住建部網(wǎng)站近日公布了《住房租賃條例（征求意見(jiàn)稿）》，在出租與承租、租賃企業(yè)、經(jīng)紀(jì)活動(dòng)、法律責(zé)任等方面提出60多條規(guī)范措施，明確提出嚴(yán)控長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域“高進(jìn)低出”“租金貸”等現(xiàn)象，規(guī)范住房租賃合同網(wǎng)簽備案，穩(wěn)定各地租金水平。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，完善租購(gòu)并舉的住房制度，更好發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，不僅是房地產(chǎn)長(zhǎng)效調(diào)控政策之一，通過(guò)規(guī)范市場(chǎng)穩(wěn)定租賃關(guān)系，賦予租房者更多權(quán)利，也是避免房地產(chǎn)市場(chǎng)大起大落的重要舉措。

“不得誘導(dǎo)使用租金貸”直指高風(fēng)險(xiǎn)房屋租賃經(jīng)營(yíng)模式

2017年，住建部曾就《住房租賃和銷(xiāo)售管理?xiàng)l例》公開(kāi)征求意見(jiàn)，但因種種原因政策未能落地。而在最近幾年，隨著我國(guó)住房租賃行業(yè)快速發(fā)展，過(guò)去只針對(duì)房東和租戶的法規(guī)已難以覆蓋對(duì)整個(gè)市場(chǎng)的指導(dǎo)和監(jiān)管，行業(yè)也出現(xiàn)“長(zhǎng)租公寓平臺(tái)跑路”“租金貸”等問(wèn)題，影響租客和房東權(quán)益。

此次公布的《條例》征求意見(jiàn)稿提出，住房租賃企業(yè)不得以隱瞞、欺騙、強(qiáng)迫等方式要求承租人使用住房租金貸款，不得以租金優(yōu)惠等名義誘導(dǎo)承租人使用住房租金貸款，不得在住房租賃合同中包含租金貸款相關(guān)內(nèi)容。

此外，《條例》征求意見(jiàn)稿還提出，商業(yè)銀行發(fā)放住房租金貸款，應(yīng)當(dāng)以備案的住房租賃合同為依據(jù)，貸款期限不得超過(guò)住房租賃合同期限。

在住房租賃行業(yè)，尤其是長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域，“租金貸”問(wèn)題往往讓租戶防不勝防。新華財(cái)經(jīng)記者此前采訪到相關(guān)案例，杭州一租戶以每月2300元的價(jià)格，通過(guò)某長(zhǎng)租公寓企業(yè)租住一間合租房屋。在選擇付款方式時(shí)，平臺(tái)管家極力推薦“押一付一”的付款方式。該租戶說(shuō)，因剛畢業(yè)，收入少，相比“押一付三”，這一付款方式有很大吸引力。不過(guò)簽訂合同后，租戶才發(fā)現(xiàn)，密密麻麻的合同條款中有一項(xiàng)顯示，選擇“押一付一”的付款方式將自動(dòng)同某信托公司簽署貸款合同。

業(yè)內(nèi)人士指出，“租金貸”就是長(zhǎng)租公寓平臺(tái)以租客租金的穩(wěn)定性作為籌碼，從第三方貸款平臺(tái)獲取到貸款，之后用貸款去進(jìn)行投資活動(dòng)賺取高額利潤(rùn)，而租客也就變?yōu)榱速J款人，租客支付租金也就成了還貸，一旦長(zhǎng)租公寓平臺(tái)投資行為出現(xiàn)問(wèn)題，那么由此產(chǎn)生的問(wèn)題是連貫的，從貸款平臺(tái)到租戶，以及房東都會(huì)受到牽連。

北京大學(xué)房地產(chǎn)法研究中心主任樓建波說(shuō)，在租賃市場(chǎng)相對(duì)穩(wěn)定的情況下，誘導(dǎo)使用“租金貸”風(fēng)險(xiǎn)往往被掩蓋，一旦市場(chǎng)出現(xiàn)風(fēng)吹草動(dòng)，比如疫情會(huì)放大風(fēng)險(xiǎn)，租賃企業(yè)資金鏈條斷裂，房東和承租人就都成為受害者。

目前市場(chǎng)上的長(zhǎng)租公寓平臺(tái)多采用以合同的形式從房東手里吸納房源，再以居間合同的形式撮合租戶與房東進(jìn)行租房交易。一方面，這種商業(yè)模式門(mén)檻較低，另一方面也使得平臺(tái)極力擴(kuò)大市場(chǎng)規(guī)模以博取更高估值。

