北京是最具標(biāo)桿意義的“大城市”。

繼去年年末的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議之后，今年的政府工作報(bào)告再次提出，“解決好大城市住房突出問題”。

北京是最具標(biāo)桿意義的“大城市”。一方面，北京樓市的市場(chǎng)化進(jìn)程啟動(dòng)較早、市場(chǎng)體量大、輻射能力強(qiáng)，對(duì)環(huán)京、環(huán)渤海，乃至北方地區(qū)的市場(chǎng)，都有著直接或間接的影響；另一方面，作為監(jiān)管中心所在地，北京的樓市調(diào)控政策一直有著較強(qiáng)的風(fēng)向標(biāo)意義。

根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，今年1月，北京新房?jī)r(jià)格同比增長(zhǎng)2.9%，二手房?jī)r(jià)格同比上漲6.9%，是四個(gè)一線城市中房?jī)r(jià)同比漲幅最低的城市。也即，過去一年來，北京是房?jī)r(jià)控制最好的一線城市，甚至好于不少熱點(diǎn)二線城市。

近幾年來，北京一直執(zhí)行著全國最嚴(yán)厲的限購、限貸等政策，強(qiáng)力的去杠桿措施，不僅對(duì)投資投機(jī)需求形成了有效制約，也令北京樓市調(diào)控享有“最嚴(yán)調(diào)控”的稱謂。

在供給端，大量限競(jìng)房投入市場(chǎng)，被認(rèn)為是平抑房?jī)r(jià)的關(guān)鍵因素。此外，監(jiān)管層對(duì)市場(chǎng)變化的快速反應(yīng)，則保證了政策的及時(shí)和有效。

這一系列舉措，共同構(gòu)成了北京樓市平穩(wěn)的密碼。在長(zhǎng)期橫盤后，近期北京房?jī)r(jià)又有上漲勢(shì)頭，但市場(chǎng)基礎(chǔ)的穩(wěn)固，以及調(diào)控手段的多樣，仍然令多數(shù)從業(yè)者抱有信心。

需求的基本面

從需求端來看，北京仍是當(dāng)前調(diào)控最為嚴(yán)厲的城市。其中，現(xiàn)有的樓市政策框架，主要源于過去幾年來的幾項(xiàng)重要政策措施。

2010年4月30日，北京出臺(tái)限購政策，以家庭為單位，將新購商品房限制為一套，同時(shí)將限購門檻設(shè)置為連續(xù)5年納稅或社保證明。北京也成為全國首個(gè)出臺(tái)“限購令”的城市。

2015年，作為“北京城市副中心”的通州區(qū)，在現(xiàn)有政策的基礎(chǔ)上，將限購政策進(jìn)一步升級(jí)。限購門檻設(shè)定為在通州區(qū)落戶三年，或在通州區(qū)擁有連續(xù)三年納稅或社保證明。由此，通州區(qū)被稱為“最難獲取購房資格”的區(qū)域。

2017年3月，北京先后出臺(tái)“317新政”和“326新政”。將首套房最低首付比例提至35%，二套房最低首付比例提至60%，暫停發(fā)放貸款期限25年以上個(gè)人住房貸款。同時(shí)，北京還將商住類房屋納入限購范圍，并實(shí)施停貸。

至今，北京的購房者面臨的門檻，仍為全國各城市最高。

這一系列去杠桿的政策措施，極大改變了北京樓市的需求結(jié)構(gòu)。多家房企人士和經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，當(dāng)前北京樓市的投機(jī)需求已經(jīng)絕跡，投資需求占比很小，剛需則成為主流。這其中，改善型需求已成為剛需中的主體，首套置業(yè)需求也占據(jù)一定的比例。

由于需求中的“水分”被擠出，近幾年北京樓市的成交量也有所下降。2017年至2020年，北京新房年度平均成交量約為3.3萬套，二手房年度成交均值約為15萬套，比此前的年度交易規(guī)模下降了三到四成。

這四年也被業(yè)界稱為北京樓市的“筑底期”。由于成交量位于相對(duì)低位，加之“限價(jià)令”等政策的實(shí)施，北京房?jī)r(jià)基本處于“橫盤”狀態(tài)。

