5月初，在杭州首輪集中供地中，浙系房企濱江集團(tuán)(002244,股吧)共摘得五塊土地。其中，其與融信聯(lián)合體以172.5億元的總價收獲了4宗地塊，同時還單獨拿下了1宗總價為10.07億元的地塊。
但“土拍贏家”隨后的一番言論卻引起業(yè)界嘩然。在業(yè)績說明會上，濱江集團(tuán)董事長戚金興透露稱，公司在杭州拍下的地塊將“努力做到1%-2%的凈利率水平”。
事實上，這已經(jīng)不是戚金興首次將利潤率公布于眾。戚金興在去年就曾表示，“從現(xiàn)狀情況看，濱江利潤率僅有5%，不過5%還算高的了，其他兄弟單位可能還達(dá)不到這個數(shù)字”。
短期來看，房地產(chǎn)行業(yè)利潤率下行趨勢難以扭轉(zhuǎn)，這意味著，房企賺錢并不如過去容易。一位房企投拓人士告訴新浪財經(jīng)，自去年下半年開始，房企在深圳招拍掛市場拿下的項目，基本只能實現(xiàn)盈虧平衡甚至也有虧損的，和濱江集團(tuán)在杭州面臨的情況非常相似。
目前，眾多房企為了補(bǔ)充“彈藥”，正陷入“薄利搶地”甚至“虧損搶地”的尷尬局面。尤其是熱門城市集中供地，房企競爭激烈，溢價率進(jìn)一步走高，在此背景下，房地產(chǎn)行業(yè)正集體陷入盈利焦慮。
房企“內(nèi)卷” 利潤率下滑
截至目前，北京、廣州、深圳、杭州等多個城市的第一輪集中供地已經(jīng)收官。整體來看，城市之間熱度分化明顯，其中熱點城市項目的利潤空間較為有限，像重慶、深圳、廈門、無錫等地，多宗地塊溢價觸達(dá)最高限價，隨后轉(zhuǎn)入“競自持”或“竟配建”階段，部分地塊自持比例甚至達(dá)到40%。
根據(jù)中信建投研報統(tǒng)計數(shù)據(jù)，各城地貨比（地價/房價的比例）分別為：長春44.3%、廣州51.4%、重慶63.6%、無錫61.5%、沈陽38.8%、杭州62.9%、北京61.5%，對應(yīng)測算出的平均隱含毛利率分別為：長春26.9%、廣州24.0%、重慶6.7%、無錫17.4%、沈陽27.8%、杭州12.8%、北京25.8%。由此可見，像重慶、無錫、杭州這些熱點城市的地貨比超過60%，意味著拿地成本高企，使得毛利率較薄。
一位參加了深圳首次集中供地的房企投拓人士告訴新浪財經(jīng)，自去年下半年開始，房企在深圳招拍掛市場拿下的項目，基本只能實現(xiàn)盈虧平衡甚至也有虧損的。“現(xiàn)在限價情況下，大部分很難溢價，盈虧打平或者略微盈利，項目利潤率不超過3%。”
實際上，在地產(chǎn)行業(yè)里，盈利走低也是近幾年的“老生常談”。從2020年房企業(yè)績數(shù)據(jù)可以看出，絕大多數(shù)房企出現(xiàn)“增收不增利”、盈利水平走低的情況。即便是行業(yè)盈利能力最強(qiáng)的中海地產(chǎn)，其利潤率也較往年有所縮窄。
億翰智庫統(tǒng)計數(shù)據(jù)指出，截至2020年，其跟蹤監(jiān)測的50家房企平均毛利潤率為24.7%，較2019年同期降低5.1個百分點；平均凈利潤率為11.6%，相比2019年同期降低2.3個百分點。凈利潤率在10%以上的房企數(shù)量，則從38家減少至28家。
房地產(chǎn)行業(yè)為何利潤會持續(xù)走低？一個很重要的原因，與前幾年高地價項目的入市有關(guān)。
2016-2018年，房地產(chǎn)行業(yè)欣欣向榮，因此房企拿地意愿高漲，多地地王頻現(xiàn)，土地溢價率高企。但后來全國多個一二線城市因城施策，相繼出臺“限價令”。在調(diào)控之下，集中進(jìn)入結(jié)轉(zhuǎn)周期的項目盈利受損，而且材料、人工、財務(wù)等成本亦水漲船高，房企毛利率進(jìn)一步被侵蝕。
而在廣州房協(xié)專家鄧浩志看來，地產(chǎn)行業(yè)利潤率持續(xù)走低，實際上是房企快速擴(kuò)張的代價，也是房企“內(nèi)卷”的一個必然結(jié)果。
“10年前預(yù)期利潤6%就有房企愿意做，現(xiàn)在預(yù)期3%，甚至1%的項目也會有房企愿意做。如果某個企業(yè)守著6%的利潤預(yù)期，很可能地塊就會被一些預(yù)期利潤更低的房企愿意以更高的價格搶走了，于是設(shè)定6%利潤預(yù)期的企業(yè)可能就會長期拿不到項目。”鄧浩志說。
項目虧損為何還大舉拿地？
房地產(chǎn)行業(yè)從“黃金時代”褪色進(jìn)入“白銀時代”，利潤水平走低倒逼房企紛紛向管理要紅利，要效益。但是，為何土地紅利不再，高地價甚至帶來虧損的情況下，房企“搶地潮”依然不斷？
