中國人民銀行和中國銀保監(jiān)會不久前聯(lián)合發(fā)布《關于建立銀行業(yè)金融機構房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》（下稱通知），對各類銀行的房地產(chǎn)貸款占比和個人住房貸款占比規(guī)定了明確的上限。這是央行等部門對房地產(chǎn)宏觀審慎監(jiān)管框架的進一步完善，旨在避免過多資金流向房地產(chǎn)領域而引發(fā)房價泡沫化風險，更好實現(xiàn)經(jīng)濟穩(wěn)定和金融穩(wěn)定的雙重目標。

金融監(jiān)管層不斷強化對房地產(chǎn)的宏觀審慎監(jiān)管，取得了一定成效。然而，近年仍然有大量資金流向房地產(chǎn)領域：首先，流向房地產(chǎn)及相關領域的貸款在持續(xù)增加；其次，疫情沖擊導致居民消費減少，但個人住房貸款規(guī)模不降反升；再次，以一線城市為代表的部分城市房價顯著上漲，房價泡沫化風險的跡象有所顯現(xiàn)。在此背景下，持續(xù)加強房地產(chǎn)宏觀審慎監(jiān)管十分必要，通知的出臺很及時也很有針對性。

考慮到不同地區(qū)房地產(chǎn)市場的分化狀況以及不同銀行房地產(chǎn)貸款占比的顯著差異，通知做出了兩方面彈性規(guī)定。一是建立了分檔管理和區(qū)域差別化調(diào)節(jié)機制。根據(jù)銀行業(yè)金融機構資產(chǎn)規(guī)模及機構類型，分五檔對房地產(chǎn)貸款集中度進行管理。此外，還建立了區(qū)域差別化調(diào)節(jié)機制。二是對于房地產(chǎn)貸款占比和個人住房貸款占比超過上限的銀行，給予一定的業(yè)務調(diào)整過渡期。這兩項規(guī)定能夠較好地穩(wěn)定市場預期，促進各地區(qū)銀行機構的房地產(chǎn)貸款占比和個人住房貸款占比穩(wěn)步調(diào)整至合理水平。

不管是房地產(chǎn)貸款集中度管理等宏觀審慎措施，還是限購限貸等舉措，都希望通過堵住資金流向房地產(chǎn)的去路，達到防范房價泡沫化風險的目的，但光靠堵是不夠的。從往年的經(jīng)驗來看，在加強房地產(chǎn)監(jiān)管的態(tài)勢下，即使部分城市提高了購房首付比例，居民家庭會轉(zhuǎn)而使用消費貸購買住房，導致消費貸規(guī)模大幅攀升。如果未來部分銀行的個人住房貸款占比達到了通知規(guī)定的上限，居民家庭仍然可能設法通過其他形式獲得貸款，然后再用于購買住房。不僅如此，近年來實體企業(yè)投資房地產(chǎn)的現(xiàn)象屢有發(fā)生，這也意味著，即使銀行部門嚴格按照通知規(guī)定的上限管理房地產(chǎn)貸款，部分實體企業(yè)仍然可能以實體投資的名義獲得貸款，再投向房地產(chǎn)領域。

實體經(jīng)濟內(nèi)生增長動力不足、投資回報率偏低是大量資金流向房地產(chǎn)的根源，只堵不疏難以解決根本問題，疏堵結合才能切實防范房價泡沫化風險。除了堵住投資和投機性資金流向房地產(chǎn)的去路，還應盡快疏通實體經(jīng)濟所面臨的障礙，培育更多發(fā)展空間和投資機會：一是以人工智能等新技術為抓手，加快促進技術進步，著力培育新的增長點；二是進一步減稅降費，尤其是降低企業(yè)的非稅負擔；三是加快發(fā)展民營銀行等中小金融機構，構建與中小企業(yè)融資需求相匹配的金融服務體系，緩解中小企業(yè)融資難融資貴困境；四是進一步優(yōu)化營商環(huán)境，消除民間投資在教育、醫(yī)療等領域面臨的“玻璃門”、“彈簧門”和“旋轉(zhuǎn)門”等進入壁壘。