作者：層樓 來源：功夫財經(jīng)
以前商販看見城管像老鼠見了貓，如今城管卻主動打電話讓商販去擺攤。
這種戲劇性的變化也讓我們意識到今年比想象中的境況要難得多。
2019年，失業(yè)率一直在5%左右徘徊。
而今年2月，失業(yè)率直接飆到了6.2%，31個大城市失業(yè)率為5.7%，這是有調查數(shù)據(jù)以來最高的失業(yè)率。
本以為疫情減緩后四五月份就業(yè)能好起來。
但大面積復工后的4月，失業(yè)率還是沒穩(wěn)住，依舊破6。
而且31個大城市失業(yè)率為5.8%，比2月還漲了！
各大社交平臺、身邊都有不少失業(yè)的人，未統(tǒng)計的低線城市失業(yè)情況很可能比數(shù)據(jù)顯示的更糟。
01
以前還能用樓市提振經(jīng)濟，但如今如果就業(yè)不穩(wěn)，一切刺激措施都只是空談。
地攤經(jīng)濟也就成了能快速解決就業(yè)，拉動內需的階段性舉措。
四川成都設置了3.6萬個流動攤位，其他城市紛紛效仿，大量攤位出現(xiàn)，說對實體商鋪沒有沖擊那是不可能的。
以前的擺攤人都希望有朝一日能擁有穩(wěn)定的店鋪，不用東躲西藏。
但如今鼓勵地攤經(jīng)濟，終于可以正大光明的擺攤，少有人再愿意去支付高昂的房租。
據(jù)統(tǒng)計近幾年，商鋪租金占運營成本的比值基本都在10%以上，這還不包括原材料、人工。
中國近二十年來GDP高速增長，房地產(chǎn)居功至偉。
而地攤無法直接貢獻財政收入，所以市場規(guī)則一直對商鋪有所保護。
當然，這也導致很多個體經(jīng)營者抱怨：辛苦一年就是在為房東打工。
這種內耗在經(jīng)濟高速增長時能夠容忍。
但如今就業(yè)問題當頭，內需疲乏，只能棄車保帥。
畢竟就業(yè)才是關鍵，它不僅影響著收入和支出，還影響著投資和信心。
當然地攤經(jīng)濟只搞一時對商鋪影響不會太大，如果長期持續(xù)下去就難說了，畢竟商鋪的日子已經(jīng)很難過了。
02
疫情后，很多商鋪都貼上了旺鋪轉讓，本以為會隨著疫情好轉而回暖，但如今卻迎來了地攤經(jīng)濟。
當然，商鋪的衰落和利空也不是因地攤經(jīng)濟而起，在此之前，早就有商鋪衰落的預兆了。
地攤經(jīng)濟，只是加速了這個過程而已。
這些年網(wǎng)店、微商、直播帶貨、社群經(jīng)營這些營銷模式對實體商鋪沖擊不小。
商鋪的高租價，也在倒逼經(jīng)營者出走。
如今我們身邊大部分臨街店面都租給了房產(chǎn)中介、餐飲等主要提供現(xiàn)場體驗式服務的經(jīng)營者。
商鋪租用群體不斷縮減的同時，還面臨大面積空置。
前幾年，隨著城市建設加快，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展提速，大量的商鋪投入市場。
幾乎每個新建樓盤都配備有商鋪，再加上一些大型商業(yè)中心的建設，導致商鋪遍地，明顯供大于求，以至于一些大型商業(yè)綜合體都面臨經(jīng)營困難的窘境。
比如經(jīng)營多年的大連長春路百盛、合肥溫莎時代、鄭州金博大、北京五棵松藍色港灣等等。
當然也有經(jīng)營得不錯的，但也只是少數(shù)。商鋪層級化越來越嚴重，賺錢的日進斗金，不賺錢的只能衰敗、空置。
03
前些年粗放的城市發(fā)展，產(chǎn)生了大量低價買到好地段優(yōu)質商鋪的例子。
加之享受過地產(chǎn)紅利的一代人，對商鋪這類不動產(chǎn)自帶美化濾鏡，幻想著“一鋪養(yǎng)三代”躺著收租。
但如今市場已經(jīng)變了，現(xiàn)實中無數(shù)中產(chǎn)折戟商鋪。
更何況，住宅和商鋪雖然都屬于不動產(chǎn)，但二者的投資邏輯完全不同。
商鋪是高度市場化的產(chǎn)品，它的收益早就真實反應在了價格上，基本沒有便宜可占。
而且有實力的開發(fā)商，真正好的綜合體大部分都是自持，少有拿出來與普羅大眾同分一杯羹的。
①：專業(yè)要求高
商鋪不同于住宅，對地段更為敏感。
這種敏感甚至能精確到米，同一條街兩個鋪只隔幾十米，人流量都很可能相差巨大。
而且一個過街天橋、一個綠化帶等細微因素都會直接影響到商鋪租金收益。
主街人潮洶涌，地段稍差的商鋪卻門可羅雀也很常見，這種商鋪不僅很難出租也很難賣，甚至很可能賣不掉，只能空置。
所以說沒有金剛鉆別攬瓷器活。
②、沉淀大量資金，回報率逐年走低
隨著房價上漲，商鋪價格也早已水漲船高，如今隨便一個商鋪，都價格不菲，前期往往要占用大量資金。
租金回報率也隨著購入成本增加而大打折扣。
早年的商鋪租金收益率能達到12％或更高。
但現(xiàn)在大部分的商鋪年收益率在 7~8％左右，能超過10%的并不多，低的甚至不到5%。
這也意味著，沒什么意外的情況下，產(chǎn)權到期都不一定能回本。
③、沒有退出機制
住宅買虧了只要你想退，就能退出，商鋪則不一樣，一旦商圈有問題，想賣很難賣上價，而且購買商鋪的群體，普遍偏向于一手商鋪，二手市場成交并不多。
商鋪經(jīng)營環(huán)境太透明了，盈利不盈利，都清晰的擺在明面上。
有盈利，持有者不會賣，不盈利，購買者也不會買。
就算有成交，持有者也得脫層皮，二手商鋪過戶費用，稅金和交易費用在20%左右，差額稅在40-80%之間。
高額稅率，幾乎斷送了商鋪的二手市場。
所以說，在沒有退出機制，回報率又上不來的情況下，只能砸手里了。
而且銀行對商鋪的認可度也有限，一般一樓的旺鋪抵押才能做到50%，二三樓和地段稍差的商鋪基本不會考慮。
04
總的說來大環(huán)境經(jīng)濟增速放緩，商鋪自身需求減少、收益率降低，正在面臨前所未有的困境。
北京自2019年10月至2020年5月關店總量為1570家，總關店率達到了16%！
在寸土寸金人流量巨大的北京都如此，其他城市只會更低。
地攤經(jīng)濟和城市文明在此次調整中，也會找到更良好的平衡點，商鋪只會持續(xù)難受。
而且未來促內需是長期任務，預計這一鼓勵措施會持續(xù)一段時間，當然這也是市場經(jīng)濟博弈的結果。
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