伴隨新冠肺炎疫情不斷蔓延，受此影響，全球經(jīng)濟遭遇嚴重沖擊。而依靠人口聚集并形成消費的商業(yè)地產(chǎn)及文旅地產(chǎn)更甚。疫情之下，行業(yè)面臨殘酷的生死大考。為此，業(yè)內(nèi)出現(xiàn)了兩種聲音：一是重創(chuàng)之后行業(yè)難以恢復(fù)出現(xiàn)倒退；二是疫情過后迎來報復(fù)性消費。

在接受中國網(wǎng)地產(chǎn)專訪時，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會商業(yè)和旅游地產(chǎn)專業(yè)委員會秘書長蔡云表示，盡管疫情對商業(yè)地產(chǎn)和文旅地產(chǎn)產(chǎn)生了嚴重影響，但社會交往是人類的基本特征，能夠滿足精神文化方面的需求，沒有理由看空商業(yè)地產(chǎn)和文旅地產(chǎn)。反之，疫情或?qū)⒌贡粕虡I(yè)地產(chǎn)和文旅地產(chǎn)向更理性的方向發(fā)展。

危亦是機

數(shù)據(jù)顯示，2019年春節(jié)期間，我國商品零售總額為1萬億，同比增速為8%。至于2020年同期，戴德梁行董事、華東區(qū)商業(yè)地產(chǎn)部主管魏建歷認為，從相關(guān)數(shù)據(jù)來看，2020年春節(jié)的消費大概率為負增長。

蔡云也承認疫情對商業(yè)地產(chǎn)沖擊較大，并道出了其受影響的癥結(jié)所在。“商業(yè)地產(chǎn)的聚焦效應(yīng)特別明顯，如果沒有人流、物流，就不會有交易，就不可能產(chǎn)生收益。疫情重創(chuàng)之下，任何行業(yè)都不可能獨善其身，文旅地產(chǎn)也概莫能外”。

但她也認為，從大勢來看，疫情是短期的，并不會摧毀一個國家、民族乃至整個社會。戰(zhàn)勝疫情，只是時間早晚的問題，沒有理由看空商業(yè)地產(chǎn)。她的判斷依據(jù)在于，第一，從人類發(fā)展的角度來看，握手、人員交往、認識群體等情感，都是人類社會交往的最基本特征，并不會因為疫情而喪失。

疫情期間，人們對交往的渴望并不會消失。例如，武漢人渴望看櫻花盛開，北京人渴望在三里屯聚一聚。蔡云說，“這種渴望春天來臨、渴望自由、渴望理性交往的情感，就預(yù)示著疫情過后商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展會更趨理性”。

體驗式消費受青睞 線上線下需融合

即便受到疫情沖擊，蔡云仍然認為，房地產(chǎn)市場調(diào)控的總基調(diào)不會改變。“第一，堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位；第二，堅持住房市場體系和住房保障體系；第三，堅持落實城市主體責任，因城施策、分類指導，把穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期的責任落到實處；第四，調(diào)結(jié)構(gòu)、轉(zhuǎn)方式，大力培育租賃市場，重點解決新市民的住房問題；第五，保持政策連續(xù)性和穩(wěn)定性，防止房市大起大落。”

房住不炒、租售并舉、落實地方主體責任的調(diào)控基調(diào)不會改變。從這一層面來看，未來商業(yè)地產(chǎn)和文旅地產(chǎn)的發(fā)展將更為理性。

與大型購物中心相比，圍繞“社區(qū)最后一公里”的商業(yè)迎來繁榮發(fā)展。“新零售、體驗式消費以及精準銷售，在疫情之后將會得到迅速發(fā)展。比如711、全家、京東到家等等”，蔡云給出了預(yù)判。

所謂精準銷售，是指利用大數(shù)據(jù)和智能化等技術(shù)形成清晰的客戶畫像，進而提高銷售的準確性。一方面可以降低成本、提升運營效率，另一方面也有助于實現(xiàn)銷售額增長。比如京東到家，每家每戶可通過線上下單，訂單被商家受理之后，有快遞人員將物品送上門。

