上海易居房地產(chǎn)研究院近日發(fā)布的報(bào)告顯示，1-4月份，全國(guó)100個(gè)城市居住用地成交面積為15489萬(wàn)平方米，同比減少8.7%；全國(guó)100個(gè)城市居住用地價(jià)格為6011元/平方米，同比上漲12.3%。全國(guó)100個(gè)城市新建商品住宅成交均價(jià)為15517元/平方米，同比上漲11.9%。截至4月底，全國(guó)100個(gè)城市新建商品住宅庫(kù)存總量為47604萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)2.0%，同比增長(zhǎng)5.3%。百城庫(kù)存保持連續(xù)17個(gè)月同比小增，庫(kù)存壓力有所增加。

易居研究院分析認(rèn)為，從前4月百城土地走勢(shì)看，地市逐漸走出了低谷。雖然當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨各類沖擊和壓力，但房企并不會(huì)盲目看空，一旦資金到位和預(yù)期明確，就依然會(huì)有積極拍地的動(dòng)作。另一方面，地價(jià)和房?jī)r(jià)的走勢(shì)也出現(xiàn)分歧，地價(jià)走勢(shì)明顯比房?jī)r(jià)略強(qiáng)。這或許和近期房企融資到位、積極開展全年土儲(chǔ)工作等因素有關(guān)。此外，百城住宅庫(kù)存和存銷比均呈現(xiàn)上升的態(tài)勢(shì)。這與4月份供應(yīng)明顯放量等因素有關(guān)。雖然住宅交易市場(chǎng)逐漸復(fù)蘇，但力度欠缺，所以去庫(kù)存的壓力依然較大。

土地市場(chǎng)：逐漸走出低谷，房企拿地積極

4月份，隨著全國(guó)各地開復(fù)工節(jié)奏逐漸加快，地方積極供地，尤其是推出了各類優(yōu)質(zhì)土地，在客觀上也帶來了土地交易市場(chǎng)的復(fù)蘇。

根據(jù)易居研究院發(fā)布的《100城居住用地成交報(bào)告》顯示，1-4月份全國(guó)100個(gè)城市居住用地成交面積為15489萬(wàn)平方米，同比僅減少8.7%。從數(shù)據(jù)上說明，全國(guó)百城土地交易正逐漸走出低谷，房企拿地信心逐漸增強(qiáng)。

從各類城市來看，1-4月份，4個(gè)一線城市居住用地成交面積為1031萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)5.2%；32個(gè)二線城市居住用地成交面積為8395萬(wàn)平方米，同比減少16.5%；64個(gè)三四線城市居住用地成交面積為6063萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)2.0%。

報(bào)告認(rèn)為，一線城市交易總體較好，這和地方供地意愿明顯增強(qiáng)、土地交易約束減少等因素有關(guān)。另外，部分房企也加大了對(duì)一線城市的土地投資，拿地積極性明顯增強(qiáng)。二線城市在一季度地市交易跌幅非常大的情況下，4月份也開始出現(xiàn)回暖。后續(xù)隨著城市群、都市圈等相關(guān)利好政策的釋放，預(yù)計(jì)二線城市投資機(jī)會(huì)將進(jìn)一步增加，這也會(huì)刺激土地的交易。三四線城市方面，如果從數(shù)據(jù)上看，表現(xiàn)也不錯(cuò)。當(dāng)然需要注意的是，納入報(bào)告的三四線城市普遍是經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)的城市，一直受房企青睞，所以土地交易會(huì)比較活躍。而對(duì)于其他三四線城市，需要防范后續(xù)房屋交易市場(chǎng)降溫所帶來的風(fēng)險(xiǎn)。

從《100城居住用地價(jià)格報(bào)告》來看，百城地價(jià)并不冷，房企拿地?zé)崆槿暂^積極。

報(bào)告顯示，1-4月份，全國(guó)100個(gè)城市居住用地價(jià)格為6011元/平方米，同比上漲12.3%。從數(shù)據(jù)上看，地價(jià)本身并不冷。尤其是近期部分城市的優(yōu)質(zhì)地塊，競(jìng)爭(zhēng)激烈程度很高。

