受疫情影響，2020年線下商鋪?zhàn)饨鹚秸w下跌、空置率走高。在這一過(guò)程中，商業(yè)地產(chǎn)在經(jīng)營(yíng)理念、商業(yè)模式和消費(fèi)傾向上也發(fā)生深刻改變，尤其是數(shù)字化意識(shí)已深入人心。

在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，國(guó)內(nèi)局部疫情風(fēng)險(xiǎn)仍然存在，聚集型和接觸式消費(fèi)仍有待進(jìn)一步恢復(fù)，實(shí)體商業(yè)在短期內(nèi)仍面臨下行壓力。未來(lái)，隨著新興消費(fèi)群體的快速崛起和新業(yè)態(tài)新運(yùn)營(yíng)理念的不斷涌現(xiàn)，尤其是受到資本市場(chǎng)的持續(xù)關(guān)注，“數(shù)字化”“新科技”或?qū)①x能商業(yè)地產(chǎn)新的機(jī)遇。

商鋪?zhàn)饨鹫w下跌，商業(yè)街最大跌幅超7%

2020年中國(guó)主要商業(yè)街商鋪和重點(diǎn)商圈（購(gòu)物中心）商鋪?zhàn)饨鹚秸w下跌。根據(jù)中指研究院對(duì)商鋪?zhàn)饨鹫{(diào)查數(shù)據(jù)顯示，2020年，全國(guó)重點(diǎn)城市100個(gè)商業(yè)街（百街）商鋪平均租金為24.96元/平方米·天，同比下跌0.52%；100個(gè)典型購(gòu)物中心商鋪平均租金為26.76元/平方米·天，同比下跌0.25%。

整體來(lái)看，在租金同比上漲的商業(yè)街中，杭州河坊街、天津?yàn)I江道商業(yè)街等10條商業(yè)街租金同比漲幅相對(duì)較大，其中杭州河坊街租金同比漲幅最大，為3.0%；天津?yàn)I江道商業(yè)街、海口中山路租金同比漲幅在2.0%-3.0%之間；成都寬窄巷子、長(zhǎng)沙坡子街等7條商業(yè)街租金同比漲幅均在1.0%-2.0%之間。

而在租金同比下跌的商業(yè)街中，武漢萬(wàn)松園商業(yè)街、南昌勝利路步行街等10條商業(yè)街租金同比跌幅相對(duì)較大，其中武漢萬(wàn)松園商業(yè)街租金同比跌幅最大，為7.24%；南昌勝利路步行街、北京簋街等5條商業(yè)街租金同比跌幅均在5.0%-7.0%之間；上海田子坊、深圳深圳灣步行大街等4條商業(yè)街租金同比跌幅均在3.0%-5.0%之間。

業(yè)內(nèi)人士分析，造成租金下跌的原因主要是受疫情沖擊，去年商鋪普遍出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)困難，不少商鋪出現(xiàn)退租現(xiàn)象，導(dǎo)致整體周轉(zhuǎn)率和空置率提高。尤其是以餐飲為主的商業(yè)街，比如北京簋街，受疫情商業(yè)街租金跌幅較大。

與此同時(shí)，不少商業(yè)街和商圈購(gòu)物中心業(yè)主也利用這一時(shí)期進(jìn)行業(yè)態(tài)調(diào)整，并給予商戶免租優(yōu)惠，在上述樣本商業(yè)街和商圈中，有近半數(shù)商鋪獲得免租期。

新開(kāi)業(yè)購(gòu)物中心減少，數(shù)字化意識(shí)深入人心

2020年下半年，疫情得到有效控制，部分暫緩開(kāi)業(yè)計(jì)劃的購(gòu)物中心項(xiàng)目開(kāi)始集中入市。但是整體來(lái)看，據(jù)中指研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2020年全年，15個(gè)城市新開(kāi)業(yè)購(gòu)物中心建筑面積約為1000萬(wàn)平方米，同比下降近四成。

