住房關(guān)乎國(guó)計(jì)民生，房?jī)r(jià)更是老百姓(603883,股吧)最關(guān)注的熱點(diǎn)話題。1月19日，央行發(fā)布的《2020年第四季度城鎮(zhèn)儲(chǔ)戶問(wèn)卷調(diào)查報(bào)告》（下稱調(diào)查）顯示，23.1%的居民預(yù)期“上漲”，相比于上個(gè)季度環(huán)比下降2個(gè)百分點(diǎn)，“下降”預(yù)期環(huán)比增長(zhǎng)0.4個(gè)百分點(diǎn)。

縱觀2020年房?jī)r(jià)變化，也頗為曲折，經(jīng)歷過(guò)一季度的低迷后，二季度開(kāi)始反彈，三季度后轉(zhuǎn)入調(diào)整，12月翹尾。事實(shí)上，為促進(jìn)房地產(chǎn)和金融市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，監(jiān)管部門(mén)多次強(qiáng)調(diào)“堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位”。從2020年8月的房企三條紅線到2020年年底《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》（下稱《通知》）的下發(fā)，房企融資持續(xù)加碼。

2020年四季度居民對(duì)下季度房?jī)r(jià)“上漲”預(yù)期降低

具體來(lái)看，對(duì)下一季度的房?jī)r(jià)，23.1%的居民預(yù)期“上漲”，53.0%的居民預(yù)期“基本不變”，11.4%的居民預(yù)期“下降”，12.5%的居民“看不準(zhǔn)”。

相比于2020年第一季度、第二季度、第三季度的調(diào)查數(shù)據(jù)，居民對(duì)房?jī)r(jià)“基本不變”的預(yù)期持續(xù)加強(qiáng)，“看不準(zhǔn)”預(yù)期稍有下降，而“下降”預(yù)期連續(xù)降低后，在四季度略微上漲。值得關(guān)注的是，城鎮(zhèn)居民對(duì)于房?jī)r(jià)“上漲”的預(yù)期飄忽不定。經(jīng)歷過(guò)第二季度環(huán)比下滑，第三季度環(huán)比上升后，第四季度對(duì)下季房?jī)r(jià)再次迎來(lái)環(huán)比下滑，僅比第一季度上漲了0.1個(gè)百分點(diǎn)。

前三季度中，居民對(duì)下季房?jī)r(jià)預(yù)期“上漲”的比例分別是23.0%、22.8%、25.1%，呈現(xiàn)逐漸增多的趨勢(shì)，四季度有所減少；對(duì)下季房?jī)r(jià)預(yù)期“基本不變”的比例分別是48.0%、51.2%、51.2%，變化較為穩(wěn)定；對(duì)下季房?jī)r(jià)預(yù)期“下降”的比例分別是15.9%、13.2%、11%，呈現(xiàn)逐漸減少的趨勢(shì)，四季度有所增加；對(duì)下季房?jī)r(jià)預(yù)期“下降”的比例分別是13.1%、12.8%、12.7%，占比較為穩(wěn)定。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者記者注意到，雖然對(duì)于房?jī)r(jià)上漲預(yù)期的居民比例變化并不大，但居民在被問(wèn)及未來(lái)3個(gè)月準(zhǔn)備增加支出項(xiàng)目時(shí)，選擇購(gòu)房的居民比例在2020年前三個(gè)季度呈現(xiàn)上升趨勢(shì)，由19.2%到19.7%再到20.1%，在第四季度為19.9%，雖略微下滑但并未低于第一、二季度。

此外，從城鎮(zhèn)儲(chǔ)戶未來(lái) 3 個(gè)月準(zhǔn)備增加支出的項(xiàng)目中占比最高項(xiàng)看，醫(yī)療保健取代了前三季度一直居于第一位的教育，購(gòu)房則排在醫(yī)療保健、教育、旅游之后的第四位。

保持房地產(chǎn)金融政策連續(xù)性、一致性、穩(wěn)定性

據(jù)21數(shù)據(jù)新聞實(shí)驗(yàn)室統(tǒng)計(jì)，2020年有43城新房、二手房均呈上漲趨勢(shì)，其中新房有59城上漲，10城下跌；二手房有43城上漲，27城下跌，與2019年基本持平。具體來(lái)看，有39城新房上漲超4%，銀川以14.22%領(lǐng)漲70城；25城二手房上漲超4%，深圳以14.24%領(lǐng)漲，遠(yuǎn)超排名第二的成都；銀川、唐山、徐州這三城均入圍房?jī)r(jià)上漲TOP5，而北海、牡丹江這兩城均入圍房?jī)r(jià)下跌TOP5。

縱觀2020年房?jī)r(jià)變化曲線，與居民對(duì)于房產(chǎn)上漲預(yù)期飄忽不定相似，即一季度低迷，二季度反彈，三季度后轉(zhuǎn)入調(diào)整，12月翹尾。受疫情影響，2020年第一季度70城房?jī)r(jià)漲幅穩(wěn)中有落，第二季度略有上漲，第三季度和第四季度監(jiān)管對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)開(kāi)始了進(jìn)一步的嚴(yán)監(jiān)管行動(dòng)。

2020年8月，監(jiān)管對(duì)重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施資金監(jiān)控和融資管理規(guī)則，設(shè)置“三條紅線”，一是剔除預(yù)售款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于70%，二是凈負(fù)債率大于100%，三是現(xiàn)金短債比小于1。2020年12月31日，央行、銀保監(jiān)會(huì)正式發(fā)布《通知》，明確了房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的機(jī)構(gòu)覆蓋范圍、管理要求及調(diào)整機(jī)制。

國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心所長(zhǎng)、研究員王微解讀：“近年來(lái)，人民銀行探索實(shí)踐房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理工具，建立了首付比動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制，實(shí)施了重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測(cè)和融資管理規(guī)則。建立房地產(chǎn)貸款集中度管理制度，可以進(jìn)一步健全市場(chǎng)化、法治化的房地產(chǎn)金融管理規(guī)則，與前期出臺(tái)的房地產(chǎn)金融政策形成合力，實(shí)現(xiàn)穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期的長(zhǎng)期目標(biāo)。”

關(guān)于房地產(chǎn)金融政策，央行金融市場(chǎng)司司長(zhǎng)鄒瀾表態(tài)，下一步，人民銀行將堅(jiān)持“房住不炒”定位，租購(gòu)并舉，因城施策，保持房地產(chǎn)金融政策連續(xù)性、一致性、穩(wěn)定性，穩(wěn)妥實(shí)施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，加大住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的金融支持，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。