其中， 1-4月份，4個(gè)一線城市居住用地價(jià)格為18273元/平方米，同比上漲40.1%；32個(gè)二線城市居住用地價(jià)格為6039元/平方米，同比上漲4.6%；64個(gè)三四線城市居住用地價(jià)格為3889元/平方米，同比上漲15.3%。

易居研究院分析認(rèn)為，從漲幅的絕對(duì)數(shù)值看，一線城市較高，這也說明今年一線城市頻頻推出優(yōu)質(zhì)地塊吸引了房企積極進(jìn)入，并展開了較為激烈的爭(zhēng)奪。二線城市的地價(jià)漲勢(shì)和去年同期水平相當(dāng)，這也使得相關(guān)房企拿地的成本可以得到更好的把控。而從三四線城市地價(jià)看，近期漲幅較大。預(yù)計(jì)后續(xù)三四線城市供地節(jié)奏會(huì)加快，或有助于降低該類城市地價(jià)水平。

房?jī)r(jià)：漲幅收窄，降價(jià)促銷是主流

在房?jī)r(jià)方面，雖然前4月漲幅收窄，但后續(xù)仍然要防范炒作。

易居研究院發(fā)布的《100城住宅價(jià)格報(bào)告》顯示，1-4月份全國(guó)100個(gè)城市新建商品住宅成交均價(jià)為15517元/平方米，同比上漲11.9%。相比1-3月份數(shù)據(jù)，今年1-4月份房?jī)r(jià)漲幅明顯收窄，進(jìn)一步體現(xiàn)房?jī)r(jià)降溫的特征。報(bào)告認(rèn)為，當(dāng)前各大房企去庫(kù)存壓力增大，降價(jià)促銷是主流，這會(huì)使得相應(yīng)城市住宅價(jià)格漲幅持續(xù)收窄。

從各類城市看，4個(gè)一線城市新建商品住宅成交均價(jià)為45819元/平方米，同比上漲6.0%；32個(gè)二線城市新建商品住宅成交均價(jià)為15358元/平方米，同比上漲11.0%；64個(gè)三四線城市新建商品住宅成交均價(jià)為11752元/平方米，同比上漲10.1%。

相比1-3月份的數(shù)據(jù)，今年1-4月份一線城市房?jī)r(jià)漲幅有所回落。易居研究院分析認(rèn)為，當(dāng)前一線城市房?jī)r(jià)漲幅可控。而與一線城市的趨勢(shì)相似，二線城市總體上也呈現(xiàn)漲幅收窄的態(tài)勢(shì)。雖然橫向?qū)Ρ瓤?，其漲幅明顯要大于一線城市。即使二線城市也面臨著庫(kù)存去化壓力，但此類城市未來人口尤其是人才的導(dǎo)入速度較快、潛在購(gòu)房需求很充足，所以房?jī)r(jià)依然會(huì)保持堅(jiān)挺。此外，三四線城市沒有出現(xiàn)明顯的下跌，漲幅也相對(duì)比較大。由于今年3-4月份很多三四線城市推出了購(gòu)房契稅補(bǔ)貼政策，客觀上減少了此類城市交易過快下跌的風(fēng)險(xiǎn)，房?jī)r(jià)不會(huì)出現(xiàn)過快下滑。但此類城市仍存在交易降溫等壓力，后續(xù)也要防范房?jī)r(jià)降溫的風(fēng)險(xiǎn)。

具體來看，在全國(guó)100個(gè)城市中，有13個(gè)城市的房?jī)r(jià)超過了2萬(wàn)元水平。而包括溫州、無(wú)錫和?？诘瘸鞘?，房?jī)r(jià)也開始接近2萬(wàn)元的水平。深圳仍然是年1-4月全國(guó)房?jī)r(jià)最貴的城市，為58487元/平方米。

