3月5日上午，第十三屆全國人民代表大會(huì)第四次會(huì)議在人民大會(huì)堂舉行開幕會(huì)，國務(wù)院總理李克強(qiáng)作政府工作報(bào)告，其中用了一定的篇幅提及房地產(chǎn)。
在部署2021年的重點(diǎn)工作時(shí)，政府工作報(bào)告指出，保障好群眾住房需求。堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期。解決好大城市住房突出問題，通過增加土地供應(yīng)、安排專項(xiàng)資金、集中建設(shè)等辦法，切實(shí)增加保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房供給，規(guī)范發(fā)展長租房市場，降低租賃住房稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，盡最大努力幫助新市民、青年人等緩解住房困難。
在“十四五”時(shí)期經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展主要目標(biāo)和重大任務(wù)中，政府工作報(bào)告提到，實(shí)施城市更新行動(dòng)，完善住房市場體系和住房保障體系。
寥寥數(shù)語，勾勒出了房地產(chǎn)的近景目標(biāo)與長遠(yuǎn)期許。從內(nèi)容上看，既保持了近年來樓市調(diào)控思路的連貫性，又緊扣市場發(fā)展中的新熱點(diǎn)和新問題。
有分析人士指出，短期來看，大城市住房問題、租賃住房顯然將成為政策發(fā)力的重點(diǎn)，新市民的住房需求同樣得到重視，這是基于去年以來市場變化做出的政策措施。這三個(gè)方面看似相互獨(dú)立，其實(shí)密不可分。而從中長期來看，住房市場和住房保障兩大體系的完善，成為今后五年的政策目標(biāo)，這也將對未來的調(diào)控思路作出引領(lǐng)。
化解結(jié)構(gòu)之困
政府工作報(bào)告對房地產(chǎn)的表述中，有一些熟悉的字眼。其中，“房住不炒”已是連續(xù)兩年被提及，今年還增加了“三穩(wěn)”（穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期）的目標(biāo)。
此外，政府工作報(bào)告的新亮點(diǎn)也很受關(guān)注。比如，“解決大城市住房突出問題”的說法，首次出現(xiàn)在政府工作報(bào)告中；在連續(xù)兩年“缺席”政府工作報(bào)告后，租賃住房占用了67個(gè)字的篇幅，體現(xiàn)出這一領(lǐng)域受重視的程度；而解決“新市民、青年人”的住房困難，也成為頗為新鮮的說法。
事實(shí)上，監(jiān)管層對“大城市”和“租賃住房”的關(guān)注，早在去年12月的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上就有所體現(xiàn)。前述會(huì)議首次將“解決好大城市住房突出問題”提上臺(tái)面，政府工作報(bào)告則延續(xù)了這一說法。
大城市住房問題的出現(xiàn)，有一個(gè)重要背景，即在2020年貨幣政策寬松背景下，資金不可避免地外溢到房地產(chǎn)市場。其中，在廣大三四線城市因棚改退潮而逐漸失去吸引力的情況下，大城市成為資金趨之若鶩的“高點(diǎn)”。
根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，在70個(gè)大中城市的房價(jià)漲幅中，自去年第四季度開始，一線城市就超過二、三線城市，成為領(lǐng)漲群體，不少東部熱點(diǎn)二線城市也明顯上漲。近期出臺(tái)調(diào)控政策的城市，也以大城市為主。
監(jiān)管層對于租賃市場的關(guān)注，更是有著充分的現(xiàn)實(shí)依據(jù)。
自2014年首次提出“租售并舉”以來，租賃市場得到了快速發(fā)展。但由于惡性競爭、監(jiān)管缺位等原因，租賃市場亂象頻發(fā)，近兩年來，部分長租公寓運(yùn)營商出現(xiàn)資金鏈斷裂等問題。
去年末的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議中，共用168個(gè)字的“篇幅”對租賃市場作出部署。其中的增加供應(yīng)、減輕稅費(fèi)等思路，政府工作報(bào)告也有提及。前述會(huì)議還提出，對租金水平進(jìn)行合理調(diào)控。
在貝殼研究院首席分析師許小樂看來，這兩個(gè)方面的背后，有著一個(gè)共同的因素——住房供需的結(jié)構(gòu)性錯(cuò)位。
房地產(chǎn)市場化改革實(shí)施二十多年來，我國住房供應(yīng)總量不足的問題已基本得到解決。業(yè)界的共識(shí)是，在2013年-2014年后，我國住房總量已從供不應(yīng)求過渡到供需基本平衡的階段。但由于城市化進(jìn)程和人口流動(dòng)并未停止，住房的結(jié)構(gòu)性短缺問題仍然存在，并會(huì)繼續(xù)存在。
具體體現(xiàn)為，在區(qū)域上，由于人口繼續(xù)大量流入，相比于小城市，大城市的住房供應(yīng)缺口仍然明顯；在結(jié)構(gòu)上，相比以買賣為主的商品房，租賃住房存在明顯的短缺；在人群上，相比“城市土著”和城市化紅利的前期獲益者，剛進(jìn)入城市的新市民、年輕人，對住房的需求更為迫切。
對于這三個(gè)方面的問題，今年的政府工作報(bào)告中都有提及，也被認(rèn)為是今年重要的政策著力點(diǎn)。
58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波認(rèn)為，解決住房供需的結(jié)構(gòu)性問題，仍是短期內(nèi)的樓市政策重點(diǎn)。對于大城市來說，在繼續(xù)對需求端進(jìn)行管控的同時(shí)，市場供應(yīng)也將提速。這也意味著，市場調(diào)控的力度不會(huì)放松。其中，租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房兩個(gè)住房品類的供應(yīng)，有望進(jìn)一步提升。
