3月25日，新京報記者從高力國際華北區(qū)2021第一季度新聞發(fā)布會獲悉，經(jīng)歷了跌宕起伏的2020年，北京甲級寫字樓市場在今年第一季度迎來了“開門紅”，凈吸納量超過23萬平方米，刷新近十年單季度凈吸納量的新高。
不過，今年第一季度，市場新增需求并未出現(xiàn)爆發(fā)式反彈。高力國際認為，北京甲級寫字樓市場大幅新增需求或不可持續(xù)，公司維持“2021年空置率觸頂、租金探底”的判斷。
寫字樓租金仍處于下降通道，但降幅收窄
“得益于需求反彈，北京甲級寫字樓空置率在有20萬平方米新增供應量的情況下環(huán)比下降0.7個百分點至18.8%。”高力國際中國區(qū)董事總經(jīng)理鄧懿君表示，雖然市場平均租金依然處于下降通道，但降幅持續(xù)收窄，為346.4元/月/平方米，個別子市場的租金已經(jīng)出現(xiàn)企穩(wěn)回升的跡象。
對于今年首季北京甲級寫字樓市場新增需求表現(xiàn)超預期，高力國際華北區(qū)董事總經(jīng)理嚴區(qū)海認為，首先是宏觀經(jīng)濟快速復蘇為企業(yè)擴張創(chuàng)造了良好的經(jīng)濟環(huán)境，此外，受抑制的企業(yè)擴張需求持續(xù)釋放。
嚴區(qū)海解釋稱，與“非典”對于北京寫字樓市場的影響類似，疫情后寫字樓需求將會出現(xiàn)一個快速的恢復期。然而，由于疫情影響相對時間較長，短期內(nèi)的不確定性延長了租戶的租賃決策時間。因此，市場新增需求在2020年呈現(xiàn)逐季緩慢復蘇的態(tài)勢，并未出現(xiàn)爆發(fā)式反彈。
同時，2021年一季度簽約的很多大宗租賃交易，都來源于去年下半年開始洽談的項目。因此，今年一季度所呈現(xiàn)的新增需求復蘇，也可以說是去年需求復蘇的延續(xù)。
值得關(guān)注的是，互聯(lián)網(wǎng)科技和金融企業(yè)持續(xù)擴張助力新增需求快速增長。除一季度已經(jīng)簽約的交易外，目前在談的大宗租賃項目也以金融和互聯(lián)網(wǎng)科技類企業(yè)為主，并可能會在未來的2-3個月內(nèi)完成交易。
大幅新增需求或不可持續(xù)，預計2021年空置率觸頂
從細分區(qū)域的市場來看，高力國際華北區(qū)研究部董事陸明表示，北京東部的CBD、燕莎和望京酒仙橋以及新興的麗澤區(qū)域，在一季度均出現(xiàn)不同程度的快速去化。從2018年二季度市場租金觸及高點后，CBD、燕莎和望京酒仙橋的租金均出現(xiàn)不同程度的下調(diào)，累計降幅為12.3%、20%和10.3%，租金的回調(diào)進一步凸顯出東部市場的性價比優(yōu)勢。此外，近年來東部市場中的優(yōu)質(zhì)新項目，也為大面積租戶提供了更多選擇。
與此同時，麗澤區(qū)域快速去化，一方面源于區(qū)域的高性價比，另一方面得益于華為的入駐，其引領(lǐng)和帶動效應將在未來2-3個季度進一步顯現(xiàn)。
不過，雖然一季度新增需求出現(xiàn)創(chuàng)紀錄的強勢反彈，但并未從根本上改變整體市場處于供大于求的現(xiàn)狀。嚴區(qū)海表示，依然維持寫字樓需求中性釋放的判斷，大幅的季度新增需求或?qū)⒉豢沙掷m(xù)，季度新增需求后續(xù)將會逐步回歸到疫情前的水平，預計2021年空置率將觸頂，同時租金也將探底。
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