對于上市路上的中小房企來說，10月下旬可謂好消息不斷。10月30日，通過港交所聆訊的上坤地產(chǎn)發(fā)布全球發(fā)售公告，擬于11月17日上市。而在前一天，金輝控股“敲鐘”，正式登陸港交所。再將時間倒推一周，祥生地產(chǎn)通過聆訊，預計11月18日正式掛牌交易。

這對于招股書頻頻失效、上市仍無望的其他中小房企來說，無疑是提升了信心與士氣。今年以來，不少擬上市的中小企業(yè)循環(huán)在招股書遞交-失效-遞交的過程中，諸如大唐地產(chǎn)、三巽控股、領地控股、中國文旅在招股書失效后繼續(xù)遞表。此外，萬創(chuàng)國際4次遞表失效，奧山控股、海倫堡地產(chǎn)二度闖關折戟后，再無后續(xù)。

失效并不意味著上市失敗，金輝控股、港龍中國地產(chǎn)、上坤地產(chǎn)也曾經(jīng)歷過招股書“失效”，但這勢必會拉長上市時間。而在“三道紅線”預期壓力下，中小房企上市融資的需求更為迫切，但是現(xiàn)在A股大門基本對房企關閉，登陸港股成為中小房企破解資金問題的重要途徑。

頻頻失效的招股書

2020年，內(nèi)地中小房企赴港IPO潮延續(xù)，數(shù)量達十多家，但目前為止，成功上市的只有3家房企，包括匯景控股、港龍中國地產(chǎn)、金輝控股，另有2家房企通過聆訊，分別為祥生地產(chǎn)、上坤地產(chǎn)。

事實上，在港交所大門外等待上市的中小房企還有多家，但大都遭遇同一個關鍵問題——招股書失效，其資本之路并非順暢。

 今年10月27日，三巽控股第三次向港交所提交招股書，其曾于2019年10月27日首次遞交招股書，并于4月17日失效。10天后，三巽控股二次遞表，但時隔6個月后再次失效。

三巽控股只是中小房企赴港上市之路的縮影，不少房企遭遇“申請-失效-再申請”的循環(huán)，10月份重新遞表的還有中國文旅、大唐地產(chǎn)、領地控股。

中國文旅曾在4月17日遞交招股書，6個月后失效，并于10月23日再次向港交所遞表。大唐地產(chǎn)首次遞交的招股書于今年5月份失效，僅隔一天后，再次遞表。還有四川房企領地控股，4月申請在港交所上市未得回應后，于10月12日再次遞表。

此外，萬創(chuàng)國際、海倫堡、奧山控股、鵬潤控股等房企在招股書失效后，未再次遞交招股書。萬創(chuàng)國際是這幾年來沖擊港股IPO次數(shù)最多的內(nèi)地房企，四次遞交招股書，均失效。

屢次“失效”原因何在？

根據(jù)港交所規(guī)定，企業(yè)遞交招股書后，有效期為6個月，如果在6個月內(nèi)未完成對交易所詢問問題的反饋，招股書就會失效，繼續(xù)上市則需重新遞表。

匯生國際融資總裁黃立沖表示，招股書失效很正常，很多上市申請都未必能在很短的時間內(nèi)獲得審批，造成這種情況的原因很多，也有可能是上市申請公司提供資料的速度比較慢，所以不能說明該公司自身是否有問題，具體要看后續(xù)是否會繼續(xù)遞表。

但是多次遞表多次失效，就意味著補充資料未達到上市要求，更多原因來自上市申請房企自身。一位業(yè)內(nèi)人士指出，不少房企上市緩慢可能是財務數(shù)據(jù)存在合規(guī)問題。

值得關注的是，在“三道紅線”下，監(jiān)管層對于房企的資金監(jiān)管收緊，這或許會使得港交所更加關注現(xiàn)金流、負債等影響企業(yè)健康的指標。“這將構(gòu)成是否適合上市以及公司經(jīng)營環(huán)境是否穩(wěn)定的判斷。”黃立沖表示。

58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波表示，對于中小房企來說，赴港上市的確是主要的融資方式，同時上市本身也在一定程度上代表著自身的發(fā)展將更被市場看好或認可。但從目前房企上市的難度來看，亦有明顯增加的趨勢，港交所對于內(nèi)地房企也逐步和其他房企有所區(qū)別，原因之一就是內(nèi)地房企追求規(guī)?；脑V求過于明顯，而由此帶來的風險提升也讓市場表現(xiàn)得更為謹慎。

此外，易居企業(yè)集團國際業(yè)務總經(jīng)理洪圣奇分析稱，有些企業(yè)的招股書失效，或跟估值相關，也就是說上市申請公司是否能接受目前市場上給予的估值。

