3月31日，萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司（000002.SZ，2202.HK）召開(kāi)2020年度線上業(yè)績(jī)推介會(huì)，萬(wàn)科董事會(huì)主席郁亮，萬(wàn)科總裁、首席執(zhí)行官祝九勝，萬(wàn)科執(zhí)行副總裁兼首席運(yùn)營(yíng)官王海武，萬(wàn)科執(zhí)行副總裁、財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人韓慧華等管理層出席。

在此之前，萬(wàn)科于3月30日晚披露全年業(yè)績(jī)公告，2020年萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入4191.1億元，歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)415.2億元，同比分別增長(zhǎng)13.9%和6.8%。

開(kāi)發(fā)銷售業(yè)績(jī)方面，2020年萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)銷售面積4667.5萬(wàn)平方米，銷售金額7041.46億元，同比分別增長(zhǎng)13.5%和11.6%；占到全國(guó)商品房市場(chǎng)份額約4.03%。

房地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入管理紅利時(shí)代，但行業(yè)還有大量機(jī)會(huì)

從多年前提出“房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入白銀時(shí)代”到“活下去”，萬(wàn)科始終保持“謹(jǐn)慎”，按郁亮的話說(shuō)，“萬(wàn)科是一家危機(jī)感驅(qū)動(dòng)的公司”。

此次，郁亮在業(yè)績(jī)會(huì)上提到，“今年可以說(shuō)是行業(yè)管理紅利時(shí)代的元年，大家都在感嘆掙錢不容易了，不能再依靠土地紅利、金融紅利賺錢了”。

郁亮表示，“三道紅線”、“雙集中”等政策的出臺(tái)，標(biāo)志著行業(yè)明確進(jìn)入到管理紅利時(shí)代。管理紅利時(shí)代，房屋回歸居住屬性，房地產(chǎn)回歸實(shí)業(yè)屬性，是一個(gè)不可逆轉(zhuǎn)的趨勢(shì)，這也意味著行業(yè)的回報(bào)水平也會(huì)逐漸向社會(huì)平均水平靠攏；意味著房地產(chǎn)要從開(kāi)發(fā)為主轉(zhuǎn)向開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)并重。企業(yè)不能再靠囤積原材料、賺土地升值的錢了。同時(shí)，也意味著行業(yè)不能再靠加杠桿、賺金融杠桿的錢了。

那么未來(lái)行業(yè)的機(jī)會(huì)來(lái)自哪里呢？“機(jī)會(huì)來(lái)自客戶的需求，機(jī)會(huì)也來(lái)自城市的發(fā)展。”郁亮說(shuō)。

郁亮表示，“萬(wàn)科很早就確定了和客戶同步發(fā)展、和城市同步發(fā)展的策略，開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)并重。從目前來(lái)看，我們的方向選對(duì)了，也在部分業(yè)務(wù)建立了市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。”

按照萬(wàn)科的業(yè)務(wù)架構(gòu)，其目前分為6BG（五大區(qū)域＋物業(yè)）、7BU（食品、物流、商業(yè)、長(zhǎng)租公寓、酒店及度假、海外、教育）。

在祝九勝看來(lái)，萬(wàn)科要抓住管理紅利時(shí)代的機(jī)會(huì)，還需要跟上城市發(fā)展的腳步，圍繞“城鄉(xiāng)建設(shè)與生活服務(wù)商”的戰(zhàn)略定位，從傳統(tǒng)的開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)向開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)并重。他稱，目前除了傳統(tǒng)的開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)和物業(yè)服務(wù)，萬(wàn)科在物流、商業(yè)、長(zhǎng)租公寓、酒店及冰雪度假等業(yè)務(wù)布局已具雛形，并已開(kāi)始有所收獲。

目前，萬(wàn)科已在城市更新、TOD等領(lǐng)域逐步建立競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，探索開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的新增長(zhǎng)曲線。

年報(bào)顯示，萬(wàn)科開(kāi)發(fā)的深圳臻灣匯、上海天空之城、杭州天空之城、佛山天空之城等多個(gè)項(xiàng)目均成為所在城市的TOD綜合開(kāi)發(fā)標(biāo)桿；城市更新也成為萬(wàn)科聚焦的一大重點(diǎn)，近年來(lái)其開(kāi)發(fā)了深圳南頭古城、上海上生新所、廣州永慶坊、北京望京小街、蘇州淮海街、福州煙臺(tái)山等多個(gè)城市更新項(xiàng)目。

長(zhǎng)期堅(jiān)定看好租賃市場(chǎng)，“泊寓”營(yíng)收同比增72%

具體來(lái)看，按照萬(wàn)科年報(bào)披露的數(shù)據(jù)，萬(wàn)科旗下集中式長(zhǎng)租公寓品牌“泊寓”已成為國(guó)內(nèi)規(guī)模最大、出租率最高的集中式長(zhǎng)租公寓服務(wù)商。截至2020年底，“泊寓”開(kāi)業(yè)規(guī)模達(dá)14.24萬(wàn)間，整體出租率超過(guò)95%；實(shí)現(xiàn)全年?duì)I業(yè)收入25.4億元，同比增長(zhǎng)72.33%。2020年7月，萬(wàn)科成壽寺項(xiàng)目作為全國(guó)首個(gè)投入運(yùn)營(yíng)的集體土地租賃試點(diǎn)項(xiàng)目；深圳云城旗艦店作為行業(yè)單店體量最大的門店，實(shí)現(xiàn)出租率99%。

