受疫情影響，4月房企海外市場發(fā)債幾乎歸零。但在房企融資意愿強烈的背景下，國內融資環(huán)境友好。不過，這并非體現在融資金額上，而是表現在利率下降、大手筆融資、短期債券頻發(fā)以及ABS（資產證券化)大幅增長上。
對于未來的融資環(huán)境，機構分析人士認為，在“房住不炒”的基調下，雖然短期內政策收緊的可能性較小，但從中長期上看，房企融資政策難以大幅寬松。
境內融資成本下行
從4月房企融資環(huán)境來看，境外發(fā)債形勢緊張，而境內融資被認為適度寬松。不過，這一寬松并非表現在數量上，而是體現在利率的下調和融資額度大等方面。
貝殼研究院數據顯示，4月國內債券融資發(fā)行106次，融資總額發(fā)行約1010億元，環(huán)比下降37%，同比下降44%。
與此同時，克而瑞數據顯示，4月95家典型房企的融資總額為1104.39億元，環(huán)比下降14.9%%，同比下降16.2%。
雖然機構的統(tǒng)計口徑不同，但數量下降的趨勢不容置疑。值得關注的是，克而瑞數據還顯示，4月單月融資成本3.93%，環(huán)比下降0.71%。
另據wind統(tǒng)計，4月50家房企發(fā)行信用債，較上月大幅降低61家，但房企信用債平均發(fā)債利率為3.74%，與上月相比下滑0.38%，其中有28家房企發(fā)債低于平均利率。
而從利率結構上看，也出現了低利率融資走高的情形。據貝殼研究院數據顯示，4月國內債券票面利率“3%以下”低利率占比提升5%，而作為票面利率主力的“3%-5%”利率水平占比下降12%。綜合來看，低于5%的利率占比近六成。
面對整體利率下調，機構認為是由多方面原因促成的。其中4月利率較高的境外債發(fā)行幾乎為零，從而結構性拉低了融資成本,同時境內超短融資發(fā)行量的增加也是融資成本下降的重要原因之一。
據貝殼研究院數據顯示，4月境內債券融資發(fā)行期限“1年內”短債占比有2%的提升，整體上3年以下發(fā)行期限占比60%。短債的上升趨勢仍然明顯。
事實上，從今年一季度開始，受新冠肺炎疫情影響，面對銷售大幅回落的現狀，房企融資火力全開。房企不僅頻發(fā)“審批快、利率低”的短期債券，更是大手筆高額發(fā)債。
而在4月這一勢頭仍在延續(xù)，4月16日，萬達發(fā)行了一筆50億元的中期票據，融資利率4.89%。此外，4月2日，融創(chuàng)中國發(fā)行了一筆4年期的40億元公司債，利率約4.78%。
ABS發(fā)行規(guī)模增長近4倍
從目前融資表現來看，房企不斷推進多樣化融資方式。其中，資產證券化正在成為房企熱門的融資渠道之一。貝殼找房數據顯示，4月國內債券融資類型中“證監(jiān)會主管ABS”占比大幅提升10個百分點，成為4月主要融資類型。
另據億翰智庫數據顯示，4月房企ABS共發(fā)行29筆，融資金額達233.12億元，環(huán)比增長394.2%，占比達21.6%，平均票面利率為4.95%，3月下降0.7%。
由此可見，ABS發(fā)行規(guī)模不僅大幅增長，而且票面利率也在走低。同時，也正是因為低融資成本的ABS規(guī)模大幅增加，在一定程度上使整體境內發(fā)債成本持續(xù)下降。
據悉，資產證券化作為房企金融創(chuàng)新工具，一直以來都被普遍使用，但2019年5月行業(yè)融資調控全面收緊后，房企ABS發(fā)行阻力加大。但受益于當前境內融資環(huán)境的邊際寬松，4月房企資產證券化進程有所加快，多家房企擬發(fā)行的ABS項目獲得通過。
值得關注的是，億翰智庫分析認為，中型房企發(fā)行ABS力更強，如宋都、龍光、迪馬、金融街。其中，2020年4月16日，金融街發(fā)行一筆ABS，發(fā)行總額為76億元，屬當月融資規(guī)模最高，票面利率2.80%。
對此，克而瑞分析人士稱，由于公司債、中期票據等發(fā)行門檻相對較高，且額度有限，資產證券化產品成為了多數公司補充資金的重要來源。4月，除了部分房企已發(fā)行ABS之外，還有較多企業(yè)的資產證券化產品獲批，如華發(fā)股份、龍湖、新城、榮盛發(fā)展、藍光等ABS產品獲批發(fā)行。
4月，堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”聲音仍然不絕于耳。在很多機構看來，目前房地產信貸政策整體中性偏積極。
對于未來的融資環(huán)境，億翰智庫分析人士認為，強調對房企的政策性幫扶，因此短期內政策收緊的可能性較小。但從中長期上看，房企融資政策難以大幅寬松。因此加快融資的同時，應加大銷售力度，促進現金回流。
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