“物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)并適時(shí)調(diào)整。”《北京市物業(yè)管理?xiàng)l例》簡單的一句話，也是業(yè)主最關(guān)心的一句話。專家指出，物業(yè)費(fèi)多年未變的老小區(qū)確實(shí)需要適度“松綁”，但市場(chǎng)定價(jià)、適時(shí)調(diào)整不是坐地起價(jià)、單方?jīng)Q定，物業(yè)費(fèi)調(diào)整須與業(yè)主協(xié)商，物業(yè)公司更須按時(shí)“曬”賬單，證明確需調(diào)價(jià)。

老小區(qū)物業(yè)費(fèi)30年未變

物業(yè)費(fèi)，簡單理解，是指業(yè)主對(duì)物業(yè)公司所提供的小區(qū)保潔、綠化、公用設(shè)施維護(hù)、治安維護(hù)等服務(wù)所支付的費(fèi)用。

住宅小區(qū)調(diào)整物業(yè)費(fèi)，并非沒有先例。位于豐臺(tái)新村街道的怡?；▓@社區(qū)，就曾通過召開業(yè)主大會(huì)的程序，于2010年和2017年兩次成功上調(diào)物業(yè)費(fèi)。用老業(yè)主王女士的話說：“物業(yè)服務(wù)好，大家伙兒信任，又確實(shí)因?yàn)榉?wù)成本上漲的理由而需要適度上調(diào)物業(yè)費(fèi)，我們便簽字同意了。”

但更多的老住宅小區(qū)，物業(yè)費(fèi)多年來都保持紋絲不動(dòng)。以建成于1998年的某老舊小區(qū)為例，其二手房部分物業(yè)費(fèi)的價(jià)格是低層約0.6元/平方米、高層約1.7元/平方米，房改房部分則是每年每戶約80元的保潔費(fèi)。“小區(qū)全年物業(yè)支出在1400萬左右，業(yè)主繳費(fèi)和補(bǔ)貼費(fèi)用總計(jì)約1000萬元，收支差400萬元。”小區(qū)物業(yè)負(fù)責(zé)人告訴記者，人工成本是上漲最快的部分，已經(jīng)占到該小區(qū)物業(yè)支出的7成。

原地踏步的物業(yè)費(fèi)和不斷上漲的服務(wù)成本，一動(dòng)一靜下，物業(yè)公司鬧虧空，物業(yè)服務(wù)質(zhì)量也跟不上業(yè)主的要求，不少糾紛由此產(chǎn)生。條例提出，相關(guān)主體應(yīng)當(dāng)遵守權(quán)責(zé)一致、質(zhì)價(jià)相符、公平公開的物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)規(guī)則，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)并適時(shí)調(diào)整。

自主定價(jià)前提是與業(yè)主協(xié)商

有業(yè)主擔(dān)憂，允許適時(shí)調(diào)整是否意味著物業(yè)公司有了“尚方寶劍”，想調(diào)就可調(diào)？

“條例所提及的市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)與適時(shí)調(diào)整這兩個(gè)詞，并不意味著物業(yè)企業(yè)可以強(qiáng)勢(shì)到坐地起價(jià)，業(yè)主只能被動(dòng)接受。”惠誠律所律師周勤華談到，市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)是指由經(jīng)營者自主制定，通過市場(chǎng)競(jìng)爭形成的價(jià)格。一方面，物業(yè)企業(yè)對(duì)物業(yè)費(fèi)確實(shí)具有自主定價(jià)權(quán)，但另一方面，這個(gè)定價(jià)并不是單方的，而是要受到市場(chǎng)競(jìng)爭這只無形之“手”的制約。“換言之，你有定價(jià)權(quán)，但業(yè)主也有性價(jià)比最優(yōu)的選擇權(quán)，是供需雙方協(xié)商自愿的結(jié)果。”

至于適時(shí)調(diào)整，是指根據(jù)當(dāng)時(shí)的服務(wù)成本與市場(chǎng)供需關(guān)系而進(jìn)行的動(dòng)態(tài)、良性的調(diào)整。“由官方機(jī)構(gòu)建立實(shí)時(shí)的物業(yè)成本信息保障機(jī)制，這次也明確寫入條例。”周勤華指出，根據(jù)規(guī)定，市住建委要發(fā)布住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目清單，物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)要監(jiān)測(cè)并定期發(fā)布物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目成本信息和計(jì)價(jià)規(guī)則。業(yè)主可通過這兩份信息，獲取客觀適時(shí)的物業(yè)成本數(shù)據(jù)，并以此為參考，與物業(yè)公司協(xié)商出合理公平的物業(yè)服務(wù)價(jià)格。

物業(yè)公司按時(shí)“曬”賬單

“市場(chǎng)調(diào)價(jià)機(jī)制下，物業(yè)費(fèi)調(diào)整更要有理可依。”北京物協(xié)秘書長宋寶程提出，對(duì)于實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的物業(yè)項(xiàng)目，物業(yè)公司要有三個(gè)做到：做好物業(yè)服務(wù)的規(guī)定動(dòng)作；按時(shí)“曬”賬單；按規(guī)定的程序合理調(diào)整物業(yè)費(fèi)。

賬單該怎么“曬”？條例明確，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置如實(shí)、及時(shí)公示以下信息：物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和方式；上一年度物業(yè)服務(wù)合同履行及物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目收支情況、本年度物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目收支預(yù)算；上一年度公共水電費(fèi)用分?jǐn)偳闆r、物業(yè)費(fèi)、公共收益收支與專項(xiàng)維修資金使用情況。

同時(shí)，根據(jù)條例規(guī)定，物業(yè)服務(wù)人利用共用部分從事經(jīng)營活動(dòng)的，應(yīng)當(dāng)將公共收益單獨(dú)列賬。“公共收益單獨(dú)列賬是此前一些小區(qū)的試點(diǎn)嘗試，這次將先行先試的經(jīng)驗(yàn)正式列入立法，作為制度固定下來。”周勤華告訴記者，公共收益到底多少錢、從哪里來、花到哪里去，多年來成了一筆“糊涂賬”，由此引發(fā)的業(yè)主和物業(yè)公司或業(yè)委會(huì)之間的糾紛并不少見。但由于公共收益混入大賬，業(yè)主或主管部門無法準(zhǔn)確了解小區(qū)有哪些公共收益，監(jiān)管難度大。此次明確公共收益單獨(dú)列支，既確保了賬戶的清晰，讓源于公共的收益能真正用之于公共領(lǐng)域，也是對(duì)業(yè)主知情權(quán)的保護(hù)，能更大程度激發(fā)廣大業(yè)主積極參與物業(yè)管理的熱情。