同時(shí)，鑒于過去兩年來市場亂象頻出，租賃行業(yè)將迎來政策的“強(qiáng)監(jiān)管”，大量的規(guī)范性措施將會(huì)落地，市場監(jiān)測系統(tǒng)也將逐漸覆蓋到這一領(lǐng)域。一度“野蠻生長”的租賃市場，有望借此快速走向規(guī)范化。
值得注意的是，2021年開年以來，兩個(gè)相關(guān)部委的動(dòng)作和表態(tài)，似乎已為今年的樓市政策奠定了基調(diào)。1月下旬以來，住建部副部長倪虹已帶隊(duì)先后在上海、深圳、北京、杭州、無錫等大城市調(diào)研督導(dǎo)。2月末，自然資源部自然資源開發(fā)利用司負(fù)責(zé)人強(qiáng)調(diào)，將保障供地規(guī)模作為第一位的要求，同時(shí)在重點(diǎn)城市探索集中公告、集中供應(yīng)的宅地供應(yīng)政策。
兩個(gè)體系
就“十四五”時(shí)期的目標(biāo)而言，政府工作報(bào)告提出，實(shí)施城市更新行動(dòng)，完善住房市場體系和住房保障體系。
雖然表態(tài)簡略，但內(nèi)涵頗為豐富。上海易居研究院智庫中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，“十四五”時(shí)期對于房地產(chǎn)的要求，是放在“完善新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略”的框架下提出的。這也意味著，對房地產(chǎn)的政策調(diào)控和市場把控，都將以服務(wù)新型城鎮(zhèn)化為目標(biāo)。
由此，房地產(chǎn)業(yè)的定位已經(jīng)發(fā)生了微妙的變化。
近些年來，隨著經(jīng)濟(jì)增長逐漸擺脫對房地產(chǎn)的依賴，“支柱產(chǎn)業(yè)”的說法已經(jīng)較少提及。相反，對房地產(chǎn)領(lǐng)域金融風(fēng)險(xiǎn)的警惕明顯提高。銀保監(jiān)會(huì)主席郭樹清多次指出，房地產(chǎn)是現(xiàn)階段我國金融風(fēng)險(xiǎn)方面最大的“灰犀牛”。去年8月，針對房企融資量化管理的“三道紅線”政策出臺(tái)。12月，針對金融機(jī)構(gòu)涉房貸款的“五檔分類”管理政策發(fā)布。由此，房地產(chǎn)業(yè)的杠桿率將明顯下降。
中國指數(shù)研究院指出，此次政府工作報(bào)告中提到，“堅(jiān)決守住不發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的底線”“金融機(jī)構(gòu)要堅(jiān)守服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的本分”，即包含了對房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的警示。
嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，這種防范風(fēng)險(xiǎn)的做法不無道理。若放在服務(wù)新型城鎮(zhèn)化的框架下進(jìn)行考量，房地產(chǎn)市場不僅要具備較強(qiáng)的穩(wěn)定性，同時(shí)也需滿足不同市場主體的多樣化需求。
按照政府工作報(bào)告的要求，實(shí)現(xiàn)這一目的，需要構(gòu)建“住房市場”和“住房保障”兩套體系，即通常所說的，實(shí)現(xiàn)市場與保障“兩條腿走路”。
多數(shù)分析人士認(rèn)為，按照監(jiān)管層的部署，這主要體現(xiàn)為“多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”的構(gòu)建。
嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，從某種意義上說，“十四五”期間，房地產(chǎn)業(yè)將繼續(xù)遵循“時(shí)間換空間”的政策思路。在化解金融風(fēng)險(xiǎn)、保持市場穩(wěn)定的同時(shí)，加快構(gòu)建“住房市場”和“住房保障”兩套體系。在此過程中，長效機(jī)制將是市場的“穩(wěn)定器”，也將借此機(jī)會(huì)逐漸得到完善。
但這并不意味著房地產(chǎn)業(yè)將日薄西山。多家機(jī)構(gòu)認(rèn)為，雖然“黃金時(shí)代”已過，但無論是傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域，還是存量市場中的新業(yè)態(tài)，都蘊(yùn)含著大量的機(jī)會(huì)。
一方面，“十四五”期間，我國常住人口城鎮(zhèn)化率將由現(xiàn)在的60%提高到65%，這會(huì)繼續(xù)帶來大量新增住房需求。另一方面，“實(shí)施城市更新行動(dòng)”的提出，說明對存量市場的挖掘，已經(jīng)得到政策層面的支持。
其中，城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造領(lǐng)域或?qū)⒙氏仁芤妗０凑照ぷ鲌?bào)告的要求，今年的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造任務(wù)，已從去年的3.9萬個(gè)增加到5.3萬個(gè)，提高了36%。有機(jī)構(gòu)認(rèn)為，這個(gè)領(lǐng)域蘊(yùn)含的市場規(guī)模在5萬億的量級(jí)。隨著商業(yè)模式的逐漸厘清，未來有望成為行業(yè)新的增長點(diǎn)。
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