“準千億”房企新力控股的降負債之謎

2020年05月04日 09:47
來源:中國房地產(chǎn)報
站在千億陣營的門口,將2020年增長目標定為20%的新力控股(集團)有限公司(以下簡稱“新力控股”)仍然在不遺余力地補充土地儲備。
4月26日,新力控股間接子公司以約1.74億元競得溫州瑞安出讓的一宗地塊,溢價率26.68%,樓面價約4368元/平方米;3月31日,江西省贛州市出讓的一宗商住用地也被新力控股子公司以3.385億元拿下,樓面價為2109.15元/平方米,溢價率僅為0.15%。
首席財務(wù)官許進業(yè)曾表示,“新力控股在江西地區(qū)優(yōu)勢非常明顯,成本可以控制得很低。”距離千億規(guī)模只差“臨門一腳”的新力控股,顯然沒有止步于大本營江西。
然而,在新力控股布局全國的道路上,諸如低盈利能力、高融資成本等問題短期內(nèi)難以解決。此外,快速擴充規(guī)模帶來的高負債,以及短期內(nèi)大幅降低降負債的“財技”,在外界看來亦成為一道謎題。
狂飆突進的十年
近年來跨越式的銷售數(shù)據(jù)已經(jīng)一再證明了新力控股作為高成長房企的“黑馬”屬性,但與高調(diào)業(yè)績相對的是掌門人張園林的低調(diào)。
少量的公開信息顯示,2002年,張園林曾任職于江西省第五建設(shè)集團,此后,他擔任了江西裕仁投資及江西省豐城市希爾頓置業(yè)的執(zhí)行董事。
2010年,年僅34歲的張園林創(chuàng)立了新力地產(chǎn),起步于南昌的新力地產(chǎn)立一年后,便拿下一塊地王。2012年,該地王項目上市,全年銷售為1.29億元。
到2015年,新力控股還只是一家年銷售規(guī)模不到50億元的區(qū)域房企,而2016年至2018年,新力的銷售額分別達到了161.3億元、428.1億元和887.3億元,復(fù)合年增長率高達136%。
有知情人士稱,新力控股的主要產(chǎn)業(yè)聚焦在南昌,因為小區(qū)綠化和物業(yè)做得不錯,最初的口碑在當?shù)剌^為不錯。
2017年,新力控股將總部搬至上海,其全年銷售額已飆升至428億元,并成功擠進全國50強;2018年,銷售額再度翻番至887億元,其排名也躍至行業(yè)第34位,如此增速,在地產(chǎn)界罕見。
截至2019年底,新力控股擁有117個項目,總權(quán)益土地儲備約1509萬平方米。其中,江西省、長三角、大灣區(qū)及其他中西部核心城市應(yīng)占權(quán)益面積分別占到約33.1%、17.3%、32.5%及17.1%。大灣區(qū)已經(jīng)成為新力控股除大本營江西外的重要布局區(qū)域。
2018年初,張園林確定了“保800億爭1000億元”的業(yè)績目標,提出“4+X”戰(zhàn)略,即以南昌為中心的中部區(qū)域、以上海為中心的長三角區(qū)域、以深圳為中心的珠三角區(qū)域、以成都為中心的西部區(qū)域,同時機會性進入其它片區(qū),進一步擴展全國布局。
十年規(guī)模狂飆突進后,新力控股也留下了盈利能力低和融資成本高的問題。2019年,新力控股加權(quán)平均融資成本為9.2%,相對2018年的9.3%降低0.1個百分點,但仍然處于行業(yè)高位;2019年,新力控股毛利率約為29.6%,較2018年的37.3%下降7.7個百分點,凈利率方面,則在8%以下,在行業(yè)中處于較低水平。
此外,2016年——2018年,新力控股三年的凈負債率分別為300%、205%、285%,遠高于行業(yè)平均水平。在2019年上市前,市場普遍認為新力控股主要面臨的問題是高負債問題。
被“隱藏”的負債
在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展速度整體放緩的驅(qū)使下,新力控股依然保持大幅逆勢上漲的態(tài)勢。
3月30日,新力控股發(fā)布的上市后的首份財報顯示,新力控股全年實現(xiàn)收益269.85億元,同比增長220.7%;毛利約為79.99億元,同比增長154.5%;毛利率為29.6%;年內(nèi)溢利創(chuàng)歷史新高,達20.14億元,同比增長約263%;母公司擁有人應(yīng)占核心利潤為18.53億元,同比增長約485.2%。
快速膨脹的規(guī)模伴隨著居高不下的負債率,但新力控股在極短的時間內(nèi)解決了問題。財報顯示,截至2019年12月31日,新力控股已將凈負債率大幅減少至67%。
在短短的一年時間內(nèi),就將凈負債率降低超過200%,這讓外界頗為不解。
2019年,新力控股銷售額達914.23億,但權(quán)益銷售額僅451億元,權(quán)益銷售占比49.3%,這一占比遠低于行業(yè)平均水平。公開數(shù)據(jù)顯示,2019年TOP100房企銷售權(quán)益比在75%左右。
從財報中可以看到,新力控股2019年非控股權(quán)益為67.29億元,同比增長723.95%。7倍多的規(guī)模增長,足見新力控股對合作開發(fā)的高度依賴。
然而,少數(shù)股東權(quán)益的大幅增長,沒有換來正向回報,而且不增反減。數(shù)據(jù)顯示,2019年新力控股的歸母權(quán)益為81.67億元,歸母凈利潤為19.58億元,非控股權(quán)益為67.29億元,非控股溢利為5651萬元。少數(shù)股東權(quán)益是歸母權(quán)益的80%以上,但利潤卻僅為歸母凈利潤的2%。
大量的債務(wù)去哪了?這不禁讓人產(chǎn)生“明股實債”的疑慮。
有企業(yè)財務(wù)人士告訴記者,一般股權(quán)是沒有投資期限的,跟企業(yè)存續(xù)期一樣,但是債權(quán)有明確的期限,“明股實債”背后可能有約定的投資期限,到期自動贖回資本金。
上述人士表示,上市公司涉及“明股實債”,表明股權(quán)里有部分固定的債權(quán)性質(zhì),在企業(yè)虧損的時候,這部分債權(quán)投資性質(zhì)的股權(quán)會有抽回股本的可能,因此對其他股東不利。至于降低凈資產(chǎn)負債率,就是把債權(quán)做成股權(quán),企業(yè)負債降低,負債率自然就低了。
著名財經(jīng)評論員侯寧對記者表示,這種“明股實債”的財務(wù)技巧,使得少數(shù)股東的權(quán)益無法得到保證,繼續(xù)發(fā)展下去,公司的負債風險較大,最后只能考驗企業(yè)的真實償債能力了。
截至2019年底,新力控股未償還借款總額為265.73億元,其中一年內(nèi)到期的銀行借款及其它借款等共計116.44億元?,F(xiàn)金方面,除去受限制的57.49億元現(xiàn)金,及已抵押的存款2.9億元,可靈活支配的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物105.59億元,不能完全覆蓋短債。
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