原標(biāo)題：房地產(chǎn)稅不遠(yuǎn)了：試點(diǎn)工作正加速推進(jìn)，哪些城市會(huì)率先開(kāi)征？

這次房地產(chǎn)稅好像是真的要來(lái)了。“5月11日，財(cái)政部、全國(guó)人大常委會(huì)預(yù)算工委、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、稅務(wù)總局四部門(mén)召開(kāi)房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作座談會(huì)，聽(tīng)取部分城市人民政府負(fù)責(zé)同志及部分專(zhuān)家學(xué)者對(duì)房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作的意見(jiàn)。”

上述不到100字的會(huì)議描述，是否真的是房地產(chǎn)稅加速落地的信號(hào)？在多位財(cái)稅專(zhuān)家來(lái)看，5月11日財(cái)政部釋放的短消息意味著，房地產(chǎn)稅或許真的離我們不遠(yuǎn)了。

5月13日，中國(guó)政法大學(xué)財(cái)稅法研究中心主任施正文對(duì)經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)表示，有關(guān)部門(mén)對(duì)召開(kāi)此次座談將會(huì)釋放的信號(hào)是有考慮的，也是有特別意義的。首先，會(huì)議主要是向社會(huì)來(lái)傳達(dá)信號(hào)，房地產(chǎn)稅的試點(diǎn)要加快推進(jìn)。其次，會(huì)議參與的四個(gè)部委是和房地產(chǎn)稅的立法征收改革最核心的部委，且此次召開(kāi)的是改革試點(diǎn)工作座談會(huì)。

施正文判斷，從基本的工作模式來(lái)看，會(huì)議釋放的信號(hào)實(shí)際上就是在加快推動(dòng)這項(xiàng)工作，應(yīng)當(dāng)說(shuō)，房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)的信號(hào)非常明顯，而且把部分城市的負(fù)責(zé)人召集開(kāi)會(huì)，說(shuō)明這些城市可能就是將來(lái)要試點(diǎn)的地區(qū)。“這次座談會(huì)有吹風(fēng)會(huì)的味道，意味著座談會(huì)以后，試點(diǎn)工作可能會(huì)正式加速推進(jìn)，先期試點(diǎn)應(yīng)該會(huì)很快落地。”

按照2021年全國(guó)人大的立法計(jì)劃，房地產(chǎn)稅法并未列入其中，這也意味著未來(lái)房地產(chǎn)稅的實(shí)施將會(huì)試點(diǎn)先行。

施正文告訴記者，突然之間要進(jìn)行房地產(chǎn)稅試點(diǎn)，應(yīng)該還是與房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)有所關(guān)聯(lián)，未來(lái)試點(diǎn)的城市應(yīng)該還是會(huì)在一線(xiàn)城市居多。“當(dāng)然，不排除三、四線(xiàn)城市的個(gè)別入選試點(diǎn)，可以為將來(lái)的改革積累經(jīng)驗(yàn)。”

先試點(diǎn)再立法

2011年1月，上海曾開(kāi)展對(duì)部分個(gè)人住房征收房地產(chǎn)稅試點(diǎn)，適用稅率暫定為0.6%。征收對(duì)象為本市居民二套房及非本市居民新購(gòu)房。同期重慶啟動(dòng)房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)，征收對(duì)象為個(gè)人擁有的獨(dú)棟商品住宅、個(gè)人新購(gòu)的高檔住房，以及在重慶市同時(shí)無(wú)戶(hù)籍、無(wú)企業(yè)、無(wú)工作的個(gè)人新購(gòu)的二套房。

對(duì)于上海、重慶兩市推行的房產(chǎn)稅改革，主管部門(mén)和社會(huì)各界一直沒(méi)有取得一致的看法。

直至2013年的中共十八屆三中全會(huì)《決定》提出完善稅收制度，并提出加快房地產(chǎn)稅立法并適時(shí)推進(jìn)改革，房產(chǎn)稅開(kāi)始被納入到房地產(chǎn)稅制的整體框架中進(jìn)行考察，并確立了法律先行的原則。

財(cái)政部此前去公布了房地產(chǎn)稅立法的三大原則，即立法先行、充分授權(quán)和分步推進(jìn)。

3月13日，“十四五”規(guī)劃和2035年遠(yuǎn)景目標(biāo)正式發(fā)布，其中“推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法”被寫(xiě)入這份謀劃未來(lái)5年發(fā)展及2035年遠(yuǎn)景目標(biāo)中。

在4月7日的國(guó)務(wù)院新聞辦公室新聞發(fā)布會(huì)上，財(cái)政部稅政司司長(zhǎng)王建凡提出，積極穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法和改革。