優(yōu)化數(shù)據(jù)再戰(zhàn)港交所

盡管過程緩慢，但是較低的上市門檻、較高的過會率，加之自身迫切的融資需求，令不少中小房企持續(xù)征戰(zhàn)港交所。

“一般情況下，只要有一定規(guī)模，滿足上市規(guī)則要求，都能上市。”黃立沖表示。

事實上，如港龍中國地產(chǎn)以及上坤地產(chǎn)在招股書失效后再次遞表，最終實現(xiàn)上市或通過聆訊。

此前港龍中國地產(chǎn)于2019年10月向港交所遞交招股書，并于2020年4月失效；5月12日，港龍中國地產(chǎn)再次遞表，6月24日,該企業(yè)公告顯示已通過港交所聆訊。上坤地產(chǎn)在招股書失效后于2020年10月5日再度申請，并在10月29日通過港交所聆訊。

還有金輝控股，在上交所排隊四年未果后再次轉(zhuǎn)戰(zhàn)港交所，于2020年3月25日首次遞表，6個月后顯示“失效”，9月25日再次向港交所遞表，10月16日通過港交所聆訊。

由此看來，如果補充資料充分，最快不到一個月就可以通過聆訊。事實上，在后續(xù)遞交材料中，通過補充資料、優(yōu)化財務數(shù)據(jù)，能為企業(yè)增加更多通過“聆訊”的機會。 

上坤地產(chǎn)通過聆訊后的招股書顯示，2018年和2019年，該公司的凈負債率分別為325.9%和118.8%，去杠桿成果顯著；截至今年4月底，凈負債率進一步降至73.8%，低于“三道紅線”要求的100%，債務結(jié)構(gòu)進一步優(yōu)化。上坤地產(chǎn)表示，將定期優(yōu)化資產(chǎn)負債率納入集團的重要發(fā)展策略，并密切監(jiān)控債務水平。同時，為了確保公司擁有充足的現(xiàn)金流，上坤地產(chǎn)還會繼續(xù)密切監(jiān)控借款的到期情況和提高管理流動資金水平，以滿足債務償還、業(yè)務發(fā)展等現(xiàn)金需求。

顯然，財務數(shù)據(jù)的不斷優(yōu)化，有助于通過聆訊，而這似乎也給不少房企以希望。如上所述，不少房企在招股書失效后，短時間內(nèi)選擇再次遞表。

聆訊后仍面臨多方挑戰(zhàn)

但在黃立沖看來，通過聆訊是一回事，其后股份是否能賣出去則是另外一回事，對于申請上市的企業(yè)來說，現(xiàn)在的擔心是，股市會滑坡，甚至會進入低潮，能否抓得住市場的機會，對其可能是一個挑戰(zhàn)。

的確，從上市房企經(jīng)驗來看，即便順利通過港交所問詢、聆訊，仍可能面臨認購不足、股價破發(fā)、估值低迷等問題。

今年1月份上市的匯景控股，公開發(fā)售部分共獲認購2535.4萬股，不足總發(fā)售股份的三分之一。7月15日上市的港龍中國地產(chǎn)，以認購不足、股價破發(fā)收場。10月29日敲鐘的金輝控股，上市首日股價低開，報4.18港元，較IPO每股定價4.3港元下跌2.79%，下午股價拉升，截至收盤報4.36港元，上漲1.4%。

張波表示，內(nèi)地房企追求規(guī)模化的訴求過于明顯，而由此帶來的風險提升也讓市場表現(xiàn)得更為謹慎，這也是一些房企上市后為何會出現(xiàn)破發(fā)，或者股價波動明顯的重要原因。

“從另一個角度來看，中小房企即便上市成功，亦不代表著生存壓力會有明顯減緩，如何降負債，如何降低融資成本，并同步實現(xiàn)企業(yè)規(guī)模的有序增加，這并不是一道簡單的計算題。”張波指出。

即便如此，在融資環(huán)境趨緊及高負債雙重壓力下，房企仍未放慢IPO步伐。尤其是“三道紅線”下，會推動更多房企謀求在資本市場實現(xiàn)融資。

克而瑞統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2018及2019年新上市房企分別有6家，2020年截至10月29日新上市房企有匯景控股、港龍中國、金輝控股3家，總共募集凈額超過237億港元。上市后，85%的房企凈負債率實現(xiàn)大幅度的下降。未來在融資監(jiān)管從嚴下，上市仍是中小房企實現(xiàn)降負債，募集資金頗具吸引力的選擇。此外，已經(jīng)上市的房企，可以通過增發(fā)配股進行股權(quán)融資，近幾年房企增發(fā)配股現(xiàn)象頻繁，可以有效緩解企業(yè)財務壓力。