樓市最近有兩條新聞比較引人耳目：第一個(gè)是一線城市北京房租下降，有房東直降3000元/套，仍然空置長(zhǎng)達(dá)50天租不出去。沒想到，曹德旺早前預(yù)測(cè)的“未來(lái)房子賣不掉，租不出去”的情況，竟然率先在一線城市成真了；第二個(gè)是某地產(chǎn)專家預(yù)測(cè)“房?jī)r(jià)還要繼續(xù)漲20%”。

平心而論，第一個(gè)新聞的關(guān)注熱度偏低，原因很簡(jiǎn)單，一線城市的房租漲還是跌，影響的面比較窄，因?yàn)檫@可能只影響到5%的人群，但是第二個(gè)新聞則不同，房?jī)r(jià)漲20%，可能對(duì)數(shù)億人的購(gòu)房都有直接影響。相較而言，地產(chǎn)專家預(yù)測(cè)房?jī)r(jià)漲20%，必然會(huì)更會(huì)吸引大家的關(guān)注，畢竟這和絕大多數(shù)人的切身利益息息相關(guān)。到底是怎么回事，我們接下來(lái)細(xì)說(shuō)。

據(jù)樓盤網(wǎng)報(bào)道，7月12日，房地產(chǎn)專家、經(jīng)濟(jì)學(xué)家黃海濱在一場(chǎng)論壇上直言，未來(lái)房?jī)r(jià)下跌的概率很低，不僅如此，他還大膽直言，“房?jī)r(jià)還要繼續(xù)漲20%”。

該專家給出的理由是：一方面，全國(guó)平均房?jī)r(jià)只有9000多一平，對(duì)比很多大城市工薪階層收入已達(dá)到七八千元一個(gè)月，所以房?jī)r(jià)不算高；另一方面，從土地拍賣價(jià)格來(lái)看，當(dāng)前階段平均地價(jià)只有三四千塊/平，按照理論計(jì)算，房?jī)r(jià)是地價(jià)的3-4倍，所以房?jī)r(jià)要漲到1.2萬(wàn)/平，才是天花板；再者，我國(guó)未來(lái)5-10年，有至少1-2億農(nóng)民工要進(jìn)城，這是非常龐大的購(gòu)房需求，房子遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，房?jī)r(jià)遠(yuǎn)沒有到頂；更重要的是， 雖然當(dāng)前階段樓市調(diào)控號(hào)稱史上最嚴(yán)，但是從各大城市的房?jī)r(jià)走勢(shì)來(lái)看，依然是正向上漲的，說(shuō)明國(guó)家默認(rèn)了很多城市房?jī)r(jià)可以“緩慢上漲”。

無(wú)獨(dú)有偶，近一段時(shí)間，地產(chǎn)自媒體中也有不少人發(fā)聲稱，未來(lái)房地產(chǎn)調(diào)控政策依然會(huì)以修補(bǔ)的方式進(jìn)行，上半年市場(chǎng)冷淡的城市有可能會(huì)迎來(lái)一輪房?jī)r(jià)上漲。

房?jī)r(jià)真的要繼續(xù)上漲嗎？樓市之火真的要重新燃起嗎？據(jù)實(shí)而言，我覺得沒那么簡(jiǎn)單。某些帶有目的性的言論也基本是站不住腳的。

首先，對(duì)于未來(lái)房?jī)r(jià)走勢(shì)，其實(shí)國(guó)家早有定論，而且是一而再再而三地喊話，今年初的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議和5月份的政府工作報(bào)告都提到要：穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)預(yù)期、穩(wěn)房?jī)r(jià)，避免房?jī)r(jià)出現(xiàn)大漲大跌。

事實(shí)上，在國(guó)家層面，也緊急發(fā)聲對(duì)當(dāng)前層出不窮的“喊漲”之聲進(jìn)行了回應(yīng)。7月6日，黨媒經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)發(fā)表《樓市回暖仍需堅(jiān)持“房住不炒”》重要評(píng)論文章表示，4月份后，各地經(jīng)濟(jì)持續(xù)復(fù)蘇，房地產(chǎn)市場(chǎng)顯現(xiàn)出一定回暖跡象，甚至有個(gè)別城市出現(xiàn)樓市過(guò)熱情況。但無(wú)論從中央的政策定位，還是地方的具體操作來(lái)看，堅(jiān)持“房住不炒”定位，保持房地產(chǎn)政策的穩(wěn)定性、延續(xù)性，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的總基調(diào)沒有改變，“房住不炒”仍然是房地產(chǎn)發(fā)展不能觸碰的底線。

同日，黨媒經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)再發(fā)一文，《樓市調(diào)控響起“緊箍咒”！這些人開始擔(dān)心了》，一錘定音：剛需購(gòu)房者可以放心，樓市短暫升溫之后，國(guó)家又拿起了大棒打壓，杭州、東莞、深圳等地樓市調(diào)控再度收緊，有其現(xiàn)實(shí)需要——1、經(jīng)濟(jì)逐步恢復(fù)，市場(chǎng)漸趨平穩(wěn)；2、部分房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)過(guò)熱現(xiàn)象；3、房住不炒的基本原則沒有改變。

隨后，經(jīng)濟(jì)參考報(bào)也發(fā)文回應(yīng)到：無(wú)論是從人口、經(jīng)濟(jì)還是金融等基本面看，未來(lái)房?jī)r(jià)上漲的空間都很狹窄。還沒買房的剛需，完全可以放心。而且當(dāng)前階段，經(jīng)濟(jì)恢復(fù)趨于良性，沒有必要放松調(diào)控加以刺激。最主要的是，借此契機(jī)，恰恰可以好好擠一擠樓市的水分。