全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)商業(yè)地產(chǎn)工作委員會(huì)會(huì)長(zhǎng)王永平認(rèn)為，疫情深層次影響商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)。疫情對(duì)于行業(yè)的影響不僅是客流與銷售，也改變了商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營(yíng)理念、商業(yè)模式和消費(fèi)傾向。起于線上的直播帶貨如今已成為線下商業(yè)普遍使用的營(yíng)銷工具，數(shù)字化意識(shí)在線下商業(yè)也已深入人心。

全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)商業(yè)地產(chǎn)工作委員會(huì)與RET睿意德在京聯(lián)合發(fā)布的《中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)2020/2021年度發(fā)展報(bào)告》（簡(jiǎn)稱“報(bào)告”）也顯示，2020年直播已經(jīng)從線上企業(yè)蔓延到了線下企業(yè)，各大企業(yè)從老板到店員齊上陣，有的商場(chǎng)在全國(guó)連鎖門店內(nèi)搭建直播間。直播帶貨在一定程度上救助了疫情重創(chuàng)下的實(shí)體商業(yè)，其儼然從單純的創(chuàng)新模式變成企業(yè)通用工具。

另外，王永平認(rèn)為，疫情所帶來(lái)的影響也不完全是負(fù)面的，疫情中購(gòu)物中心紛紛為商戶免租減租，所展現(xiàn)出的行業(yè)擔(dān)當(dāng)令人感懷，購(gòu)物中心與商戶之間成為更加緊密的命運(yùn)共同體。

商管成為房企在資本市場(chǎng)的新戰(zhàn)場(chǎng)

“在資本市場(chǎng)已經(jīng)釋放行業(yè)發(fā)展新信號(hào)。比如前些年，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)存在重?cái)?shù)量輕質(zhì)量、重開(kāi)發(fā)輕運(yùn)營(yíng)的問(wèn)題，商業(yè)資產(chǎn)價(jià)值普遍偏低。如今，資本市場(chǎng)對(duì)于強(qiáng)管理的輕資產(chǎn)商管公司與高成長(zhǎng)性的創(chuàng)新品牌給出了超高估值。”王永平如是說(shuō)。

2020年12月9日，華潤(rùn)萬(wàn)象生活在港交所上市，當(dāng)日的動(dòng)態(tài)市盈率為110倍，遠(yuǎn)超市場(chǎng)上純物業(yè)管理的輕資產(chǎn)管理公司。眾所周知，地產(chǎn)股長(zhǎng)期以來(lái)在資本市場(chǎng)上表現(xiàn)低迷，而輕資產(chǎn)性質(zhì)的物業(yè)管理公司與商業(yè)管理公司上市卻引起了資本市場(chǎng)追捧，尤以商管主導(dǎo)的輕資產(chǎn)管理公司為甚，代表性的企業(yè)如華潤(rùn)萬(wàn)象生活和寶龍商業(yè)。

報(bào)告認(rèn)為，對(duì)于商管高企的估值，體現(xiàn)了投資者對(duì)于輕資產(chǎn)商管模式潛力的認(rèn)可。各大房企也從輕資產(chǎn)的角度，找到了市值增長(zhǎng)的新突破口，商管進(jìn)入了各大地產(chǎn)公司的戰(zhàn)略框架，成為房企在資本市場(chǎng)的新戰(zhàn)場(chǎng)。值得關(guān)注的是，報(bào)告還顯示，國(guó)內(nèi)互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)業(yè)早期，風(fēng)投、私募股權(quán)投資追捧的線上品牌，如今轉(zhuǎn)而關(guān)注線下零售，這一現(xiàn)象背后是對(duì)線下品牌持續(xù)穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)，以及獲得新消費(fèi)關(guān)注能力的看好。而在投資圈盛傳，消費(fèi)已經(jīng)成為中國(guó)創(chuàng)投行業(yè)的最后一個(gè)價(jià)值洼地。由于商業(yè)社會(huì)的全盤數(shù)字化大潮，整個(gè)消費(fèi)領(lǐng)域變得更加炙手可熱。

