷完善房地產(chǎn)調(diào)控政策，強(qiáng)化落實(shí)地方主體責(zé)任，房地產(chǎn)市場(chǎng)應(yīng)該說是總體平穩(wěn)局面已經(jīng)基本形成。以穩(wěn)地價(jià)為預(yù)期，房地產(chǎn)的發(fā)展政策要按照推動(dòng)高質(zhì)量發(fā)展的要求，不把房地產(chǎn)作為短期刺激政策。

在業(yè)內(nèi)人士看來，根據(jù)因城施策的原則，在穩(wěn)樓市方面，地方政府調(diào)控仍有空間，諸如在支持自住需求以及改善需求方面，但目前的調(diào)控仍是以“穩(wěn)”字為主，“房住不炒”仍是主基調(diào)，應(yīng)避免政策引起地價(jià)、房?jī)r(jià)、預(yù)期的大變化。