我國(guó)大城市房產(chǎn)估值水平顯著高于國(guó)際大城市。
今年一季度，我國(guó)GDP錄得29年來(lái)首次單季負(fù)增長(zhǎng)。國(guó)際上，全球金融市場(chǎng)大幅波動(dòng)，疊加全球降息潮。波譎云詭的形勢(shì)下，我國(guó)部分熱點(diǎn)城市樓市卻出現(xiàn)異常波動(dòng)，引發(fā)了市場(chǎng)廣泛關(guān)注。以深圳樓市為例，新盤(pán)開(kāi)盤(pán)即售罄、戴口罩去搶2000萬(wàn)元起豪宅、百萬(wàn)喝茶費(fèi)、熱點(diǎn)區(qū)域的二手房掛牌單價(jià)上漲了幾萬(wàn)、500萬(wàn)以下的房子就快賣(mài)沒(méi)了……
深圳樓市再度上演空中加油，也引發(fā)了質(zhì)疑。有人認(rèn)為，在實(shí)體經(jīng)濟(jì)不濟(jì)的情況下，就業(yè)都難以保障，高高在上的房?jī)r(jià)難以維持。從整體上看，我國(guó)城市“估值”水平遠(yuǎn)高于股市，回報(bào)率較低，重點(diǎn)城市房產(chǎn)估值水平更是高之又高，比國(guó)際大都市房產(chǎn)估值水平還要高出不少。
我國(guó)城市房產(chǎn)估值排名，廈門(mén)最貴
國(guó)際上通常用租售比來(lái)衡量房產(chǎn)估值水平。租售比是指每平方米使用面積的月租金與每平方米建筑面積的房?jī)r(jià)之間的比值。換算成股市常用的市盈率指標(biāo)，租售比即是市盈率的倒數(shù)。
舉個(gè)例子。某個(gè)城市房?jī)r(jià)為5萬(wàn)/平米，租金60元/月/㎡，即一套500萬(wàn)房產(chǎn)，月租金6000元左右；在房?jī)r(jià)不漲不跌的情況下，房東單靠房租要多少年能夠收回本錢(qián)呢？
一年房租收入＝600×面積×12個(gè)月。投入=5萬(wàn)×面積。目前房?jī)r(jià)的市盈率＝總價(jià)/每年的盈利＝（5萬(wàn)×面積）/（60×面積×12）＝69.44倍。即需要近70年收回成本。租售比＝盈利收益率＝1/市盈率＝1/69.44＝1.44%。
那么，我國(guó)城市(不含港澳臺(tái)地區(qū))房產(chǎn)估值目前處于什么水平呢？數(shù)據(jù)寶統(tǒng)計(jì)了來(lái)自房地產(chǎn)協(xié)會(huì)主辦的中國(guó)房?jī)r(jià)行情網(wǎng)數(shù)據(jù)，320個(gè)城市房產(chǎn)市盈率中位數(shù)為30倍左右，遠(yuǎn)高于目前上證指數(shù)12.5倍市盈率水平，以及滬深300指數(shù)(3912.577, 45.55, 1.18%)(3912.5772, 45.55, 1.18%)11.7倍市盈率水平。
廈門(mén)房產(chǎn)估值水平全國(guó)最高，平均單價(jià)47018元/㎡，平均租金單價(jià)45.41元/月/㎡，租售比1.16%，市盈率86.28倍。深圳房產(chǎn)估值水平位居次席，平均單價(jià)72380元，平均租金單價(jià)76.14元，租售比1.26%，市盈率79.22倍。三亞房產(chǎn)估值位居第三位，平均單價(jià)3533元，平均租金單價(jià)41.92元，租售比1.42%，市盈率70.24倍。
烏魯木齊等城市具備投資價(jià)值
目前，國(guó)際上用來(lái)衡量一個(gè)區(qū)域房產(chǎn)運(yùn)行狀況良好的租售比一般界定為1:200~1:300。如果租售比低于1:300，這意味著房產(chǎn)投資價(jià)值相對(duì)變小，房產(chǎn)泡沫已經(jīng)顯現(xiàn)；而如果高于1:200，表明這一區(qū)域房產(chǎn)投資潛力相對(duì)較大，租金回報(bào)率較高，后市看好。
我國(guó)320個(gè)城市房產(chǎn)市盈率中位數(shù)30倍左右，即需30年、360個(gè)月收回購(gòu)房成本?？紤]到我國(guó)GDP仍處于高增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，該估值水平似乎尚可接受。
當(dāng)然，不得不承認(rèn)的是，各個(gè)城市房產(chǎn)估值水平差異較大。一般來(lái)說(shuō)，發(fā)展?jié)摿^大的城市，其房產(chǎn)估值水平也會(huì)較高。從這個(gè)角度出發(fā)，我們來(lái)看看最具發(fā)展?jié)摿Τ鞘蟹慨a(chǎn)的估值水平情況，以此衡量部分具有良好前景城市房產(chǎn)的投資價(jià)值。
恒大研究院去年發(fā)布了我國(guó)最具發(fā)展?jié)摿Π購(gòu)?qiáng)城市，數(shù)據(jù)寶對(duì)前50強(qiáng)城市的投資價(jià)值進(jìn)行排名。
數(shù)據(jù)顯示，在最具發(fā)展?jié)摿?0強(qiáng)城市中，市盈率水平最低的是烏魯木齊，只有27.88倍，哈爾濱、長(zhǎng)沙分列第二、第三位。按照國(guó)際通行說(shuō)法，上述三個(gè)城市投資潛力相對(duì)較大。
我國(guó)主要城市房?jī)r(jià)估值高
股市好股票獲得更好估值，優(yōu)秀城市的房產(chǎn)獲得更高估值，兩者有相通之處。不過(guò)，這個(gè)估值溢價(jià)率是否太高，則需要商榷一番。與國(guó)際大城市相比，我國(guó)主要大城市的房產(chǎn)估值顯著過(guò)高。
去年底，由“海外掘金”首創(chuàng)的全球城市租金回報(bào)率排行發(fā)布。數(shù)據(jù)顯示，深圳以1.49%的毛租金回報(bào)率位居全球37個(gè)熱門(mén)投資城市倒數(shù)第一，也就是估值在全球37個(gè)熱門(mén)投資城市中最高。北上廣杭位居倒數(shù)第二至第五。以?xún)糇饨鸹貓?bào)率來(lái)看（考慮到持有成本），新加坡以1.28%的凈租金回報(bào)率倒數(shù)第一，深圳倒數(shù)第二。
此外，在2019年5月份，諸葛找房發(fā)布了2019年全球熱門(mén)城市租金回報(bào)率排名。數(shù)據(jù)顯示，全球33個(gè)熱門(mén)城市租金回報(bào)率排名中，芝加哥、亞特蘭大、邁阿密租金回報(bào)率在7%以上，排名靠前。中國(guó)城市租金回報(bào)率普遍較低，北京回報(bào)率僅為1.68%，排名墊底。廣州1.84%位居第二位，深圳1.86%位居第三位。
考慮到近年來(lái)深圳房?jī)r(jià)上漲幅度較大（普遍跑贏10%以上），其租金回報(bào)率相對(duì)料將下降10個(gè)百分點(diǎn)以上。綜上所述，深圳房產(chǎn)估值在全球主要大城市中或達(dá)到最高水平。
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