從消費者的角度來看，疫情之前，購物中心并不只是以購物為形態(tài)的場所，而是承載了很多社交性的功能。疫情過后，購物中心的社會城市會客廳功能也會更加凸顯。

實際上，購物中心的運營者已經(jīng)清醒地意識到，消費者購買消費的渠道正在擴大，購物中心已經(jīng)不再是唯一的供給者。這就意味著，“未來的購物中心，將會發(fā)揮更多的城市會客廳功能，包括積聚效應(yīng)、體驗性消費、社交場合等等”。

蔡云也提出，“購物中心以實體運營為主，不同于單一的線上消費，可以結(jié)合自身的資源稟賦開展契合人性化的體驗式消費。這類消費大多需要場地做支撐，也必然會得到市場的青睞。不過，這種體驗式消費依然需要線上和線下融合”。

疫情沖擊之下，各級地方政府也密集出臺稅收減免等相關(guān)政策，以支持企業(yè)渡過難關(guān)。蔡云認為，全國各地減稅、減租，只是面對疫情的一時之舉。企業(yè)更多的還是要自救，不能只依賴于政府。

實際上，很多房企并沒有坐以待斃，而是通過減免商戶的租金、為商戶開通線上渠道、多元化宣傳等方式渡過難關(guān)。例如，愛琴海的“愛閃購”免費開放，助力商戶“線上營業(yè)”；世茂商娛創(chuàng)新運用多元化的營銷方式，以線上購物及線上直播開啟社群運營新模式等等。

為此，蔡云坦言，“面臨黑天鵝事件，企業(yè)要不斷調(diào)整自己的方向。如果按兵不動，墨守成規(guī)，必將走向消亡。企業(yè)要適應(yīng)市場、挖掘市場，不斷提高自身抗風險的能力”。

文旅地產(chǎn)走向全域復(fù)合式增長

數(shù)據(jù)顯示，2020年，全國出行人數(shù)總共才1.52億人次。人員流動大幅降低，消費自然也會受影響。

不過，蔡云對文旅地產(chǎn)的發(fā)展前景依然樂觀。她認為，從需求方來講，疫情過后，人們更渴望健康消費。疫情只是暫時阻斷了消費需求，并不會導致需求喪失，這也會促進旅游地產(chǎn)、康養(yǎng)地產(chǎn)等第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展；從供給方來講，文旅地產(chǎn)已經(jīng)開啟了精細化的管理模式，并不斷注入文化精髓，使其成為文旅地產(chǎn)的靈魂，未來也會將健康、安全等要素貢獻給消費市場。

伴隨生活方式、價值取向以及消費形態(tài)的改變，旅游消費的頻次越來越高，這也會促使文旅地產(chǎn)快速發(fā)展。蔡云指出，“目前，從各省市到鄉(xiāng)都對旅游業(yè)寄于厚望，比如鄉(xiāng)村旅游、特色小鎮(zhèn)、全域旅游等。其實，這些都是發(fā)展契機。

不過，從投資形態(tài)與產(chǎn)出效益來看，文旅地產(chǎn)仍需謹防掛羊頭賣狗肉。不同于住宅開發(fā)，文旅地產(chǎn)的發(fā)展不可能一蹴而就，其投資周期較長、前期投入的資金量較大、回報周期也會被拉長。“不要做房地產(chǎn)加工廠，更重要的是強調(diào)供給側(cè)和長期運營，用健康、安全的業(yè)態(tài)形式面對市場”。在蔡云看來，未來的一段時間里，文旅地產(chǎn)會成為復(fù)合型產(chǎn)業(yè)。要實現(xiàn)全域旅游的復(fù)合增長，需要包括智慧旅游、田園綜合體、文旅綜合體以及現(xiàn)存的旅游景區(qū)聯(lián)動”。