直到現(xiàn)在，房地產(chǎn)稅法還沒(méi)有明確的立法時(shí)間表。在今年全國(guó)人大常委會(huì)立法工作計(jì)劃中，并未提及房地產(chǎn)稅立法，這說(shuō)明房地產(chǎn)稅年內(nèi)不可能出臺(tái)。

施正文認(rèn)為，房地產(chǎn)稅開(kāi)征是大勢(shì)所趨，盡管房地產(chǎn)稅的立法可能會(huì)一時(shí)半會(huì)難以完成，但是，一些重大事項(xiàng)的立法，一般是先改革試點(diǎn)，取得經(jīng)驗(yàn)后再立法。房地產(chǎn)稅更是如此。

“未來(lái)房地產(chǎn)稅立法肯定會(huì)吸取現(xiàn)在研究的房地產(chǎn)稅法草案的，跟上海和重慶的房產(chǎn)稅肯定不會(huì)一樣，不會(huì)是上述的翻版，要吸取是國(guó)際通行的做法，也會(huì)考慮中國(guó)的實(shí)際情況。”

為什么是此時(shí)

為什么會(huì)在此時(shí)選擇進(jìn)行改革試點(diǎn)？

2021年3月13日，“十四五”規(guī)劃和2035年遠(yuǎn)景目標(biāo)正式發(fā)布，其中“推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法”被寫(xiě)入五年發(fā)展及2035年遠(yuǎn)景目標(biāo)。

2020年12月，中國(guó)社科院發(fā)布《中國(guó)住房發(fā)展報(bào)告（2020-2021）》?！秷?bào)告》建議，在一些熱點(diǎn)城市和炒房屢禁不止的城市率先加快試點(diǎn)開(kāi)征，爭(zhēng)取在“十四五”期間開(kāi)征房地產(chǎn)稅。

施正文認(rèn)為，房地產(chǎn)稅的開(kāi)征涉及面廣，其推行將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生巨大的影響。并且房地產(chǎn)稅是直接稅，對(duì)家庭收取，目前面臨經(jīng)濟(jì)下行壓力的因素也要考慮在內(nèi)。

“但是，去年、今年，房地產(chǎn)市場(chǎng)有些變動(dòng)，高層比較重視房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制的建設(shè)，需要尋求一些規(guī)范化、長(zhǎng)期性的調(diào)控措施。所以要完善房地產(chǎn)政策調(diào)控的工具箱，房地產(chǎn)稅就是其中之一。”

對(duì)一線(xiàn)城市和省會(huì)級(jí)的二線(xiàn)城市，房?jī)r(jià)影響有多大？一位地方財(cái)政人士人士認(rèn)為，房地產(chǎn)稅對(duì)房?jī)r(jià)的影響還需衡量評(píng)估。

在他看來(lái)，持有多套房的人士，不管在哪個(gè)環(huán)節(jié)征收，都會(huì)將稅收轉(zhuǎn)嫁給租房或者買(mǎi)房的人身上，房地產(chǎn)稅的開(kāi)征可能會(huì)促進(jìn)一些空置的房屋進(jìn)入租賃市場(chǎng)。“房地產(chǎn)稅或許對(duì)一線(xiàn)城市影響反而不大，對(duì)四五線(xiàn)城市影響反而比較大，特別是人口流出城市，這些地方，一個(gè)家庭擁有的房產(chǎn)比較多，房租也比較便宜，二手房也比較難處置。加重部分百姓的負(fù)擔(dān)，造成資產(chǎn)的貶值。另外，還要考慮地方政府的積極性，一方面房地產(chǎn)稅的開(kāi)征是否會(huì)帶來(lái)土地收入的減少，而是開(kāi)征房地產(chǎn)稅對(duì)于產(chǎn)業(yè)的推動(dòng)作用有多大？當(dāng)然，長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，開(kāi)征房地產(chǎn)稅有利于經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展。”上述地方財(cái)政人士表示。

施正文認(rèn)為，房地產(chǎn)稅的開(kāi)征還是需要凝聚社會(huì)共識(shí)，因?yàn)樯婕暗嚼嬲{(diào)整。

設(shè)計(jì)

一個(gè)稅種的設(shè)立，需要有稅基、稅率等多重因素組成。稅基就是要對(duì)哪部分要素進(jìn)行征稅，稅率則是要征收多少稅。對(duì)于房地產(chǎn)稅來(lái)說(shuō)，還需設(shè)置免稅面積或者免稅的房屋數(shù)量以及如何評(píng)估等。

由于是改革試點(diǎn)，那么此番會(huì)針對(duì)哪些城市開(kāi)征房地產(chǎn)稅？

施正文告訴記者，他覺(jué)得的試點(diǎn)城市范圍的選擇會(huì)考慮兩個(gè)因素：第一，當(dāng)前出臺(tái)房地產(chǎn)稅，試點(diǎn)主要考慮因素是對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的需要，如房?jī)r(jià)上漲壓力大的城市。第二個(gè)就是征管的條件，針對(duì)個(gè)人家庭征收。其中，全國(guó)房地產(chǎn)所有者的信息，已經(jīng)全國(guó)聯(lián)網(wǎng)，現(xiàn)在最主要的是評(píng)估能力的建設(shè)，未來(lái)在估值這塊爭(zhēng)議會(huì)非常大。