在房?jī)r(jià)漲幅方面，全國(guó)100個(gè)城市中，有32個(gè)城市的房?jī)r(jià)漲幅是兩位數(shù)的。其中，珠海的房?jī)r(jià)漲幅最大，高達(dá)42%。此外，有24個(gè)城市房?jī)r(jià)下跌，其中肇慶的跌幅最大，為-13%。

庫(kù)存：去化壓力驟增，周期超1年

從庫(kù)存方面來看，壓力有所增加。易居研究院發(fā)布的《100城住宅庫(kù)存報(bào)告》顯示，截至4月底，全國(guó)100個(gè)城市新建商品住宅庫(kù)存總量為47604萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)2.0%，同比增長(zhǎng)5.3%，百城庫(kù)存保持連續(xù)17個(gè)月同比小增。

截至4月底，一、二、三四線100個(gè)城市新建商品住宅庫(kù)存總量分別為2929、24276和20399萬(wàn)平方米，環(huán)比增速分別為3.4%、2.1%和1.6%，同比增速分別為1.8%、9.6%和1.1%。對(duì)比去年同期水平，三類城市庫(kù)存均有上升，其中二線城市庫(kù)存上升力度最強(qiáng)。報(bào)告認(rèn)為，這和此類城市新盤供應(yīng)力度加大等有關(guān)。

另外，截至4月底，100個(gè)城市中，有54個(gè)城市庫(kù)存出現(xiàn)了同比正增長(zhǎng)現(xiàn)象。部分二線城市庫(kù)存上升比較明顯，包括杭州、南寧、青島和成都等城市，說明地方政府放寬了預(yù)售管控，也說明此類城市房源相對(duì)充足。同時(shí)100個(gè)城市中，有46個(gè)城市的庫(kù)存出現(xiàn)了同比下降態(tài)勢(shì)，其中珠海、中山等城市的同比下降最為明顯。報(bào)告認(rèn)為，這和粵港澳大灣區(qū)建設(shè)下，購(gòu)房需求積極釋放等因素有關(guān)。

存銷比方面，4月份100個(gè)城市新建商品住宅存銷比即庫(kù)存去化周期為13.1個(gè)月，這也意味著市場(chǎng)消化完這些庫(kù)存需要13.1個(gè)月的時(shí)間，即大于1年。

從以往來看，百城庫(kù)存去化周期總體上位于10個(gè)月左右的水平。由于今年第一季度銷售行情普遍不好，加之4月份新增供應(yīng)數(shù)據(jù)明顯放大，客觀上也使得庫(kù)存規(guī)模上升，使得去化壓力驟然增大。

趨勢(shì)：地市會(huì)更好，二季度房企仍以降價(jià)促銷為導(dǎo)向

對(duì)于未來的市場(chǎng)趨勢(shì)，易居研究院認(rèn)為，5月份土地市場(chǎng)預(yù)計(jì)會(huì)更好，房企應(yīng)該積極謀劃拿地工作。各地在“穩(wěn)投資”方面的力度會(huì)強(qiáng)化，這會(huì)使得土地供應(yīng)力度加大，客觀上使得房企拿地機(jī)會(huì)增加。從當(dāng)前各大房企的心態(tài)看，依然敢于參與優(yōu)質(zhì)地塊的競(jìng)價(jià)。但仍需要防范政策收緊的風(fēng)險(xiǎn)。

另一方面，易居研究院預(yù)計(jì)二季度房企仍以降價(jià)促銷為導(dǎo)向，這也使得相關(guān)城市的房?jī)r(jià)漲幅有望進(jìn)一步收窄。但需要注意的是，考慮到當(dāng)前庫(kù)存去化的壓力，以及對(duì)于政策放松的預(yù)期明顯強(qiáng)化，后續(xù)要防范房?jī)r(jià)炒作等風(fēng)險(xiǎn)。