近日，中國(guó)證券報(bào)記者在對(duì)北京多個(gè)新房、二手房樓盤(pán)進(jìn)行實(shí)地走訪后發(fā)現(xiàn)，北京優(yōu)質(zhì)二手房源比“金九銀十”期間數(shù)量明顯減少。多位中介門(mén)店銷(xiāo)售人員表示，11月以來(lái)，二手房樓盤(pán)成交明顯放大，總價(jià)低、樓層好、位置佳的優(yōu)質(zhì)房源變得稀缺。與剛需樓盤(pán)成交量放大不同，以洋房、別墅、疊拼、寫(xiě)字樓為代表的高端樓盤(pán)降價(jià)明顯，部分別墅項(xiàng)目總價(jià)降幅達(dá)20%，但成交量也無(wú)大的起色。  

剛需積極入市  

“我在北京交社保、納稅是第8年，在北京租房也租了8年，期間換了10多個(gè)地方。最近，租房市場(chǎng)受長(zhǎng)租機(jī)構(gòu)爆雷事件影響，鬧得沸沸揚(yáng)揚(yáng)，使很多前期出租房子的業(yè)主下決心把房子賣(mài)掉。我的房東就屬于類(lèi)似情況。房東的房子掛在交易平臺(tái)后，就天天催著我和另一個(gè)租戶搬走，因?yàn)闆](méi)有租戶的房子更易出手。在我的社保繳納滿5年后，就一直在看二手房，想找機(jī)會(huì)入手。目前，我實(shí)在不想再頻繁搬家了，就向父母要了一部分首付款，準(zhǔn)備購(gòu)買(mǎi)一套性價(jià)比較高的剛需二手房先住著。”購(gòu)房者劉明（化名）對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者表示。  

中國(guó)證券報(bào)記者在中介機(jī)構(gòu)門(mén)店調(diào)研過(guò)程中發(fā)現(xiàn)，像劉明這樣的購(gòu)房者不在少數(shù)。  

“從公司大數(shù)據(jù)的情況分析看，目前入市的客群基本是剛需客戶。要么是前期一直租房的首套住宅客戶，要么是為孩子上學(xué)換學(xué)區(qū)房的剛需客戶。11月以來(lái)，我們門(mén)店已成交8套，算是今年比較好的月度業(yè)績(jī)。在9月和10月旺季期間，基本也就這么多。”位于北京市豐臺(tái)區(qū)某臨近地鐵的中介機(jī)構(gòu)工作人員李立（化名）表示，“最近成交量大，主要與前期處于觀望狀態(tài)的剛需客積極入市有關(guān)。”  

據(jù)李立介紹，在“金九銀十”期間，很多人只是在看房，但并未下決心買(mǎi)。加之新房市場(chǎng)進(jìn)行大規(guī)模促銷(xiāo)，讓很多購(gòu)房者眼花繚亂，分流了一部分二手房需求。但隨著二手房市場(chǎng)供大于求導(dǎo)致的低價(jià)房源大量積累，總價(jià)低、戶型好、位置好的優(yōu)質(zhì)房源價(jià)值逐步顯現(xiàn)，開(kāi)始有了較強(qiáng)吸引力。經(jīng)前期客戶沉淀，疊加優(yōu)質(zhì)待售房源急售降價(jià)，11月以來(lái)，剛需樓盤(pán)二手房成交量出現(xiàn)較明顯放大。  

高端樓盤(pán)降價(jià)  

與剛需樓盤(pán)成交量放大不同，中國(guó)證券報(bào)記者走訪發(fā)現(xiàn)，以洋房、別墅、疊拼、寫(xiě)字樓為代表的北京地區(qū)高端樓盤(pán)降價(jià)明顯，但成交量卻沒(méi)有大的起色。  

“我們項(xiàng)目是由剛需樓盤(pán)、別墅和洋房組成的。剛需樓盤(pán)目前基本清盤(pán)了，別墅、洋房基本還沒(méi)有成交。最近一周，公司對(duì)洋房和別墅開(kāi)始大幅降價(jià)，特別是別墅，總價(jià)比‘金九銀十’期間整體下降20%左右。”位于南五環(huán)外某樓盤(pán)銷(xiāo)售人員表示，  

