截至5月17日，22個(gè)試點(diǎn)城市中已有12個(gè)啟動(dòng)首批集中供地競(jìng)拍，土地成交金額約為5221億元。
4月15日，長(zhǎng)春首批集中供地正式開(kāi)拍，拉開(kāi)“兩集中供地”序幕；4月，廣州、重慶、長(zhǎng)春、沈陽(yáng)、無(wú)錫等重點(diǎn)城市地價(jià)和溢價(jià)率均創(chuàng)下近3年新高。
首批集中供地呈現(xiàn)分化特點(diǎn)，城市之間冷熱不均，杭州、重慶、深圳等城市土地平均溢價(jià)率均超過(guò)30%。杭州出讓的57宗土地中，近20宗刷新所在板塊地價(jià)新高。另一方面，長(zhǎng)春38宗土地中有32宗以底價(jià)成交，青島首批集中供地土地平均溢價(jià)率僅為2%。
頭部房企表現(xiàn)亮眼。據(jù)時(shí)代周報(bào)記者不完全統(tǒng)計(jì)，融創(chuàng)中國(guó)及融創(chuàng)中國(guó)聯(lián)合體（融創(chuàng)+廈門(mén)國(guó)貿(mào)、融創(chuàng)+海倫堡、融創(chuàng)+新湖等）在22個(gè)重點(diǎn)城市首批集中供地中共斥資約574億元，僅在重慶便拿下8宗土地。此外，萬(wàn)科、招商蛇口、龍湖、中海等TOP10房企均在土地市場(chǎng)上積極舉牌。
近乎瘋狂的土拍市場(chǎng)也引起業(yè)界對(duì)項(xiàng)目盈利能力的擔(dān)憂?？硕鹧芯恐行姆治鋈耸空J(rèn)為，土拍熱情高漲、地價(jià)明顯上漲的無(wú)錫、重慶、廈門(mén)等城市的毛利率處于較低水平，多處于10%，封頂+高配建之下，無(wú)錫多宗地塊大概率面臨虧損。
冷熱不均
“杭州土拍收金千億”“重慶土拍一半地塊溢價(jià)率超50%”“廈門(mén)土拍火爆落幕”……近期，多地掀起土拍熱潮，占據(jù)地產(chǎn)新聞?lì)^條。
從已出讓的結(jié)果看，首批集中供地有供應(yīng)體量大、成交金額高的特點(diǎn)。據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，已出讓首批土地的12城總成交建筑面積約為4967萬(wàn)平方米，相當(dāng)于12城2020年全年土地成交量的37.7%；總成交額5221億元，相當(dāng)于12城2020年全年總成交額的42.8%。
重慶以成交116宗土地、總建筑面積1279萬(wàn)平方米成為榜首。本次土拍共吸引了近50家房企參拍，重慶主城區(qū)共推出近50宗土地，32宗溢價(jià)率超30%。
4月28日，融創(chuàng)中國(guó)以溢價(jià)率61.6%、樓面價(jià)13451元/平方米拿下兩江新區(qū)地塊，刷新片區(qū)地價(jià)記錄；招商蛇口以32.5億元競(jìng)得沙坪壩區(qū)西永組團(tuán)一商住地塊，溢價(jià)率高達(dá)129.98%。
“千億賣(mài)地”讓杭州成為市場(chǎng)關(guān)注的焦點(diǎn)。5月7-8日，杭州首批57宗地塊全部完成出讓?zhuān)?天收金約1178億元。據(jù)時(shí)代周報(bào)記者統(tǒng)計(jì)，杭州首批集中供地共吸引了包括融信、融創(chuàng)、濱江、宋都、西房等在內(nèi)的38家房企。
值得注意的是，杭州本次集中供地土拍呈現(xiàn)“集中買(mǎi)地”的特點(diǎn)?？硕鹧芯恐行臄?shù)據(jù)顯示，杭州拿地排行榜中前三家企業(yè)的拿地總金額為380.8億元，占本次總成交額的32.3%，土地資源仍集中在少數(shù)大型房企手中。
“地王制造機(jī)”廈門(mén)果然沒(méi)有讓業(yè)界失望。5月13日，廈門(mén)第一場(chǎng)土拍落錘，5宗住宅用地全部成交，平均溢價(jià)率約29.4%，較2020年全年成交平均溢價(jià)率增長(zhǎng)9.3個(gè)百分點(diǎn)。其中，湖里地塊、思明地塊、集美地塊均競(jìng)拍到達(dá)上限價(jià)格，進(jìn)入競(jìng)配建模式。
對(duì)房企而言，投資資金池總量不變，多城推出集中供地，意味著房企需要在區(qū)域之間進(jìn)行調(diào)度，必要時(shí)還需做取舍。土地供應(yīng)“撞檔”，進(jìn)一步加劇城市之間的分化。
