隨著疫情負(fù)面影響逐漸消弭，土地市場(chǎng)也傳來(lái)了春天的敲門聲。
在剛剛過(guò)去的4月份，全國(guó)土地成交總價(jià)接近翻番，成交建面環(huán)比大增近六成，地市迎來(lái)一派量?jī)r(jià)齊升的反彈局面。
與此同時(shí)，月內(nèi)亦不乏明星地塊出現(xiàn)。從廈門島內(nèi)新地王的誕生，再到南京“背靠背”的百億土拍，在一二線城市諸多優(yōu)質(zhì)土地備受追捧的背后，規(guī)模房企也試圖把握住這難得的窗口期，通過(guò)積極布局進(jìn)一步改善自身的土地結(jié)構(gòu)。
土地市場(chǎng)快速?gòu)?fù)蘇
在經(jīng)過(guò)3月份的鋪墊后，4月全國(guó)地市迎來(lái)了新的一輪小高潮。
根據(jù)CRIC數(shù)據(jù)顯示，截至4月29日，月內(nèi)全國(guó)土地成交總價(jià)環(huán)比3月近乎翻番，增至5298億元；成交建筑面積約17314萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)57.5%，較去年同期差距已縮小至一成左右。
在此背景下，房企也相應(yīng)開(kāi)啟了攬儲(chǔ)模式。在TOP50房企中，有半數(shù)在月內(nèi)拿地金額超過(guò)50億元，其中9家房企投資金額超過(guò)百億，排名居前的保利發(fā)展（SH：600048）、中國(guó)恒大（HK：03333）、碧桂園（HK：02007）、綠城中國(guó)（HK:03900）月內(nèi)投資額均在150億元以上，對(duì)應(yīng)新增貨值分別為475.4億元、825.7億元、653.3億元、632.6億元。
與之相伴的，在4月末全國(guó)房企新增貨值TOP20的門檻已經(jīng)上升至360.4億元，較3月底時(shí)212.1億元增長(zhǎng)接近八成，接近去年同期404.6億元的90%。
在58安居客首席分析師張波看來(lái)，除土地市場(chǎng)的加大供應(yīng)之外，房企拿地資金壓力的緩解以及銷售市場(chǎng)的復(fù)蘇都是近期土地市場(chǎng)升溫的原因。張波認(rèn)為，為緩解疫情影響，各地紛紛對(duì)拿地政策進(jìn)行適度調(diào)整，分期比例、付款時(shí)間以及保證金時(shí)限要求等放松，都在一定程度上有助于房企緩解拿地的資金壓力；此外，3、4月不少城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速?gòu)?fù)蘇給了房企更多的拿地信心，尤其是核心一二線城市的優(yōu)質(zhì)地塊上的爭(zhēng)奪上，更是顯得頗為激烈。
可以看到，在今年4月份一二城市供地規(guī)模已率先回歸乃至趕超去年同期水平。其中，一線城市月內(nèi)土地成交總建筑面積達(dá)到443萬(wàn)平方米，同比大增258%，而二線城市土地成交也明顯上揚(yáng)，月內(nèi)成交建筑面積為5055萬(wàn)平方米，較去年同期上漲6%。
同時(shí)，一些優(yōu)質(zhì)地塊也在當(dāng)月掛牌，并如期受到了房企的追捧競(jìng)逐，例如，4月22日，廈門思明地塊吸引了十余家的參與，成功將島內(nèi)“總價(jià)地王”推上百億時(shí)代。而據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，在當(dāng)月全國(guó)成交價(jià)格超過(guò)50億元的地塊便達(dá)到6幅，質(zhì)量可見(jiàn)一斑。
值得一提的是，傳統(tǒng)招拍掛之外，在近4月份房企收并購(gòu)動(dòng)作也開(kāi)始加快落地。例如，綠城中國(guó)在4月份，入股新湖中寶的7個(gè)項(xiàng)目，獲取大量?jī)?yōu)質(zhì)土儲(chǔ)；而碧桂園也通過(guò)48億元的大手筆收購(gòu)，一舉獲得重汽地產(chǎn)集團(tuán)10個(gè)已有開(kāi)發(fā)項(xiàng)目以及3個(gè)未開(kāi)發(fā)存地項(xiàng)目，獲得超過(guò)了220萬(wàn)平方米的低價(jià)土地儲(chǔ)備。
