隨著一線城市地產(chǎn)調控措施的加強，市場近日曾出現(xiàn)“房貸暫停”傳聞。根據(jù)相關媒體隨后的調查報道，并不存在“一刀切”暫停房貸發(fā)放，而是在“房住不炒”背景下，相關銀行在保證剛需用戶貸款需求的前提下，嚴把房貸審核關。
事實上，為防范金融體系房地產(chǎn)貸款過度集中帶來的潛在系統(tǒng)性金融風險，央行和銀保監(jiān)會于2020年12月31日發(fā)布通知，要求銀行業(yè)金融機構房地產(chǎn)貸款余額占比和個人住房貸款余額占比不得高于人民銀行、銀保監(jiān)會確定的房地產(chǎn)貸款余額占比上限和個人住房貸款余額占比上限。
加強對首付資金來源、收入等審核的規(guī)范，保障剛需客戶，減少市場投機，可能會導致放貸進程放緩，再加上這則通知引起的聯(lián)想，才會出現(xiàn)“房貸暫停”的傳言。但是，無論是土地供應、購房資格限制，還是房貸審批等金融調控，似乎都還未能完全“捆住”焦躁的樓市。
中國樓市呈現(xiàn)“調控-上漲”的較短周期循環(huán)。從一些發(fā)達國家看，雖然經(jīng)濟高增長期伴隨房價上漲，但很少出現(xiàn)泡沫，不會出現(xiàn)“集中搶購”的現(xiàn)象。這主要是由于市場化的機制不會造成供需失衡，同時，也缺乏大量投機客。地產(chǎn)泡沫主要聚集在東亞地區(qū)，比如日本、東南亞等國家曾經(jīng)歷泡沫破裂，至今韓國、中國香港等地也經(jīng)歷著過高房價。
與一些發(fā)達國家人口主要分散在中小城鎮(zhèn)不同，東亞地區(qū)人口主要流入大型城市。而中國的土地供應政策在大型城市擴張過程中在客觀上會產(chǎn)生供需矛盾，在一定程度上推動價格上漲。再加上中國從來沒有經(jīng)歷過地產(chǎn)泡沫破裂，以及人們對經(jīng)濟長期增長有較強預期，從而讓一部分人產(chǎn)生了房價會永遠漲的錯覺。
更為特殊的是，中國購房者行為與貨幣調控周期形成的共振。實際上，我們會發(fā)現(xiàn)在調控政策出臺后，樓市往往會平靜很長一個時期，不管是交易價格還是交易數(shù)量都會表現(xiàn)平穩(wěn)。但是，一旦貨幣政策開始放松，就可能出現(xiàn)各種力量一起推動房價上漲，首先是制造房價會上漲的預期，然后賣房者開始上調價格，當房價上調被市場接受后，就會有一些客戶涌向市場，造成短期內需求大于供給，賣房者進入拍賣角色。當樓市變成供應緊張的拍賣市場后，房價就會呈現(xiàn)大幅上漲態(tài)勢，造成一些恐慌性交易，然后這種現(xiàn)象逐步從一線城市向其他城市傳遞。
可以看出，中國樓市的問題在于大城市土地供應的限制以及人口不斷流入之間的矛盾，其中還夾雜投機與投資需求，制造了供需矛盾，這為樓市上漲奠定了基礎。周期性上漲則是由土地和貨幣共同構成，放松貨幣在于刺激經(jīng)濟增長，地方政府需要更多的資金刺激經(jīng)濟增長，因此，會更加積極地拍賣土地。寬松的貨幣政策環(huán)境在一定程度上會導致開發(fā)商競拍土地更加積極，進而推高土地價格，從而制造了房價在未來會繼續(xù)大漲的預期，這種預期會導致恐慌性的購房以及投資、投機行為的涌現(xiàn)。
刺激經(jīng)濟增長往往以增加債務杠桿的方式實現(xiàn)，地方政府為獲得更多資金會更加依靠土地財政，一線城市住房供需緊張為擴大土地財政提供了安全感，結果就會導致房價上漲并增加居民按揭負擔。這是地方政府與居民通過土地、住房在銀行機構不斷加杠桿的過程，反復循環(huán)刺激強化信貸與價格上行。
控制地產(chǎn)與金融風險，關鍵是打斷這個自我強化的過程，調控政策可以暫時抑制住市場需求，但問題的核心在于地方政府依賴土地和杠桿刺激經(jīng)濟增長的方式。房價永遠漲的預期之所以難以破解，是因為人們認為，即使泡沫破裂政府也會救市。金融機構則認為中國首付比例高，按揭屬于優(yōu)質安全資產(chǎn)，因此，保增長、土地與市場等方面聯(lián)合形成了房價上漲的動力，不打破這個局面，樓市調控只能獲得暫時的喘息。
免責聲明：凡本站注明 “來自：XXX（非家在臨沂網(wǎng)）”的新聞稿件和圖片作品，系本站轉載自其它媒體，轉載目的在于信息傳遞，并不代表本站贊同其觀點和對其真實性負責。如有新聞稿件和圖片作品的內容、版權以及其它問題的，請聯(lián)系本站新聞中心，郵箱：405369119@qq.com