一位粵系房企人士直言，不同房企有不同的發(fā)展邏輯，有些房企出于規(guī)模、銷售目標(biāo)等需求，而有些房企為了“活下去”，所以哪怕虧損也只能硬著頭皮拿地。“有些項目可能不是賺錢項目，而是戰(zhàn)略項目，比如要實現(xiàn)銷售目標(biāo)，爭取排名上升便于融資，又或者項目能夠滾動的資金特別多。”
據(jù)了解，相較于產(chǎn)業(yè)勾地、城市更新等方式，房企在招拍掛市場拿地雖然成本較高，但一大優(yōu)勢在于能夠快速推進(jìn)項目入市，形成銷售業(yè)績。
“像佳兆業(yè)最近在深圳寶安拿的地塊，當(dāng)天拿地當(dāng)天就開工了，預(yù)計最快年底就可以預(yù)售。像佳兆業(yè)這樣有規(guī)模目標(biāo)和增長需求的房企，很容易理解他們微利也要拿地的行為。”前述房企人士表示。
為了保證核心城市市占率或者要布局新的城市，也是房企在熱點城市愿意以更低的利潤甚至少量虧損奪地的原因之一。
比如濱江集團(tuán)，公司營收和銷售額均依賴于“業(yè)務(wù)大本營”杭州地區(qū)。數(shù)據(jù)顯示，近3年來，杭州地區(qū)實現(xiàn)的營收占公司地產(chǎn)業(yè)務(wù)總營收的比重分別為91.50%、59.34%和38.23%。2020年，僅杭州地區(qū)的銷售額就占了公司銷售額的62.88%。
此外，一二線熱點城市需求表現(xiàn)相對堅挺，去化更有保障，相較于實現(xiàn)利潤，更多承擔(dān)補(bǔ)充現(xiàn)金流的作用?？硕鹩^點認(rèn)為，在“三條紅線”、“貸款集中度”等政策調(diào)控下，房企資金面整體收緊，銷售回款成為房企最重要的資金來源渠道。而一二線城市的投資門檻以及拿地成本雖然較高，但由于需求預(yù)期向好，房企更看重市場帶動現(xiàn)金回流。
多元化拿地 能否平滑利潤率？
值得注意的是，為了控制成本、平滑利潤率，不少房企都在減少對公開市場招拍掛的依賴，同時提高多元化拿地的能力。從目前來看，收并購、城市更新、產(chǎn)業(yè)勾地是最為常見的多元化拿地方式。
哪怕是國資央企背景的開發(fā)商也在積極行動。比如2020年初，中海地產(chǎn)通過官方公眾號發(fā)布了一個尋地合作計劃，圍繞股權(quán)收購、資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、國企混改、城市更新、聯(lián)合開發(fā)等業(yè)務(wù)范疇向業(yè)界尋求合作；越秀地產(chǎn)在引入廣州地鐵集團(tuán)成為第二大股東后，也開始涉足“軌交+物業(yè)”和“住宅+配建”的拿地模式。
越秀地產(chǎn)董事會主席林昭遠(yuǎn)曾指出“住宅+配建”模式的好處在于獲取土地的特定性，“因為前期對土地定位、策劃上都有一定運作，開工效率會得到有效提升。與此同時，部分配建額度可以直接抵減土地成本，令土地資金支出能夠大幅度減少。”
尤其是城市更新，由于成本低、利潤高，已經(jīng)成為很多企業(yè)業(yè)績增長的新引擎。“有些房企靠一個優(yōu)質(zhì)的舊改項目就可以養(yǎng)活一整個企業(yè)。”一位負(fù)責(zé)舊改業(yè)務(wù)的房企人士則指出，舊改項目一般來說利潤率水平約為14%-18%，有些項目如果期間有溢價轉(zhuǎn)手，那出讓項目的房企利潤則會更加可觀。
前述房企人士坦言，控制成本的手段之一，還可以通過快周轉(zhuǎn)壓縮融資成本，提高資金效率。“高周轉(zhuǎn)的話從拿地到銷售也就6-7個月，房企可以通過快速開發(fā)快速銷售，降低借款周期。一筆錢如果可以滾多一點，資本效率高也是不錯的。”
“盡管很多大城市項目在拿地時利潤預(yù)期只有1-2%，但事實上很多樓盤最終還是賺了不少錢。”鄧浩志還提到，部分房企還會通過項目轉(zhuǎn)讓的方式，最終實現(xiàn)投資收益提升公司利潤。
鄧浩志表示，房企最終賺的錢，其實并不是開發(fā)的辛苦錢，而是地價上漲所帶來的土地溢價收益。“比方廣州前幾年的幾個‘地王’項目，地價達(dá)到4-5萬元/平，按當(dāng)年的市場行情，開發(fā)肯定是虧的。但最近一年樓市急劇升溫，項目均價由6-7萬攀升到10萬左右，利潤一下子就出來了。”
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