早在2014年，時(shí)任的財(cái)政部部長(zhǎng)樓繼偉就對(duì)房地產(chǎn)稅的設(shè)想做出過(guò)解釋。

當(dāng)時(shí)樓繼偉在《求是》雜志撰文稱(chēng)，加快房地產(chǎn)稅立法并適時(shí)推進(jìn)改革，總的方向是，在保障基本居住需求的基礎(chǔ)上，對(duì)城鄉(xiāng)個(gè)人住房和工商業(yè)房地產(chǎn)統(tǒng)籌考慮稅收與收費(fèi)等因素，合理設(shè)置建設(shè)、交易、保有環(huán)節(jié)稅負(fù)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，使房地產(chǎn)稅逐步成為地方財(cái)政持續(xù)穩(wěn)定的收入來(lái)源。同時(shí)，房地產(chǎn)稅改革要加強(qiáng)調(diào)研，立法先行，適時(shí)推進(jìn)。

就在上述表態(tài)后不久，廣東省政府出臺(tái)了《廣東省深化財(cái)稅體制改革率先基本建立現(xiàn)代財(cái)政制度總體方案》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《總體方案》），其中有關(guān)地方政府稅收來(lái)源的內(nèi)容最為引人關(guān)注?！犊傮w方案》提出，將房地產(chǎn)稅等財(cái)產(chǎn)行為稅成為縣 （市）級(jí)主體稅種，以增強(qiáng)市縣政府履行事權(quán)和支出責(zé)任的保障能力；理順中央與地方收入分配，將具備相當(dāng)規(guī)模、收入來(lái)源穩(wěn)定、與產(chǎn)業(yè)發(fā)展關(guān)聯(lián)度高的稅種作為地方主體稅種和主體收入。這被看作時(shí)隔三年后，地方對(duì)房地產(chǎn)稅成為地方主體稅種的再一次呼吁。

施正文認(rèn)為，房地產(chǎn)稅的定位、要素，征管等因素，每個(gè)試點(diǎn)城市，會(huì)出臺(tái)一個(gè)適合自身的試點(diǎn)辦法。國(guó)家出臺(tái)的是框架性的政策，比如免稅的范圍，稅率的框架。

一位要求匿名的財(cái)稅專(zhuān)家此前接受經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)采訪時(shí)表示，房地產(chǎn)稅內(nèi)容主要涉及幾個(gè)方面，即征稅范圍，計(jì)稅依據(jù)，減免范圍，執(zhí)法保障，納稅人利益保障，在地方政府的自主權(quán)等。

上述財(cái)稅專(zhuān)家認(rèn)為，在房地產(chǎn)稅實(shí)施后，一些相關(guān)的稅種也會(huì)進(jìn)行改革。

上述地方財(cái)政人士對(duì)經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)表示，他認(rèn)為房地產(chǎn)稅應(yīng)該是稅負(fù)平移，從交易環(huán)節(jié)平移到持有環(huán)節(jié)。也就是說(shuō)地方自主區(qū)間稅率，然后自己設(shè)計(jì)征管一些內(nèi)容，在設(shè)計(jì)之初應(yīng)該考慮物價(jià)水平之類(lèi)的影響。但是，若是房地產(chǎn)稅只是把交易的幾個(gè)稅種捏合在一起，地方就難以如何測(cè)算稅負(fù)。房地產(chǎn)稅歸稅務(wù)征收，不像個(gè)人所得稅的代扣代繳，因此對(duì)在多個(gè)地區(qū)都有房的納稅人而言，稅收征管對(duì)其的延遲性會(huì)很大。

在施正文看來(lái)，未來(lái)房地產(chǎn)稅試點(diǎn)最可能會(huì)選的是一線(xiàn)城市為主，也有可能選擇幾個(gè)三、四線(xiàn)城市，為將來(lái)地方政府主體稅種建設(shè)作準(zhǔn)備，也是為房地產(chǎn)稅全面開(kāi)征積累經(jīng)驗(yàn)。

他的一個(gè)基本判斷是，不會(huì)針對(duì)第一套房產(chǎn)開(kāi)征，免稅的面積可能會(huì)是60平米起。

但更讓施正文重視的是房產(chǎn)評(píng)估值的設(shè)定，畢竟房地產(chǎn)稅的性質(zhì)是財(cái)產(chǎn)稅。評(píng)估價(jià)值的高低？為什么會(huì)評(píng)估這樣的價(jià)值？這些都是納稅的基礎(chǔ)。