在王永平看來(lái)，在商業(yè)地產(chǎn)的生態(tài)中，如果沒(méi)有品牌創(chuàng)新、只有場(chǎng)景創(chuàng)新，就不會(huì)有價(jià)值上的創(chuàng)新，資本對(duì)消費(fèi)賽道的關(guān)注與投入，也將加快線下商業(yè)的迭代更新。

業(yè)內(nèi)人士：短期商業(yè)地產(chǎn)仍面臨下行壓力

“互聯(lián)網(wǎng)+”時(shí)代，實(shí)體商鋪的社交功能逐漸顯現(xiàn)，“科技”“顏值”“體驗(yàn)”成為消費(fèi)市場(chǎng)的關(guān)鍵詞，部分升級(jí)類產(chǎn)品店鋪，例如家電、數(shù)碼、通訊類店鋪、美妝類店鋪以及潮玩/娛樂(lè)類店鋪客流量亦表現(xiàn)較好。

此外，受國(guó)外疫情影響，出境游受限，部分奢侈品店鋪經(jīng)營(yíng)情況顯著恢復(fù)。而受線上消費(fèi)影響，部分服裝鞋帽類店鋪表現(xiàn)平淡。

在各類商鋪此消彼長(zhǎng)的過(guò)程中，國(guó)內(nèi)消費(fèi)市場(chǎng)呈現(xiàn)持續(xù)復(fù)蘇態(tài)勢(shì)，帶動(dòng)實(shí)體商業(yè)平穩(wěn)恢復(fù)。不過(guò)，據(jù)中指研究院調(diào)研走訪發(fā)現(xiàn)，部分商家表示，去年下半年店鋪客流量和經(jīng)營(yíng)情況尚未完全恢復(fù)至疫情前的水平，但比上半年有所好轉(zhuǎn)，對(duì)未來(lái)一段時(shí)間消費(fèi)市場(chǎng)保持信心；但也有少部分商家表示經(jīng)營(yíng)情況并未能如期恢復(fù)，正考慮于合同期結(jié)束后退租。

面對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的未來(lái)，中指研究院分析人士認(rèn)為，國(guó)內(nèi)局部疫情風(fēng)險(xiǎn)仍然存在，聚集型和接觸式消費(fèi)仍有待進(jìn)一步恢復(fù)，實(shí)體商業(yè)在短期內(nèi)仍面臨下行壓力。而隨著消費(fèi)市場(chǎng)活力持續(xù)恢復(fù)，實(shí)體商業(yè)將逐漸恢復(fù)至疫情前的水平。預(yù)計(jì)重點(diǎn)城市商鋪?zhàn)饨鹩型謴?fù)平穩(wěn)運(yùn)行態(tài)勢(shì)。

而對(duì)于近期頻繁提到的互聯(lián)網(wǎng)反壟斷，王永平認(rèn)為，這是實(shí)體商業(yè)發(fā)展的歷史機(jī)遇。國(guó)家出手整治互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)壟斷，標(biāo)志著互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)企業(yè)從早期的“發(fā)展階段”，進(jìn)入到了“規(guī)范階段”。此前互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)企業(yè)借助資本展開(kāi)的無(wú)序擴(kuò)張，并未帶來(lái)實(shí)際的市場(chǎng)增量，反而導(dǎo)致實(shí)體商業(yè)在市場(chǎng)中的份額一度下滑，影響了公平競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)環(huán)境，也對(duì)實(shí)體商業(yè)的發(fā)展造成了傷害。此次反壟斷整治有利于線上線下的公平競(jìng)爭(zhēng)，有利于促進(jìn)線上線下的相互融合。

原標(biāo)題：去年租金整體下跌 疫情下商業(yè)地產(chǎn)發(fā)生了哪些改變？