今天（18日）上午，國家統(tǒng)計局發(fā)布了全國商品房銷售金額數(shù)據(jù)，2020年，商品房銷售額173613億元，增長8.7%，增速比1—11月份提高1.5個百分點，比上年提高2.2個百分點。然而資本市場中的地產(chǎn)板塊表現(xiàn)卻相對弱勢。銷售業(yè)績?yōu)楹螘c股價會出現(xiàn)背離呢？

商品房銷售額超17萬億，地產(chǎn)板塊估值走低

數(shù)據(jù)顯示：2020年，銷售金額超過1000億元門檻的房企，相比2019年增加有望達到44家。行業(yè)排名前三的碧桂園、中國恒大以及萬科的銷售額均超過7000億元。天弘基金股票投資研究部基金經(jīng)理谷琦彬：我們對上市的70多家A股、H股的房地產(chǎn)企業(yè)做了統(tǒng)計，它們2020年的銷售額大約是11萬億元左右，比2019年同比增長10%以上。

2020年全年，房地產(chǎn)主題基金平均收益率僅為9.21%，遠遠低于新能源（94.31%）和消費（68.38%）主題基金板塊，僅相當于滬深300指數(shù)漲幅（27.21%）的約三分之一。在50家A股和H股上市房企中，有46家2020年末的市值低于2019年末。

業(yè)內(nèi)人士認為：這一方面是由于監(jiān)管部門收緊房企融資政策，對未來預(yù)期產(chǎn)生了影響；另一方面也是行業(yè)內(nèi)企業(yè)的財務(wù)狀況都不太理想，尤其是杠桿率較高。國家金融與發(fā)展實驗室房地產(chǎn)金融研究中心主任蔡真：整體的銷售是非常好的，但實際上它的財務(wù)現(xiàn)狀并不是很好，凈資產(chǎn)回報率、利息保障倍數(shù)逐年下降，說明財務(wù)杠桿消耗得很高。

新年伊始房企密集發(fā)債，海外債占大頭

杠桿率較高影響了房企的利潤率，在融資政策收緊、行業(yè)整體降杠桿的背景下，未來，房地產(chǎn)板塊的投資邏輯會發(fā)生什么變化呢？2021年起，房地產(chǎn)貸款集中度管理制度正式實施，房地產(chǎn)融資政策進一步收緊，很多房企把融資重點轉(zhuǎn)向境外發(fā)債。1月1日到10日，房企境內(nèi)外發(fā)行規(guī)模約合人民幣550億元，同比增長133%，其中，境外債券發(fā)行金額約61.6億美元（約399.1億元人民幣），同比大幅增長481%，占整體發(fā)債規(guī)模的72.5%，發(fā)債大多數(shù)是為了償還即將到期的存量債務(wù)。貝殼研究院高級分析師潘浩：預(yù)計2021年房企到期債務(wù)規(guī)模大概是1.2萬億元人民幣，是2020年的1.36倍。

在這樣的背景下，融資成本成為了影響利潤率的關(guān)鍵因素。記者發(fā)現(xiàn)：大型房企融資成本較低，一般在3%-5%之間，規(guī)模較小的房企融資成本較高，個別企業(yè)甚至達到10.75%。業(yè)內(nèi)人士認為：這也體現(xiàn)了行業(yè)內(nèi)個股分化的趨勢，投資時應(yīng)重點關(guān)注融資成本、凈資產(chǎn)回報率等財務(wù)指標，對個股進行優(yōu)選。長江證券研究所房地產(chǎn)行業(yè)分析師劉義：優(yōu)秀的龍頭公司不僅是單純的開發(fā)商，還有大量的優(yōu)質(zhì)的商業(yè)地產(chǎn)自持業(yè)務(wù)，比如物業(yè)管理這樣更輕資產(chǎn)的業(yè)務(wù)。雖然說短期的業(yè)績創(chuàng)造可能占比不高，但是它們長期的發(fā)展空間以及價值空間，可能不會比開發(fā)業(yè)務(wù)更低。