事實(shí)上，在4月份的積極拿地過(guò)后，年內(nèi)已有3家房企累計(jì)新增貨值超過(guò)千億元，其中，計(jì)劃全年新增貨值2500億的綠城中國(guó)，在前4個(gè)月已經(jīng)攬儲(chǔ)1206億元；此外，碧桂園、保利發(fā)展兩家拿地大戶分別新增貨值1075.8億元、1021.2億元。
規(guī)模房企借機(jī)優(yōu)化土儲(chǔ)結(jié)構(gòu)
在這場(chǎng)一二線優(yōu)質(zhì)土地加大供應(yīng)的土地盛宴之中，不少志在加大一二線土儲(chǔ)比例的規(guī)模房企亦在摩拳擦掌，加速攬儲(chǔ)優(yōu)化土儲(chǔ)結(jié)構(gòu)。
其中，在一季度累計(jì)新增貨值僅94.3億元的中國(guó)恒大便是其中之一。
4月16日，剛剛于早間以68.13億元拿下位于廣州番禺“蓮花球場(chǎng)”用地的中國(guó)恒大，馬不停蹄在北京密云以21.4億元競(jìng)得1宗不限價(jià)住宅地塊，時(shí)隔五年，再度重返北京土地市場(chǎng)。
在積極布局下，4月份中國(guó)恒大斬獲了包括廣州、北京等一線城市以及包括西安、昆明等熱門二線城市的多幅地塊，月內(nèi)拿地成交金額達(dá)226.4億元，并以此獲得了825.7億元貨值，重新在新增貨值榜單榜單位居前列。
事實(shí)上，在今年4月份這場(chǎng)盛宴中活躍的房企并只有恒大，包括新城控股（SH：601155）、中梁控股（HK：02772）等同樣有著強(qiáng)化一二線土儲(chǔ)需求的規(guī)模房企，亦在此窗口期積極出手，布局諸多熱門二線城市，當(dāng)月投資額分別達(dá)到了132.1億元、123.2億元，較一季度月均值增長(zhǎng)475%、194%。
綜合業(yè)界觀點(diǎn)來(lái)看，今年加速回歸一二線城市無(wú)疑已成為規(guī)模房企們的主流選擇，其中，業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，高維城市有著更為強(qiáng)勁的購(gòu)買力需求，對(duì)于房企在去化、回款，乃至于現(xiàn)金流安全存在更有利的保障。
但與此同時(shí)，規(guī)模房企戰(zhàn)略上的共識(shí)，也引發(fā)業(yè)界部分的擔(dān)憂。就在剛剛過(guò)去的4月份全國(guó)300城土地成交均價(jià)創(chuàng)下2018年以來(lái)新高，突破了3000元/平方米大關(guān)。有觀點(diǎn)認(rèn)為，房企對(duì)疫情節(jié)點(diǎn)以及城市量級(jí)潛力判斷的一致性，或間接推升部分高維城市的土地市場(chǎng)熱度，并最終反饋到企業(yè)盈利空間縮小之上。
對(duì)此，有業(yè)內(nèi)人士向藍(lán)鯨房產(chǎn)表示，今年恒大拿地從收并購(gòu)市場(chǎng)向招拍掛市場(chǎng)傾斜，一方面是并購(gòu)項(xiàng)目不利于恒大貫徹降負(fù)債的大方向，另一方面，當(dāng)下招拍掛市場(chǎng)雖然有所升溫，但很多土地價(jià)格仍在企業(yè)可接受范圍之內(nèi)。該人士進(jìn)一步表示，包括在密云拿下的不限價(jià)住宅地塊，15.68%的溢價(jià)其實(shí)遠(yuǎn)沒(méi)有到恒大的心理紅線。
這或能從數(shù)據(jù)中得到一些佐證，在4月全國(guó)土地成交溢價(jià)率約為15.6%，環(huán)比上升3.3個(gè)百分點(diǎn)，但較去年同期22.1%的溢價(jià)率仍有較大差距。顯然，在部分熱門地塊以高溢價(jià)、高總價(jià)成交之余，多數(shù)地塊價(jià)格仍不及往年。
張波表示，從房企在一二線城市拿地的傾向性也可以清晰看出，選擇核心城市的優(yōu)質(zhì)地塊這一底層邏輯表現(xiàn)得非常明顯。部分地塊從價(jià)格上看并不便宜，但抗風(fēng)險(xiǎn)性強(qiáng)，雖然未來(lái)很難出現(xiàn)超預(yù)期收益表現(xiàn)，但可以保證相對(duì)穩(wěn)定的回報(bào)水平，有效降低拿地的風(fēng)險(xiǎn)性。
隨著時(shí)間進(jìn)入5月，這個(gè)“不尋常”的上半年也開(kāi)始進(jìn)入到?jīng)_刺階段，而隨著疫情影響的不斷減弱，又有哪些房企最終在土地市場(chǎng)脫穎而出，藍(lán)鯨房產(chǎn)將持續(xù)關(guān)注。
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