房地產(chǎn)交易市場是否存在壟斷？房地產(chǎn)稅何時(shí)落地？2021年樓市趨勢如何？全國兩會(huì)之際，澎湃新聞對話全國政協(xié)委員、房天下董事長莫天全，對上述問題作出解答。

莫天全認(rèn)為，當(dāng)前房地產(chǎn)交易市場存在市場集中度較高的問題，如果一家公司或平臺的市場占有率超過了30%的話，理論上來說這一家企業(yè)基本可以左右市場價(jià)格的走向，決定供需情況，更不用說交易環(huán)節(jié)費(fèi)用的上漲。因此，他呼吁有關(guān)部門關(guān)注房地產(chǎn)市場發(fā)展格局，成立聯(lián)合監(jiān)管機(jī)構(gòu)、制定監(jiān)管機(jī)制，通過設(shè)立房地產(chǎn)市場壟斷程度評價(jià)指標(biāo)，定期監(jiān)測全國一二線城市房地產(chǎn)市場等，讓市場更公平，讓市場發(fā)展更均衡。

對于房地產(chǎn)稅何時(shí)落地的問題，莫天全提到，房地產(chǎn)稅是遲早要出臺的。房地產(chǎn)稅的政策是綜合性的，因此產(chǎn)生的效果也是多重的。由于房地產(chǎn)稅是對納稅人財(cái)產(chǎn)的征稅，因此該稅的征收在糾正當(dāng)前社會(huì)財(cái)富分配的不平衡方面起著重要作用，并且可以在一定程度上杜絕房價(jià)過高。房地產(chǎn)稅僅針對滿足基本生活需要外的房屋征收，剛需住房基本不受影響，擁有多套住房的人群受到此稅種的影響會(huì)增加房屋的持有成本，對房屋持有人而言會(huì)降低持有的積極性。

對于今年的樓市趨勢，莫天全表示，今年樓市會(huì)相對穩(wěn)定，不會(huì)有大起大落的情況出現(xiàn)。一個(gè)是國家不允許、政策不允許，一旦出現(xiàn)過快上漲情況，政策很快就會(huì)調(diào)整到位；另外一個(gè)方面，經(jīng)過幾年的調(diào)控后，供給方和需求方心態(tài)都比較正常，都期望著市場的平穩(wěn)健康發(fā)展，特別是供給方不敢隨意調(diào)整市場價(jià)格。

以下為澎湃新聞?dòng)浾邔δ烊膶ＴL實(shí)錄：

澎湃新聞：此次兩會(huì)提案中，你提及房地產(chǎn)中介行業(yè)集中度高并不利于市場健康發(fā)展，在你看來，當(dāng)前房地產(chǎn)交易市場是否存在壟斷，行業(yè)集中度高會(huì)產(chǎn)生哪些問題？你對避免房地產(chǎn)市場壟斷有何建議？

莫天全：我認(rèn)為當(dāng)前房地產(chǎn)交易市場存在市場集中度較高的情況，在過去的十幾年當(dāng)中，房地產(chǎn)市場是一直隨著我們調(diào)控成長發(fā)展的，發(fā)展到今天這個(gè)階段，不管是新房還是二手房，市場集中度越來越高。特別是二手房交易，不僅沒有好轉(zhuǎn)，反而更加惡化。北京、成都等多個(gè)城市一家經(jīng)紀(jì)公司市場占有率超過50%的情況越來越多，我覺得這個(gè)狀況要引起大家的關(guān)注。

如果一家公司或平臺的市場占有率超過了30%的話，理論上來說這一家企業(yè)基本可以左右市場價(jià)格的走向，決定供需情況，更不用說交易環(huán)節(jié)費(fèi)用的上漲。實(shí)際上現(xiàn)在有個(gè)別城市的市場已經(jīng)進(jìn)入了壟斷，出現(xiàn)這樣的情況，對房地產(chǎn)市場正常有序的發(fā)展帶來很大的不利影響。

正因?yàn)樽》慨a(chǎn)品是公共產(chǎn)品，它關(guān)系人民生活，帶著居者有其屋、社會(huì)公平發(fā)展等屬性，就不該讓壟斷這種不利發(fā)展的情況出現(xiàn)。

我呼吁有關(guān)部門關(guān)注房地產(chǎn)市場發(fā)展格局，成立聯(lián)合監(jiān)管機(jī)構(gòu)、制定監(jiān)管機(jī)制，通過設(shè)立房地產(chǎn)市場壟斷程度評價(jià)指標(biāo)，定期監(jiān)測全國一二線城市房地產(chǎn)市場，等等，讓市場更公平，讓市場發(fā)展更均衡。

澎湃新聞：面對風(fēng)云突變的市場格局，不少企業(yè)都在謀求轉(zhuǎn)型，包括轉(zhuǎn)戰(zhàn)平臺模式、從直營到加盟，你如何看待轉(zhuǎn)型，房天下如何應(yīng)對市場競爭？