郁亮在業(yè)績(jī)會(huì)上指出，租賃市場(chǎng)需求廣闊，近期我們看到，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議、十四五規(guī)劃綱要中，對(duì)租賃住房從稅費(fèi)、土地、金融到租購(gòu)?fù)瑱?quán)都有全面安排，篇幅比房地產(chǎn)市場(chǎng)要長(zhǎng)得多。在全社會(huì)降杠桿的背景下，政府不斷加大對(duì)租賃房的政策支持，這對(duì)長(zhǎng)租公寓企業(yè)是好消息。

郁亮提到，萬(wàn)科是中國(guó)最早進(jìn)入租賃住房市場(chǎng)的企業(yè)，從2007年就開(kāi)始嘗試，在廣佛交界處建立了國(guó)內(nèi)第一個(gè)集中式租賃住宅——萬(wàn)匯樓，2008年萬(wàn)匯樓開(kāi)業(yè)。2014年，萬(wàn)科租賃住房開(kāi)始大規(guī)模布局，目前已成為中國(guó)最大的集中式長(zhǎng)租公寓企業(yè)。

郁亮在業(yè)績(jī)會(huì)上表示，雖然這個(gè)業(yè)務(wù)在發(fā)展過(guò)程中還有很多困難，但我們?nèi)匀婚L(zhǎng)期、堅(jiān)定地看好這條賽道，相信未來(lái)這塊業(yè)務(wù)一定有很大的發(fā)展前景。

物業(yè)服務(wù)方面，2020年，萬(wàn)物云實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入同比增長(zhǎng)27.36%至182.04億元，年末累計(jì)在管面積5.6億平方米，其中一半來(lái)自于萬(wàn)科以外的項(xiàng)目。

物流倉(cāng)儲(chǔ)方面，經(jīng)過(guò)5年發(fā)展，萬(wàn)科旗下“萬(wàn)緯物流”已成為中國(guó)規(guī)模最大的冷鏈物流綜合服務(wù)商。2020年，萬(wàn)緯物流實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入18.7億元，同比增長(zhǎng)37%。

除了上述提到的多項(xiàng)業(yè)務(wù)，萬(wàn)科也持續(xù)在商業(yè)開(kāi)發(fā)、酒店與度假、教育等業(yè)務(wù)領(lǐng)域積極探索。

郁亮表示，總的來(lái)說(shuō)，沿著客戶需求、城市發(fā)展這兩條主線，這個(gè)行業(yè)還有大量的機(jī)會(huì)。但和過(guò)去不同的是，機(jī)會(huì)不再是唾手可得，能否抓住這些機(jī)會(huì)，取決于我們有沒(méi)有能力解決客戶痛點(diǎn)，能不能提供有競(jìng)爭(zhēng)力的產(chǎn)品和服務(wù)。我相信，雖然不能再賺大錢、快錢，但我們還是可以靠自己的努力，做到掙慢錢、長(zhǎng)錢、老實(shí)錢，這個(gè)行業(yè)仍然有持久的生命力，得能力者得未來(lái)。

有信心在一季度三道紅線回到“綠檔”

對(duì)于“三道紅線”的監(jiān)管政策，萬(wàn)科執(zhí)行副總裁、財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人韓慧華在2020年業(yè)績(jī)推介會(huì)上表示，萬(wàn)科有信心在一季度回到“綠檔”。

韓慧華稱，萬(wàn)科長(zhǎng)期堅(jiān)持穩(wěn)健的財(cái)務(wù)策略，致力保持健康的財(cái)務(wù)狀況和優(yōu)秀的信用評(píng)級(jí)，2020年實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)性凈現(xiàn)金流532億元，同比增長(zhǎng)16%，連續(xù)12年經(jīng)營(yíng)性凈現(xiàn)金流為正；期末在手現(xiàn)金1952億元，是一年內(nèi)到期有息負(fù)債的2.4倍，總有息負(fù)債占總資產(chǎn)的比不足14%。

從“三道紅線”指標(biāo)來(lái)看，截至2020年末，萬(wàn)科凈負(fù)債率為18.1%；現(xiàn)金短債比1.8倍；期末剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率為70.4%。

上述所說(shuō)的“三道紅線”，是指去年8月監(jiān)管部門對(duì)重點(diǎn)房企資金監(jiān)測(cè)和融資管理規(guī)則，按照“紅、橙、黃、綠”四檔管理，并據(jù)此設(shè)置“三條紅線”：剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于70%；凈負(fù)債率大于100%；現(xiàn)金短債比小于1倍。

根據(jù)規(guī)定，如果三道紅線全部觸及，房地產(chǎn)企業(yè)的有息負(fù)債就不能再增加；觸及兩條，有息負(fù)債規(guī)模年增速不得超過(guò)5%；觸及一條，增速不得超過(guò)10%；均未觸及，不得超過(guò)15%。

從萬(wàn)科披露的數(shù)據(jù)來(lái)看，截至2020年末，萬(wàn)科的凈負(fù)債率與現(xiàn)金短債比均優(yōu)于“三道紅線”政策標(biāo)準(zhǔn)，目前僅剩剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率這一項(xiàng)尚未降至紅線以下。

對(duì)此，韓慧華在業(yè)績(jī)會(huì)上表示，萬(wàn)科有信心在一季度回到“綠檔”。同時(shí)，在管理紅利時(shí)代元年，穩(wěn)健的財(cái)務(wù)策略和良好的資金狀況也將讓萬(wàn)科有更大的空間和彈性。

截至3月31日發(fā)稿，萬(wàn)科A報(bào)29.87元，跌幅4.78%。