對(duì)此，《條例》中也明確了相關(guān)要求，對(duì)租賃企業(yè)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)明確區(qū)分，禁止住房租賃企業(yè)及其從業(yè)人員有哄抬租金、捆綁消費(fèi)等擾亂市場(chǎng)秩序的行為。在服務(wù)與監(jiān)督要求上，對(duì)于住房租賃企業(yè)支付房東租金高于租戶租金、收取租戶租金周期長(zhǎng)于房東租金周期的高風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)營(yíng)行為，房產(chǎn)管理名錄要將其列入經(jīng)營(yíng)異常名錄，加強(qiáng)對(duì)租金、押金等經(jīng)營(yíng)情況等監(jiān)管。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，此次政策對(duì)長(zhǎng)租公寓暴雷事件給予關(guān)注，其中對(duì)“高進(jìn)低出”和“長(zhǎng)收短付”等給予重點(diǎn)關(guān)注。“類(lèi)似規(guī)定有較積極的意義，若上述行為受到抑制，客觀上會(huì)減少長(zhǎng)租公寓暴雷風(fēng)險(xiǎn)。”

加大對(duì)承租人權(quán)益保障強(qiáng)化行業(yè)政策扶持力度

新冠肺炎疫情對(duì)住房租賃市場(chǎng)影響仍在持續(xù)，相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)也在逐步暴露，出臺(tái)相關(guān)規(guī)范，進(jìn)一步保障承租人權(quán)益較為及時(shí)。

“一線城市中僅北京租房熱度環(huán)比持續(xù)上升，上海、廣州和深圳均出現(xiàn)程度不同的環(huán)比下滑現(xiàn)象。”58同城、安居客近日發(fā)布的《2020年8月份一線及新一線城市租房趨勢(shì)報(bào)告》顯示，上海、廣州和深圳租房市場(chǎng)均處于降溫狀態(tài)，天津市租房熱度環(huán)比小幅上漲，成都、杭州和長(zhǎng)沙也都出現(xiàn)一定程度的環(huán)比下降情況。

此前，因甲醛超標(biāo)問(wèn)題，住房租賃行業(yè)數(shù)次被推上風(fēng)口浪尖。在腫瘤研究權(quán)威機(jī)構(gòu)——國(guó)際腫瘤研究所公布的致癌物列表中，甲醛屬于第1類(lèi)致癌物。按照世衛(wèi)組織的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，在封閉12小時(shí)的情況下，室內(nèi)甲醛濃度應(yīng)不高于0.1mg/m3。甲醛無(wú)色、無(wú)味，雖有刺激性，但不易被察覺(jué)，因此對(duì)人體傷害較大。

“意見(jiàn)稿對(duì)于往常出現(xiàn)的，例如出租房甲醛超標(biāo)、出租人隨意進(jìn)入出租屋、任意提高租金等都做出了相應(yīng)規(guī)定。”58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波說(shuō)，《條例》征求意見(jiàn)稿規(guī)定出租人未經(jīng)承租人同意擅自進(jìn)入租賃住房，甚至有可能會(huì)由公安機(jī)關(guān)依法給予治安管理處罰。要求承租人不得單方面解除住房租賃合同，不得單方面提高或者降低租金。為保障承租人的公共利益，規(guī)定可持住房租賃合同，按照有關(guān)規(guī)定申領(lǐng)居住證等，依法享受基本公共服務(wù)和便利。

《條例》征求意見(jiàn)稿還明確，出租人應(yīng)為承租人提供必要的居住空間。廚房、衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)和地下儲(chǔ)藏室等非居住空間，不得出租用于居住，市級(jí)以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)規(guī)定必要的居住空間標(biāo)準(zhǔn)，明確符合當(dāng)?shù)貙?shí)際的單間租住人數(shù)和人均租住面積。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，這一要求將有效遏制群租房等亂象。

“總體來(lái)看，本次意見(jiàn)稿對(duì)于租賃的規(guī)范更為全面和細(xì)致，對(duì)于目前常見(jiàn)的侵害到租賃關(guān)系人的事項(xiàng)進(jìn)行了明確規(guī)范，還可更有效指導(dǎo)各地落實(shí)更為本地化的租賃類(lèi)政策。”張波說(shuō)。

針對(duì)“租金隨意漲”等問(wèn)題，根據(jù)《條例》征求意見(jiàn)稿，“直轄市、設(shè)區(qū)的市級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)建立住房租賃指導(dǎo)價(jià)格發(fā)布制度，對(duì)于租金上漲過(guò)快的，可以采取必要措施穩(wěn)定租金水平。”

嚴(yán)躍進(jìn)說(shuō)，租金指導(dǎo)制度將加快建立，體現(xiàn)了政府對(duì)于租賃市場(chǎng)引導(dǎo)的導(dǎo)向，即形成地方“基準(zhǔn)租金”的概念；租金公示制度將加快建立，后續(xù)各個(gè)區(qū)域和不同住房都會(huì)公布相關(guān)租金信息；同時(shí)，租金監(jiān)管制度將加快建立。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉說(shuō)，只有租賃市場(chǎng)穩(wěn)定了，買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)才能穩(wěn)定，盡管租賃市場(chǎng)存在部分亂象，但隨著政策的重視，租賃市場(chǎng)穩(wěn)定和回歸理性可以預(yù)期。