在經(jīng)歷2019年的集中爆雷、2020年初的紛爭(zhēng)不斷后，疫情下的長(zhǎng)租公寓開(kāi)始采取更為謹(jǐn)慎的發(fā)展方式。北京商報(bào)記者近期從房東、收房方面以及部分頭部長(zhǎng)租公寓方獲得證實(shí)，包括相寓、自如等在內(nèi)的長(zhǎng)租公寓開(kāi)始采取更為謹(jǐn)慎的發(fā)展策略：不再大收大建、調(diào)整給房東房租的周期、縮短空置周期等，活下去、擴(kuò)利潤(rùn)、精細(xì)化管理成為整個(gè)行業(yè)的共同選擇。
縮量發(fā)展
疫情帶來(lái)的影響波及面頗廣，長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商已經(jīng)在前端作出了改變，主要表現(xiàn)在對(duì)房源選擇的謹(jǐn)慎和縮短付款周期。
剛剛將自己房子委托給某頭部長(zhǎng)租公寓的房主張萍向北京商報(bào)記者證實(shí)了“租金下調(diào)”“租金躉付不再”的情況。
記者了解到，張萍的房子是一套位于北三環(huán)某地鐵口100米附近的南向一居室，因?yàn)闀簳r(shí)不住，出于省心的考慮，今年6月1日躉租給了某長(zhǎng)租公寓品牌。“收房前中介就給我打了預(yù)防針，說(shuō)現(xiàn)在市場(chǎng)不好，疫情讓好多人都回不來(lái)，所以租金都跌了，空置期一年都是2個(gè)月起。”不僅如此，中介還告訴張萍，想要“省心”委托給長(zhǎng)租公寓，自己的房況還要好，過(guò)去那種特別破舊的房子低價(jià)收回裝修再出租的，公司已經(jīng)不鼓勵(lì)了。
這樣的態(tài)度，張萍在另外一家長(zhǎng)租公寓品牌處也得到了證實(shí)。“另一家開(kāi)的價(jià)更低，5200元/月，14個(gè)月合同里2個(gè)月空置期，管理費(fèi)還要到了1000元。”
“我們現(xiàn)在考核最嚴(yán)的，不是出租，是收房，一個(gè)環(huán)節(jié)出問(wèn)題，罰款1000元起，畢竟市場(chǎng)不好，收房環(huán)節(jié)不謹(jǐn)慎，就砸手里了。”上述中介人員的態(tài)度，另外一家頭部中介長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人也向記者予以了證實(shí)：縮量發(fā)展、審慎收房、對(duì)房東采取月付款、大幅提高租房人壓一付一的成本，是大部分長(zhǎng)租公寓的共同選擇。
好在張萍的房子裝修不錯(cuò)，配上點(diǎn)必要的家具家電，最終中介給的收房條件為：房租每月5500元，按月給付，合同簽訂14個(gè)月，其中空置期2個(gè)月，第一個(gè)月付租金后，第二、三個(gè)月為空置期，第四個(gè)月收取700元的管理費(fèi)，隨后房租依然按月給到張萍。
張萍給記者算了筆賬，按照這一方案，出租14個(gè)月，她實(shí)際每月的收益為4600多元，而她同事的出租房就在她家樓上，且為頂層有缺陷房源，去年底出租的價(jià)格為每月5700元。
“不過(guò)好在租出去了，我們有同事選的直租，掛了一個(gè)月都租不出去，省心就少賺錢(qián)，現(xiàn)在的市場(chǎng)沒(méi)辦法兩全其美。”張萍說(shuō)。
行業(yè)遇冷
長(zhǎng)租公寓集體出現(xiàn)審慎發(fā)展的態(tài)度，來(lái)自行業(yè)并不樂(lè)觀的現(xiàn)狀。
以剛剛經(jīng)歷人事變動(dòng)的蛋殼公寓為例，其近期發(fā)布的2020年一季報(bào)顯示，公司一季度總營(yíng)收19.396億元，同比增長(zhǎng)62.5%；但凈虧損卻高達(dá)12.344億元，同比擴(kuò)大51%。而在此之前，蛋殼公寓也一直處于虧損狀態(tài)。
與蛋殼公寓類(lèi)似，剛剛上市的青客公寓業(yè)績(jī)也不容樂(lè)觀。年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2019年青客公寓凈虧損達(dá)到4.98億元，而近三年累計(jì)凈虧損已達(dá)12.42億元。
對(duì)此，合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅表示，虧損幾乎涵蓋了整個(gè)長(zhǎng)租公寓行業(yè)，瘋狂擴(kuò)張的“后遺癥”暴露無(wú)遺。受疫情影響，目前租賃市場(chǎng)需求減弱，整體表現(xiàn)處于“遇冷”狀態(tài)，長(zhǎng)租公寓盈利模式單一的問(wèn)題也被“放大”，這進(jìn)一步擴(kuò)大了虧損數(shù)值。