黨媒接二連三發(fā)表評(píng)論文章，釋放的信號(hào)非常明確：一則，部分城市“過(guò)熱”的只是極個(gè)別新二手房?jī)r(jià)格嚴(yán)重倒掛的樓盤，90%的郊區(qū)和新區(qū)售價(jià)正常的樓盤，其實(shí)都熱度不夠，個(gè)別現(xiàn)象不能代表全國(guó)市場(chǎng)；二則，國(guó)家對(duì)于樓市的調(diào)控仍然是大局把握，尤其是“房住不炒”這個(gè)基本國(guó)策，絲毫不能動(dòng)搖；三則，各大城市雖然有自己的算盤，但是從國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型高質(zhì)量的需要層面考量，樓市這個(gè)“夜壺”都不能再啟用了。

其次，懂行人分析稱，當(dāng)前的樓市也出現(xiàn)了一些裂痕，這決定了下半年房?jī)r(jià)易跌難漲：

第一個(gè)裂痕：二手房拋壓大增，降價(jià)賣房的比例大幅增加，這種情況顯然已經(jīng)不僅僅是個(gè)別案例，而是大規(guī)模現(xiàn)象。樓市紅紅火火的一二線城市，基本都出現(xiàn)了類似情況：杭州二手房掛牌量突破12萬(wàn)套，南京首次單季度暴增2萬(wàn)套，成都、合肥、武漢4、5兩個(gè)月單月增幅高達(dá)40%，濟(jì)南、西安、福州、重慶也同比大幅增加……

第二裂痕：房企的“困境”沒有好轉(zhuǎn)，下半年房?jī)r(jià)也沒有上漲的支撐。一方面，房子仍然難賣。公開數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，36家典型房企有近半數(shù)業(yè)績(jī)完成率不足四成！甚至包括富力、融創(chuàng)、遠(yuǎn)洋在內(nèi)的多家房企目標(biāo)完成率還不足35%。房企的后勁不足，已經(jīng)凸顯出來(lái)了，這顯然是各種因素疊加所致。

尤其是三四線城市，樓市拐點(diǎn)出現(xiàn)的特征非常明顯，接盤能力嚴(yán)重不足。

另一方面，從融資、還債的角度來(lái)看，開發(fā)商也“撐不住”了，急需通過(guò)降價(jià)拋售以價(jià)換量的方式加快回款。上半年，頭部房企的融資情況有所好轉(zhuǎn)，但是中小房企的融資難度依然不小，所以直接導(dǎo)致上半年近300家房企破產(chǎn)。此外，我們不止一次提過(guò)，今年是房企償債高峰期，百?gòu)?qiáng)房企僅海外、國(guó)內(nèi)和信托三項(xiàng)債務(wù)總和就高達(dá)1.5萬(wàn)億，而且7、8、9三個(gè)月是一年中待償還債務(wù)的最高時(shí)期。

再者，如上文黨媒經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)所言，樓市調(diào)控仍然未取得最后勝利，調(diào)控不可能一夜退出。尤其是最近一段時(shí)間屢屢傳出“排隊(duì)搶房”、“萬(wàn)人搶房”的城市，調(diào)控不僅不能有絲毫放松，而且還必須做到“遇熱就打”、“關(guān)門上鎖”。

事實(shí)上，最近兩周調(diào)控確實(shí)也有收緊跡象：杭州在熱了一段時(shí)間后，也升級(jí)了調(diào)控，5年限售+限制搖號(hào)，直擊炒房投資客的要害；東莞更是直接對(duì)房?jī)r(jià)“限漲”。接下來(lái)，樓市會(huì)不會(huì)出現(xiàn)全局的收緊調(diào)控？專家們的結(jié)論幾乎一致：7、8、9月份，前期火熱的城市，房地產(chǎn)市場(chǎng)或再次“念緊箍咒”，尤其是此前媒體屢屢報(bào)道的“萬(wàn)人排隊(duì)搶房”城市，調(diào)控進(jìn)一步收緊的概率非常大。

對(duì)于房地產(chǎn)的未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)，買房人確實(shí)可以放心了。一方面如上文所述，國(guó)家發(fā)聲定調(diào)，房?jī)r(jià)短期不會(huì)出現(xiàn)巨大波動(dòng)；另一方面，不管是從開發(fā)商的處境還是炒房投資客的處境來(lái)看，接下來(lái)降價(jià)賣房的概率都要比漲價(jià)更大。

除此之外，買房人應(yīng)該放心的另一個(gè)理由是，其實(shí)不管是買房還是租房，國(guó)家這兩年一直都在“發(fā)福利”——為幫剛需實(shí)現(xiàn)居住難題，國(guó)家真的是用心良苦：不僅首創(chuàng)了共有產(chǎn)權(quán)房、租購(gòu)?fù)瑱?quán)等別具一格又實(shí)惠多多的政策，更在租賃市場(chǎng)發(fā)力。而且還從土地根源上下手了，允許農(nóng)村集體土地入市，建公租房、經(jīng)適房等保障房，就是在幫剛需更好更便宜地實(shí)現(xiàn)居住夢(mèng)想。有些城市為了留住有剛性住房需求的人才，更是直接發(fā)放巨額購(gòu)房補(bǔ)貼，最高發(fā)現(xiàn)金高達(dá)300萬(wàn)。