其間，北京樓市也曾有過小幅波動(dòng)。為應(yīng)對(duì)政策邊際效應(yīng)遞減的現(xiàn)象，近幾年，北京根據(jù)市場(chǎng)變化，不斷對(duì)需求端的政策進(jìn)行“修補(bǔ)”，或進(jìn)行執(zhí)行層面的強(qiáng)化。比如，北京在2017年對(duì)離婚一年內(nèi)的貸款人實(shí)施差別化住房信貸政策，從而封堵“假離婚”的漏洞。2020年下半年以來，北京市的金融機(jī)構(gòu)嚴(yán)查信貸資金違規(guī)進(jìn)入樓市的現(xiàn)象。此外，北京對(duì)購房者資質(zhì)和貸款流程的審核也不斷趨于嚴(yán)格。

供給端“調(diào)結(jié)構(gòu)”

真正起到平抑房?jī)r(jià)作用的，被認(rèn)為是供給端的調(diào)整。近幾年來，北京不斷督促已供土地的開發(fā)，使得市場(chǎng)有效供應(yīng)規(guī)模逐漸增加。加之投機(jī)投資需求被抑制，北京樓市供應(yīng)緊張的局面逐漸得到緩解。

從2017年末開始，北京大規(guī)模出讓限競(jìng)房地塊，限競(jìng)房項(xiàng)目則從2018年年中開始集中入市。中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)顯示，2018年到2020年，北京累計(jì)供應(yīng)限競(jìng)房9.1萬套，占新房供應(yīng)的六成以上，大興、豐臺(tái)、房山、昌平四個(gè)區(qū)是供應(yīng)的重點(diǎn)。成交方面，到2020年，限競(jìng)房成交已接近新房交易的五成。

實(shí)際上，由于供應(yīng)量過大，已有部分限競(jìng)房項(xiàng)目陷入滯銷，但一些優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目也成為市場(chǎng)的主流。中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)的“2020年北京住宅銷售額排行榜”中，前8名均被限競(jìng)房項(xiàng)目獲得。

限競(jìng)房是指以“限房?jī)r(jià)，競(jìng)地價(jià)”的方式拍賣土地，并最終建成的一種商品房品類。限競(jìng)房主要面向剛需群體，與純商品房項(xiàng)目相比，價(jià)格優(yōu)勢(shì)較為明顯。

多個(gè)房企人士向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，由于價(jià)格明顯低于市場(chǎng)水平，一個(gè)限競(jìng)房項(xiàng)目，往往會(huì)影響到周邊的4到5個(gè)純商品房項(xiàng)目的定價(jià)，并影響到同區(qū)域二手房的報(bào)價(jià)。因此，在平抑房?jī)r(jià)方面，限競(jìng)房的輻射力不容忽視。近幾年北京房?jī)r(jià)的穩(wěn)定，即有賴于限競(jìng)房的大量供應(yīng)。

由于對(duì)市場(chǎng)影響過大，限競(jìng)房供應(yīng)的變化，幾乎成為北京樓市的“晴雨表”。

2020年末至2021年初，北京樓市一度出現(xiàn)“量?jī)r(jià)齊升”的現(xiàn)象。影響市場(chǎng)預(yù)期的，除了橫盤多年后的反彈心態(tài)，還有限競(jìng)房供應(yīng)量減少的影響。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，截至2021年1月，北京限競(jìng)房的可售庫存，從最高的3萬套以上，下降到2.86萬套。同時(shí)，在2020年北京成交的土地中，限競(jìng)房地塊的比重大幅下降。“隨著土地供應(yīng)結(jié)果的變化，未來市場(chǎng)上的不限價(jià)房源將明顯增加。”

多數(shù)從業(yè)者認(rèn)為，這種情況將使得北京的房?jī)r(jià)繼續(xù)面臨上漲壓力。實(shí)際上，部分高價(jià)地在去年下半年出爐時(shí)，北京一些二手房的報(bào)價(jià)就已經(jīng)有所上調(diào)。

其間，北京啟動(dòng)了多項(xiàng)應(yīng)急措施，包括嚴(yán)查信貸資金違規(guī)進(jìn)入樓市、對(duì)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)實(shí)施監(jiān)管、嚴(yán)查房企違規(guī)銷售情況等，使得市場(chǎng)快速恢復(fù)穩(wěn)定。

除此之外，張大偉表示，考慮到剛需為主的基本面，北京樓市不會(huì)出現(xiàn)非理性上漲。“北京市場(chǎng)屬于全國一二線城市最穩(wěn)定的樓市，購房杠桿難度最大。”這種情況下，市場(chǎng)不太可能出現(xiàn)高溫。