3月，房地產(chǎn)市場(chǎng)度過(guò)了上市房企2020年業(yè)績(jī)發(fā)布高峰期，羊城晚報(bào)記者從年報(bào)數(shù)據(jù)中發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來(lái)了新的轉(zhuǎn)變：努力去杠桿、降負(fù)債，成了上市房企的終極目標(biāo)；而城市更新、物業(yè)服務(wù)與多元化發(fā)展則是房企2021年重點(diǎn)發(fā)展的新方向。
“三道紅線(xiàn)”是否達(dá)標(biāo)成熱點(diǎn)提問(wèn)
房地產(chǎn)市場(chǎng)的新轉(zhuǎn)變，源于房地產(chǎn)信貸和土地管理政策的加強(qiáng)。
2020年8月，中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督委員會(huì)提出“房企剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率不得大于70%、房企凈負(fù)債率不得大于100%、房企現(xiàn)金短債比小于1”三個(gè)指標(biāo)（俗稱(chēng)“三道紅線(xiàn)”），根據(jù)達(dá)標(biāo)情況不同，房企從差到好被劃分為紅、橙、黃、綠四檔，相應(yīng)地可得到從“有息負(fù)債不得增加”到“有息負(fù)債規(guī)模年增速最高15%”的不同待遇。
當(dāng)時(shí)，不少知名房企被劃入“橙檔”（兩個(gè)指標(biāo)超標(biāo)），有的甚至被列入“紅檔”（三個(gè)指標(biāo)全部不達(dá)標(biāo)），讓各房企對(duì)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)管理空前重視，往日高杠桿、高周轉(zhuǎn)的“雙高”運(yùn)營(yíng)模式被舍棄，在今年陸續(xù)公布的2020年年報(bào)里，關(guān)于“三道紅線(xiàn)”是否達(dá)標(biāo)的問(wèn)題，幾乎成了所有房企的必答題。
這一輪政策還是雙管齊下，除了金融層面的“三道紅線(xiàn)”，各地還紛紛推出了土地層面的“兩個(gè)集中”（即集中發(fā)布宅地的出讓公告，并集中組織出讓活動(dòng)）。今年3月26日，廣州市規(guī)劃和自然資源局公布首批集中供地清單，成為首個(gè)跟進(jìn)政策的一線(xiàn)城市。土地的集中推出，減少了房企拿到土地后馬上抵押再繼續(xù)拿地的可能性，被視為嚴(yán)控高杠桿的另一法寶。
“三道紅線(xiàn)”“兩個(gè)集中”的推出，讓不少房地產(chǎn)專(zhuān)家感慨——市場(chǎng)的游戲規(guī)則變了。
城市更新受越來(lái)越多房企關(guān)注
游戲規(guī)則改變，導(dǎo)致房企策略轉(zhuǎn)變：去杠桿、降負(fù)債成為房企的主旋律；城市更新被越來(lái)越多房企在年報(bào)中提及，甚至成為其中濃墨重彩的一章；在繼續(xù)關(guān)注房地產(chǎn)主業(yè)的同時(shí)，不少房企積極發(fā)展“副業(yè)”，醫(yī)療、教育、文旅、科技等行業(yè)紛紛進(jìn)入上市房企的戰(zhàn)略版圖中。
為什么城市更新受越來(lái)越多上市房企關(guān)注？從某房企的年報(bào)可以發(fā)現(xiàn)，在不少同行業(yè)績(jī)上漲的同時(shí)，這家廣泛布局三線(xiàn)及以下城市的上市房企，全年收入、凈利潤(rùn)以及可動(dòng)用現(xiàn)金余額全面下滑。
越來(lái)越多房企的業(yè)務(wù)布局不再是全面鋪開(kāi)，而是集中于特定城市群，如粵港澳大灣區(qū)、長(zhǎng)三角，或者是一、二線(xiàn)城市。廣州市同創(chuàng)卓越房地產(chǎn)投資顧問(wèn)有限公司總經(jīng)理趙卓文認(rèn)為，未來(lái)五年，房企要獲得更大規(guī)模、更高業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)，必須在中心城市和大都市圈布局更多項(xiàng)目。一、二線(xiàn)城市城市化進(jìn)程快、建成區(qū)多，房企在這些城市要獲得長(zhǎng)足的發(fā)展，城市更新必須被重視起來(lái)。
未來(lái)要靠老老實(shí)實(shí)的勞動(dòng)賺錢(qián)
此外，值得關(guān)注的是，即使是業(yè)績(jī)錄得增長(zhǎng)的企業(yè)，利潤(rùn)率也普遍出現(xiàn)下滑。
對(duì)此，萬(wàn)科集團(tuán)董事會(huì)主席郁亮表示，以前房地產(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)率高，一是可以通過(guò)囤積土地，賺土地增值的錢(qián)；二是可以通過(guò)高杠桿借貸，賺金融的錢(qián)；如今“三道紅線(xiàn)”與“兩個(gè)集中”政策出臺(tái)，增加了融資成本和囤地成本，讓房地產(chǎn)行業(yè)告別了金融與土地的高溢價(jià)，回歸到社會(huì)實(shí)業(yè)的平均利潤(rùn)水平。
“房地產(chǎn)主業(yè)會(huì)越來(lái)越像制造業(yè)，物業(yè)管理會(huì)越來(lái)越像服務(wù)業(yè)；未來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)就是要靠老老實(shí)實(shí)的勞動(dòng)賺錢(qián)。”郁亮說(shuō)。
一方面節(jié)流，控制好自身的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)；另一方面開(kāi)源，利用手上的資源（如閑置物業(yè)等）發(fā)展更多賺錢(qián)的“副業(yè)”，將是當(dāng)下更多房企爭(zhēng)取新一年累累碩果的普遍選擇。
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