以青島為例，5月12-14日，青島共推出61宗土地，僅有北區(qū)開(kāi)平路45號(hào)地塊溢價(jià)熔斷進(jìn)入競(jìng)自持階段。此外，青島2宗地塊因無(wú)人報(bào)名流拍，剩下58宗地塊均以底價(jià)成交。
長(zhǎng)春首批土拍共推出38宗宅地，其中2宗土地流拍，32宗土地以底價(jià)成交。長(zhǎng)春本輪成交住宅用地溢價(jià)率為3.3%，較2020年全年溢價(jià)率下降1.1個(gè)百分點(diǎn)，整體反應(yīng)平淡。
“算不過(guò)賬”
3月12日，融創(chuàng)中國(guó)董事長(zhǎng)孫宏斌在2020年業(yè)績(jī)會(huì)上表示，地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入了好公司和頭部公司的“盛世年華”，好日子才開(kāi)始。“兩集中”供地對(duì)規(guī)模較大的頭部企業(yè)拿地策略沒(méi)有太大影響，對(duì)中小房企影響更大。
話音剛落，融創(chuàng)中國(guó)便開(kāi)始攻城略地。4月28-29日，融創(chuàng)及其聯(lián)合體豪擲近百億元競(jìng)得重慶多宗地塊；此外，融創(chuàng)在無(wú)錫、杭州、北京等地均有所收獲。
據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，截至5月13日，TOP10房企權(quán)益拿地金額均超百億元，頭部房企優(yōu)勢(shì)明顯。其中，拿地金額最高的5家房企分別為融創(chuàng)中國(guó)、華潤(rùn)置地、招商蛇口、越秀地產(chǎn)和龍湖集團(tuán)。
拿地之后，投資人最關(guān)心的問(wèn)題便是盈利。
為縮短周期，部分房企“拿地即開(kāi)工”。5月13日，佳兆業(yè)斬獲深圳市寶安A122-0372地塊。拿地當(dāng)天,佳兆業(yè)就進(jìn)場(chǎng)開(kāi)工，“深圳速度”一時(shí)刷屏。
為分?jǐn)偝杀?、?guī)避風(fēng)險(xiǎn)，部分房企以聯(lián)合體的方式拼單拿地。在12城集中拍地中，濱江集團(tuán)共拿地5宗，其中4宗為聯(lián)合拿地，占比高達(dá)80%。
5月14日，有投資者在線上交流會(huì)上向?yàn)I江集團(tuán)董事長(zhǎng)戚金興提問(wèn)：“最近杭州集中推地中，濱江集團(tuán)拍下的幾塊地、凈利潤(rùn)能有幾個(gè)點(diǎn)？”
對(duì)此，戚金興回復(fù)稱(chēng)，公司最近在杭州集中土地出讓中共獲取了5塊土地，在濱江團(tuán)隊(duì)精干高效管理下，公司融資能力強(qiáng)，融資成本低，品牌影響大，在這樣的狀況下，努力做到1%-2%的凈利潤(rùn)水平。
相關(guān)言論引發(fā)一片嘩然，熱門(mén)地塊如何盈利成為熱點(diǎn)話題。
以佳兆業(yè)拿下的尖崗山地塊為例，據(jù)好地網(wǎng)測(cè)算，該地塊成交樓面價(jià)約為37767元/平方米，加上配建的31000平方米公建面積，實(shí)際樓面價(jià)約為73735元/平方米。
根據(jù)出讓條件，該地塊的可售樓面價(jià)上限為83625元/平方米。也即是說(shuō)，該地塊地房比高達(dá)88%，多家房企投拓人士直言該地塊“算不過(guò)賬”。
克而瑞研究中心分析人士進(jìn)一步對(duì)首批集中拍地城市測(cè)算毛利率，本次土拍市場(chǎng)表現(xiàn)比較平穩(wěn)的青島、福州、廣州等城市的毛利率均在30%以上，處于相對(duì)較高水平；而土拍熱情高漲、地價(jià)明顯上漲的無(wú)錫、重慶、廈門(mén)等城市的毛利率處于較低水平，盈利空間小。
土拍火熱或進(jìn)一步觸發(fā)調(diào)控。近期，中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布研報(bào)指出，目前部分尚未發(fā)布首批集中出讓公告的城市土地競(jìng)拍規(guī)則或有針對(duì)性調(diào)整，預(yù)防土地競(jìng)拍熱度過(guò)高；另一方面，當(dāng)前首批競(jìng)拍完成的城市，土地市場(chǎng)熱度高將導(dǎo)致地方政府在第二批、第三批集中出讓時(shí)進(jìn)一步調(diào)整土拍規(guī)則，值得企業(yè)關(guān)注。
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