郭毅稱(chēng)，在當(dāng)前狀況下，長(zhǎng)租公寓企業(yè)要做的是解決盈利模式問(wèn)題，而不是繼續(xù)去擴(kuò)張，應(yīng)該將發(fā)展重心由“跑馬圈地”轉(zhuǎn)向精細(xì)化運(yùn)營(yíng)，只有具備更多元化的盈利模式，才能真正走出這場(chǎng)困局。
北京商報(bào)記者注意到，我愛(ài)我家旗下長(zhǎng)租公寓品牌“相寓”已經(jīng)有了動(dòng)作，其2019年在管規(guī)模減少了約3萬(wàn)套。對(duì)于上述變化，我愛(ài)我家方面接受記者采訪時(shí)候也表示：“這是基于長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)變化，公司采取業(yè)務(wù)線條的‘主動(dòng)收縮’，而且房源量的下降并沒(méi)有影響到收入和運(yùn)營(yíng)效率的提高。”
知情人士也透露，今年相寓經(jīng)營(yíng)的核心就是提高單體收益，不擴(kuò)大規(guī)模，只擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)。
而對(duì)于是否縮量發(fā)展，自如方面截至記者發(fā)稿前并未予以明確回復(fù)，但多位負(fù)責(zé)收房的自如業(yè)務(wù)人員均證實(shí)，今年公司給的要求與上述張萍提到的“審慎收房”“利潤(rùn)為先”一致。
按照市場(chǎng)占有份額，相寓、蛋殼、青客都是長(zhǎng)租公寓行業(yè)的佼佼者，從它們所傳遞出的信息來(lái)看，主動(dòng)收縮戰(zhàn)線也不失為一個(gè)好選擇。
房企入局
在“房住不炒”的主基調(diào)下，長(zhǎng)租公寓的誕生可謂恰逢其時(shí)。此前市場(chǎng)預(yù)計(jì)在2020年，長(zhǎng)租公寓需求大約1000萬(wàn)間，總體凈利潤(rùn)規(guī)模在250億元左右。目前受疫情影響，上述規(guī)模今年可能要打個(gè)折扣，但從資本市場(chǎng)的表現(xiàn)來(lái)看，無(wú)疑對(duì)這片藍(lán)海寄予厚望。
北京商報(bào)記者了解到，除自如、相寓、蛋殼等長(zhǎng)租公寓品牌機(jī)構(gòu)外，萬(wàn)科、龍湖等房地產(chǎn)企業(yè)也把長(zhǎng)租公寓作為主要發(fā)展方向之一，紛紛下場(chǎng)成為“玩家”?？硕饳C(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，截至2019年末，國(guó)內(nèi)TOP 100規(guī)模房企中已布局長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)的企業(yè)占比接近1/4。
從2019年的開(kāi)業(yè)情況來(lái)看，TOP 10企業(yè)的增長(zhǎng)情況較好，而頭部企業(yè)更保持了領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)，其中，萬(wàn)科泊寓和龍湖冠寓的新開(kāi)業(yè)規(guī)模占TOP 10新增總量的六成。
郭毅表示，目前長(zhǎng)租公寓盈利大部分是依靠品牌帶來(lái)的溢價(jià)率，而頭部房企在這方面具有天然優(yōu)勢(shì)。此外，房屋租賃市場(chǎng)正在朝著規(guī)范化、秩序化的方向發(fā)展，房企們布局之初就按照上述思路在推進(jìn)，整建整治所提供的想象空間更大，這方面也會(huì)更具競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。
以北京為例，豐臺(tái)、大興、順義、通州等區(qū)都開(kāi)建了集體土地租賃房。這些項(xiàng)目中，大多都是房企們參與運(yùn)營(yíng)合作，此類(lèi)房源最直觀的表現(xiàn)就是公共服務(wù)空間更具“吸引力”。
背靠大型規(guī)模房企的優(yōu)勢(shì)，房企的參與更具有“入侵性”，其所影響的不只是分走市場(chǎng)份額，更多是在融資層面的分流。房東東創(chuàng)始人全靂曾公開(kāi)表示，對(duì)于今后的長(zhǎng)租行業(yè)，資本總體很謹(jǐn)慎，無(wú)論股權(quán)投資或者債權(quán)融資只會(huì)向頭部和超大規(guī)模企業(yè)集中。
競(jìng)爭(zhēng)加劇疊加疫情影響，市場(chǎng)也面臨重新洗牌。在郭毅看來(lái)，大浪淘沙仍在繼續(xù)，當(dāng)規(guī)模達(dá)到一定的量，就該思考如何提升運(yùn)營(yíng)能力，盈利才是下一階段的重點(diǎn)。如果還寄希望于外部資金“補(bǔ)血”，那么很可能熬不過(guò)這個(gè)冬天。北京商報(bào)記者 盧揚(yáng) 王寅浩
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