莫天全：市場一直在變化，任何一家企業(yè)都面臨轉(zhuǎn)型和創(chuàng)新，這是時(shí)代發(fā)展和競爭催化的必然。房天下也一直在轉(zhuǎn)型和創(chuàng)新，做媒體、做平臺、做交易，到現(xiàn)在回歸平臺。變化是唯一不變的，只要適合這家企業(yè)的變化都是好變化。

但是一家企業(yè)肯定有其核心和不變的東西，是這家企業(yè)最關(guān)鍵的東西。數(shù)據(jù)等就是房天下最核心的東西。未來的三五年，房天下會(huì)專注在擅長的領(lǐng)域，數(shù)據(jù)、工具、賦能平臺這幾個(gè)方面，賦能開發(fā)商、經(jīng)紀(jì)公司等。我們目前的定位是平臺，分工合作，用我們所長，讓開發(fā)商、讓中介公司做得更好，大家各盡所能，各自發(fā)揮力量，共同推動(dòng)市場健康有序發(fā)展。

澎湃新聞：2020年伴隨著疫情的穩(wěn)定，多地樓市回暖，包括北上廣深及部分熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場較為火熱，你覺得這些城市房價(jià)上漲背后有哪些主要的因素？

莫天全：各地政府都在深入貫徹落實(shí)中央有關(guān)“房住不炒”的最高綱領(lǐng)，面對房地產(chǎn)市場的變化需要及時(shí)調(diào)控到位。但我們也看到，去年年底到今年年初，局部地區(qū)出現(xiàn)過快上漲的情況。這里面不外乎市場因素和資本因素。

我覺得本輪一線城市房價(jià)上漲的原因主要有三個(gè)方面，一個(gè)是一線城市需求旺盛，城市快速發(fā)展吸納了大量人才涌入，新流入人口有住房需求存在，購買力較強(qiáng)；第二個(gè)是從投資角度看，房產(chǎn)還是有一定的投資特點(diǎn)的，尤其對于一線城市而言，相對于其他投資，房產(chǎn)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力更好一些，所以會(huì)成為大家比較偏好的選擇；第三個(gè)方面是來自疫情的影響，2020年房地產(chǎn)的需求沒有得到釋放，在年底及今年年初需求集中釋放，所以出現(xiàn)了部分城市房價(jià)較快上漲的情況。

澎湃新聞：你如何看待2020年下半年以來多地出臺的樓市調(diào)控政策？對于當(dāng)前樓市的限購限貸等政策持什么觀點(diǎn)？

莫天全：總體來說，房地產(chǎn)市場調(diào)控是一個(gè)持續(xù)的話題，我相信今年還會(huì)延續(xù)這種調(diào)控的狀況。因?yàn)閲乙３址康禺a(chǎn)市場的長期穩(wěn)定發(fā)展，不能出現(xiàn)大起大落的情況，房企“三道紅線”和房貸“兩道紅線”等監(jiān)管要求的出臺，對于避免房地產(chǎn)市場或者房地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)自己出問題是有必要的。再有房地產(chǎn)市場這個(gè)行業(yè)跟其他的十幾個(gè)行業(yè)都緊密相關(guān)的，這十幾個(gè)行業(yè)又牽扯出更多的行業(yè)來。如果房地產(chǎn)市場出現(xiàn)問題，對整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)也會(huì)有影響，所以說從國民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展來說，也需要對房地產(chǎn)市場特別關(guān)注。

限購限貸等對于穩(wěn)定房價(jià)、防范金融風(fēng)險(xiǎn)都有重要的意義，一方面，限購可以在一定程度上限制資金流向房地產(chǎn)，抑制市場過熱，減少房地產(chǎn)市場波動(dòng)，使市場呈現(xiàn)弱周期性，減小房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)。另一方面，限貸政策對一部分高杠桿的投資者會(huì)有一些限制，可以讓購房者充分考量自身的資金狀況，在力所能及的范圍內(nèi)貸款，不至于帶來太大的經(jīng)濟(jì)壓力和金融風(fēng)險(xiǎn)。限購限貸已執(zhí)行多年，事實(shí)證明對于防范市場風(fēng)險(xiǎn)是非常有必要的，尤其是面對疫情等黑天鵝事件時(shí)，金融風(fēng)險(xiǎn)對個(gè)體和國家而言都是相對可控的，不至于出現(xiàn)大面積斷供等情況。

澎湃新聞：銀保監(jiān)會(huì)主席郭樹清此前稱房地產(chǎn)是現(xiàn)階段我國金融風(fēng)險(xiǎn)方面最大的“灰犀牛”，并于近日再次喊話和警示炒房者。你對當(dāng)前房地產(chǎn)領(lǐng)域的風(fēng)險(xiǎn)怎么看？如何推動(dòng)房地產(chǎn)市場更健康的發(fā)展？