即便如此，別墅和洋房的成交并不樂(lè)觀。有看房人表示：“觀望的原因一方面與首付太高有關(guān)，另一方面，作為改善型住房，別墅的實(shí)用性并不大。目前，別墅設(shè)計(jì)非常緊湊，對(duì)老人和孩子而言都不太方便。家里有老人和孩子的，都希望能靠近市區(qū)買(mǎi)三居室或大平層。這類(lèi)產(chǎn)品的需求量和客戶群體比較少，投資客戶不會(huì)選擇這么偏的項(xiàng)目，而剛需改善型客戶要付出的資金壓力和居住舒適度之間又不能很好匹配。”  

作為非住宅類(lèi)的商辦、寫(xiě)字樓項(xiàng)目，也面臨降價(jià)促銷(xiāo)命運(yùn)，但由于客戶群體較窄，成交依然不景氣。  

中國(guó)證券報(bào)記者走訪發(fā)現(xiàn)，為了獲客更精準(zhǔn)，有的商辦、寫(xiě)字樓項(xiàng)目直接采取整棟、整層出售方式，目標(biāo)直指上市公司及大型央企等。為獲得這部分客戶群體的青睞，很多項(xiàng)目承諾可以做銀行按揭貸款。  

“我們會(huì)把幾個(gè)銀行的支行負(fù)責(zé)人聚到一起，供購(gòu)買(mǎi)商辦、寫(xiě)字樓的企業(yè)客戶挑選。前期只需要交50%的首付就能走網(wǎng)簽，可正常貸款。”位于豐臺(tái)區(qū)某商辦銷(xiāo)售負(fù)責(zé)人表示。  

當(dāng)記者詢問(wèn)自己是否符合限購(gòu)規(guī)定時(shí)，該負(fù)責(zé)人稱：“我們的客戶都是央企、國(guó)企以及民企類(lèi)上市公司，銀行對(duì)這類(lèi)客戶會(huì)有一定政策傾斜。”  

對(duì)此，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，這類(lèi)貸款不可能是按揭，限購(gòu)政策不僅針對(duì)個(gè)人購(gòu)房者，也針對(duì)企業(yè)購(gòu)房者。上述這種操作最有可能是抵押貸，也就是先付50%首付，再付剩余50%尾款。然后，銀行進(jìn)行抵押操作。這是一種營(yíng)銷(xiāo)手段。  

不建議高杠桿投資買(mǎi)房  

專(zhuān)家建議，隨著年底到來(lái)，急售樓盤(pán)回款壓力增加，對(duì)購(gòu)房者而言，“撿漏”機(jī)會(huì)大增。開(kāi)發(fā)商臨近年底業(yè)績(jī)沖刺壓力增加，還會(huì)推出力度較大的促銷(xiāo)手段。  

諸葛找房分析師陳霄表示，對(duì)于購(gòu)房者尤其是剛需客戶來(lái)說(shuō)，臨近年底，開(kāi)發(fā)商推出項(xiàng)目數(shù)量多，多有打折促銷(xiāo)活動(dòng)，剛需客戶在資金充足的情況下可盡早‘上車(chē)’，此時(shí)買(mǎi)房對(duì)有購(gòu)買(mǎi)能力的剛需是一個(gè)良機(jī)。但需要注意的是，在房企各項(xiàng)優(yōu)惠活動(dòng)中要保持理性態(tài)度選擇合適房源。對(duì)于考慮買(mǎi)房投資的群體，不建議高杠桿投資買(mǎi)房，應(yīng)以謹(jǐn)慎為主。  

陳霄表示，相較于新房市場(chǎng)，二手房市場(chǎng)選擇更加廣泛，價(jià)格也較為溫和，對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，熱點(diǎn)地區(qū)房產(chǎn)仍是大類(lèi)資產(chǎn)配置良好選擇。  

□本報(bào)記者董添