4月首輪集中供地開閘，長春、廣州、無錫、重慶、沈陽5城首輪集中供地率先進(jìn)行。集中供地背景下，4月單月及今年1-4月土地市場呈現(xiàn)出諸多差異性特征。
21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者整理中指數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，三四線城市宅地供應(yīng)減少，但地價(jià)上漲，土地溢價(jià)率最高，流拍數(shù)量大幅減少；一線城市土地供應(yīng)大幅增加，地價(jià)最貴但溢價(jià)率最低。
從土地供應(yīng)來看，與去年同期相比，今年4月三四線城市土地推出數(shù)量減少1008宗，推出樓面價(jià)上漲37.9%至1841.2元/平方米。從土地成交來看，4月三四線城市土地成交樓面均價(jià)2977.06元/平方米，平均溢價(jià)率33.59%，遠(yuǎn)高于去年同期水平和一二線城市土地平均溢價(jià)率。
與三四線城市相比，一線城市呈現(xiàn)出相反特征，在土地供應(yīng)方面，一線城市4月單月供應(yīng)土地77宗，同比上漲126.47%，平均樓面價(jià)1.53萬元/平方米，同比微降。在土地成交方面，一線城市土地成交平均溢價(jià)率11.71%，同比有所上升，但遠(yuǎn)低于同期二三四線城市土地成交溢價(jià)率。
不同能級(jí)城市的4月土地市場為什么會(huì)呈現(xiàn)出不同特征？集中供地成為背后最重要的關(guān)鍵詞。
三四線城市供地大減1008宗
整體來看，在土地供應(yīng)數(shù)量和面積方面，4月全國共推出2412宗宅地，規(guī)劃建筑面積合計(jì)19743萬平方米，供應(yīng)數(shù)量和規(guī)劃建筑面積環(huán)比均出現(xiàn)上漲，規(guī)劃建筑面積環(huán)比增加5695萬平方米。
其中一二線城市土地供應(yīng)增加，三四線城市土地供應(yīng)減少。4月一線城市共供應(yīng)土地77宗，較上月大增70宗；二線城市供應(yīng)土地533宗，較上月大增292宗；三四線城市供應(yīng)土地1802宗，環(huán)比減少205宗，同比減少1008宗。
土地供應(yīng)數(shù)量的變化主要受集中供地政策影響。今年2月，自然資源部要求在22個(gè)重點(diǎn)城市進(jìn)行住宅用地集中公告和集中供應(yīng)，原則上每年發(fā)布宅地公告不能超過3次。受此影響，4月部分集中供地城市入市宅地井噴，帶來一二線城市整體土地供應(yīng)量的增加，如北京推出宅地30宗，天津推出宅地58宗，杭州推出宅地61宗等，遠(yuǎn)高于去年同期水平。
貝殼研究院高級(jí)分析師潘浩在接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者采訪時(shí)表示，受集中供地政策影響，“在面對資金大盤子有限的情況下，22城以外的城市選擇‘錯(cuò)峰’供地，讓短期供應(yīng)發(fā)生了城市間的結(jié)構(gòu)性變化。”
為了避免與22個(gè)集中供地城市土地市場“同臺(tái)競爭”，很多來不及前置土地供應(yīng)的三四線城市，只能選擇在22城集中供地之后“錯(cuò)峰”供應(yīng)土地，因而帶來4月三四線城市供地?cái)?shù)量和規(guī)劃建筑面積的減少。
在土地供應(yīng)價(jià)格方面，一線城市環(huán)比上漲，同比下降，二線城市和三四線城市同比、環(huán)比均出現(xiàn)上漲。4月一線城市新推土地樓面均價(jià)為15346.95元/平，單位面積樓面價(jià)環(huán)比上漲4552元，同比下降1043元；4月二線城市新推土地樓面均價(jià)5709.94元/平方米，同比上漲32.69%，環(huán)比上漲25.59%；同期三四線城市新推土地樓面均價(jià)1841.20元/平方米，環(huán)比上漲8.33%，同比上漲37.90%。
環(huán)比來看，一二三四線城市土地推出樓面均價(jià)全線上漲。潘浩指出，土地推出樓面價(jià)上漲受兩大因素的影響，一是土地本身的品質(zhì)，二是新房市場的帶動(dòng)。就土地本身的品質(zhì)而言，地理區(qū)位、周邊產(chǎn)業(yè)、交通配套等都會(huì)影響土地價(jià)格，新房市場的成交量價(jià)上漲也會(huì)倒逼地價(jià)上漲。