莫天全：我覺得房地產(chǎn)領(lǐng)域的風(fēng)險(xiǎn)是相對的，購房者在選擇購買前，做好調(diào)查和分析，能在一定程度上規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)然，我絕對不鼓勵(lì)炒房，這是不符合國家政策的。但是對于正常的房產(chǎn)購買者來說，在選購房產(chǎn)時(shí)充分考量到幾種情況，能夠在一定程度上規(guī)避掉風(fēng)險(xiǎn)。一要充分考慮市場的供需情況，如果當(dāng)?shù)貥鞘行枨笸钢?yán)重，在價(jià)格塔尖，可以等等。二要評估所投資房產(chǎn)的收益是否高于持有成本。第三方面是投資標(biāo)的選擇時(shí)需要注意其安全性。如果選擇期房投資，要注重開發(fā)商的實(shí)力和經(jīng)營狀況。二手房投資也是如此，要注意房產(chǎn)本身是否有多次抵押，是否有租約，是否有其他債務(wù)等問題。第四個(gè)方面，購房者要仔細(xì)評估自身的貸款償還能力。

推動(dòng)房地產(chǎn)市場更健康的發(fā)展是一個(gè)非常宏觀的話題，國家所做的調(diào)控也好，立法也好，金融手段也好，行政手段也好，都是為了房地產(chǎn)市場更健康的發(fā)展。我今年關(guān)于房地產(chǎn)方面的提案也是這個(gè)目的：呼吁有關(guān)部門關(guān)注房地產(chǎn)市場發(fā)展格局，建立跨部門的國家住房市場監(jiān)管機(jī)構(gòu)，建立科學(xué)合理國家住房市場監(jiān)管制度，創(chuàng)新從業(yè)制度，避免壟斷的出現(xiàn)，讓市場更公平，發(fā)展更均衡，保障住房市場的健康發(fā)展。

澎湃新聞：房地產(chǎn)稅被認(rèn)為是房地產(chǎn)調(diào)控長效機(jī)制的一個(gè)重要內(nèi)容，但當(dāng)前房地產(chǎn)稅仍緩慢推進(jìn)中，如何看待房地產(chǎn)稅對房地產(chǎn)市場的作用？

莫天全：房地產(chǎn)稅的政策是綜合性的，因此產(chǎn)生的效果也是多重的。由于房地產(chǎn)稅是對納稅人財(cái)產(chǎn)的征稅，因此該稅的征收在糾正當(dāng)前社會(huì)財(cái)富分配的不平衡方面起著重要作用，并且可以在一定程度上杜絕房價(jià)過高。房地產(chǎn)稅僅針對滿足基本生活需要外的房屋征收，剛需住房基本不受影響，擁有多套住房的人群受到此稅種的影響會(huì)增加房屋的持有成本，對房屋持有人而言會(huì)降低持有的積極性。從這個(gè)角度講，我認(rèn)為房地產(chǎn)稅對社會(huì)公平發(fā)展的貢獻(xiàn)大于對房地產(chǎn)市場的影響。

我一直認(rèn)為房產(chǎn)稅是遲早要出臺的，但是出臺的時(shí)間節(jié)點(diǎn)上面要注意，我的理解是稅種的出臺暫時(shí)是負(fù)面的沖擊，如果是在經(jīng)濟(jì)有下行壓力的情況下，最好緩一緩再推行；經(jīng)濟(jì)比較好的情況下及時(shí)推出。今年疫情沖擊之下，我覺得大的環(huán)境應(yīng)該不利于更多稅種的出臺，我相信國家也會(huì)非常小心。

澎湃新聞：在“房住不炒”及房地產(chǎn)行業(yè)“三道紅線”背景下，對于2021年的樓市趨勢，作何預(yù)判？

莫天全：政策決策層立場明確，堅(jiān)持房子是用來住的，不是用來炒的，確保房地產(chǎn)市場健康有序發(fā)展，“三道紅線”等各種政策的出臺，房企在資金壓力下拿地也會(huì)相對謹(jǐn)慎。所以我認(rèn)為今年樓市會(huì)相對穩(wěn)定，不會(huì)有大起大落的情況出現(xiàn)。一個(gè)是國家不允許、政策不允許，一旦出現(xiàn)過快上漲情況，政策很快就會(huì)調(diào)整到位；另外一個(gè)方面，經(jīng)過幾年的調(diào)控后，供給方和需求方心態(tài)都比較正常，都期望著市場的平穩(wěn)健康發(fā)展，特別是供給方不敢隨意調(diào)整市場價(jià)格。

澎湃新聞：你個(gè)人比較看好的區(qū)域或城市有哪些，原因是什么？

莫天全：房地產(chǎn)市場與國家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況是一致的，南方整體比北方更好，東邊整體比西邊更好，這跟整個(gè)社會(huì)發(fā)展、經(jīng)濟(jì)發(fā)展、人口遷徙是一致的。我認(rèn)為這種狀態(tài)還會(huì)持續(xù)一段時(shí)間。

從今年房地產(chǎn)市場的情況來看，也呈現(xiàn)出了“南熱北冷”的局面，這一局面會(huì)在很長一段時(shí)間內(nèi)維持不變，所以短期內(nèi)我對南部地區(qū)和東部地區(qū)的房地產(chǎn)發(fā)展情況更為看好。