“新房市場方面，統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，全國總體的量價(jià)還在上漲，新房市場的穩(wěn)中有進(jìn)讓土地市場也有同樣的走勢。”潘浩說。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道，二三四線城市去年同期受疫情影響，房地產(chǎn)市場整體比較低迷，因而樓面價(jià)也比較低。今年一線城市房地產(chǎn)市場調(diào)控嚴(yán)格，市場熱度向二三四線蔓延，帶來二三四線城市新推土地樓面價(jià)上漲。
一位在TOP10房企從事投資工作的人士向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者透露，對于房企而言，年初拿地，年底開盤，可以有效地實(shí)現(xiàn)當(dāng)年的銷售規(guī)模，因此房企更加渴望在年初拿地。與之相對應(yīng)，政府也會(huì)在年初出讓更加優(yōu)質(zhì)的地塊。“兩集中”政策帶來4月部分試點(diǎn)城市集中進(jìn)行首輪土地掛牌，較后兩輪掛牌土地而言，首輪掛牌土地條件可能更加優(yōu)質(zhì)，也帶來新推土地樓面均價(jià)的上漲。
一線城市土地溢價(jià)率最低
在土地成交方面，4月一線城市成交土地43宗，成交樓面均價(jià)11300.21元/平，平均溢價(jià)率11.71%，除北京有1宗成交之外，其余均位于進(jìn)行首輪土地集中交易的廣州；二線城市成交土地363宗，成交樓面均價(jià)5328.67元/平方米，平均溢價(jià)率25.30%；三四線城市成交土地1170宗，成交樓面均價(jià)2977.06元/平方米，平均溢價(jià)率33.59%。整體來看，一二三四線城市4月共出讓土地1576宗，土地出讓金合計(jì)5438.04億元。
從土地成交溢價(jià)率來看，一線城市土地成交溢價(jià)率最低，為11.71%，三四線城市土地成交溢價(jià)率最高，為33.59%。
李宇嘉認(rèn)為，一線城市土地溢價(jià)率最低，是因?yàn)槿ツ暌痪€城市誕生了很多高價(jià)地塊。如去年3月10日，廣州城投以23.57億元總價(jià)收獲越秀區(qū)一宗地塊，成交樓面價(jià)近6.46萬元/平方米，成為廣州新單價(jià)地王。再如去年5月，北京分鐘寺L-39地塊成交樓面價(jià)破7.6萬元/平方米，溢價(jià)率42.08%，總價(jià)42億元。而今年一線城市均實(shí)行“兩集中”政策，4月進(jìn)行首輪土地出讓的廣州設(shè)置了地價(jià)上限，限制地價(jià)上漲，因而一線城市土地成交溢價(jià)率相對較低。
二三四線城市對地價(jià)的限制并不如一線城市嚴(yán)格，因而整體土地成交溢價(jià)率高于一線城市。如4月進(jìn)行首輪土地集中出讓的重慶對20宗熱門地塊進(jìn)行付款要求設(shè)定，即要求地塊溢價(jià)率達(dá)50%，則該地塊出讓價(jià)款支付時(shí)間將在原有時(shí)間的基礎(chǔ)上減半。此前有重慶本土品牌房企市場研究人士告訴記者，由于重慶地價(jià)較低，溢價(jià)率超50%后的付款節(jié)奏對大房企而言并無太大壓力。
李宇嘉指出，市場看好三四線城市，尤其是位于都市圈中的三四線城市，再加上一線城市市場熱度下滑，調(diào)控嚴(yán)格，資金信貸額度緊縮，開發(fā)商開始轉(zhuǎn)戰(zhàn)三四線城市，因而帶來三四線城市土地成交溢價(jià)率的上升。
潘浩認(rèn)為，一線、二線和三四線城市土地成交溢價(jià)率的差異，也是今年“解決大城市住房突出問題”“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的政策要求兩相疊加的結(jié)果。
“整體來看，大城市的房地產(chǎn)調(diào)控壓力更大一些，所以從土地端控制地價(jià)漲幅就非常有必要了。”潘浩說。
潘浩指出，溢價(jià)率反映的是開發(fā)商的參與熱情。二三四線城市，尤其是三四線城市土地溢價(jià)率的上漲，也反映出開發(fā)商在下沉市場拿地?zé)崆榈脑黾?。與去年同期相比，4月二線城市的土地成交溢價(jià)率上升9.24個(gè)百分點(diǎn)，三四線城市的土地成交溢價(jià)率上升12.62個(gè)百分點(diǎn)。
李宇嘉指出，去年三四線樓市整體延續(xù)2019年以來市場下滑趨勢，土地流拍率高。21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者注意到，與去年同期相比，今年1-4月三四線城市土地流拍宗數(shù)從1401宗，減少到794宗。
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