5月27日，《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范新建商品住房和商務(wù)公寓銷售價格指導(dǎo)工作的通知》（簡稱《通知》）流傳網(wǎng)絡(luò)，引發(fā)熱議。5月28日，深圳市住房和建設(shè)局向新京報記者證實：“文件是真的”。

《通知》進(jìn)一步對新房價格進(jìn)行管控，其中明確“深圳市預(yù)、現(xiàn)售房價不得超上年度至今同地段、同類型新房的網(wǎng)簽價，分批推售不能漲價，不得借裝修變相抬價”。

新房分期推售，一年內(nèi)不能漲價

根據(jù)《通知》，價格指導(dǎo)原則是，按照深圳市房地產(chǎn)調(diào)控政策相關(guān)規(guī)定，深圳市預(yù)、現(xiàn)售商品住房和商務(wù)公寓的批準(zhǔn)銷售價格原則上不得超過上一年度至今同地段、同類型新房的網(wǎng)簽價格。

對于同地段、同類型新房的選取原則，《通知》指出，根據(jù)項目所在位置，選取同區(qū)域范圍內(nèi)周邊不超3公里的同類型、同品質(zhì)的在售或已批售未網(wǎng)簽新盤進(jìn)行比對，選取新盤數(shù)量原則上不少于3個。若同片區(qū)新盤無法滿足可比要求，可按照“同片區(qū)-同街道-同行政區(qū)”的優(yōu)先順序擴(kuò)展范圍。

對于分期開發(fā)的項目，兩次申請價格備案時間間隔未超過一年的，原則上按照前期備案價格進(jìn)行批復(fù)。若申請價格備案時間間隔超過一年，可按照定價指導(dǎo)流程重新申請備案價格審批，但應(yīng)優(yōu)先參考前期項目的網(wǎng)簽價格。

對于商務(wù)公寓項目，商務(wù)公寓的價格指導(dǎo)規(guī)則與住宅相同，但對于周邊無參考樓盤的商務(wù)公寓項目，可綜合考慮項目品質(zhì)與特點，采用所在區(qū)域新建商品住宅與商務(wù)公寓的銷售價格進(jìn)行折算處理，原則上采用同時期、同項目的商品住宅與商務(wù)公寓網(wǎng)簽價格的比值。

對于預(yù)售商品住房和商務(wù)公寓項目轉(zhuǎn)現(xiàn)售的，原則上備案價格不得向上調(diào)整。如項目在“深八條”出臺（2016年10月6日）之前已預(yù)售，則項目轉(zhuǎn)現(xiàn)售后可以視市場情況適度調(diào)整一次，但仍需按照價格指導(dǎo)原則和審批流程進(jìn)行重新核定。

對此，中國（深圳）綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁認(rèn)為：“這次對新房房價的價格指導(dǎo)，對很多細(xì)節(jié)、多種方面作出明確的規(guī)定，是對過去調(diào)控政策的強(qiáng)化，對開發(fā)商形成了有力的約束。”

“在分期開發(fā)的項目中，第二次申請預(yù)售證的時候，會趁勢漲價。而現(xiàn)在這種空間減少了。所以從這個角度看，房企捂盤惜售的意義也就不大了，因為即便是捂盤，后續(xù)也沒有漲價的空間。而預(yù)售轉(zhuǎn)現(xiàn)房不得漲價，這就抑制了房企借期房轉(zhuǎn)現(xiàn)房的操作趁勢漲價的做法。這樣也有助于房企故意拖沓不推盤、不主動銷售的做法，能夠倒逼房企釋放更多的房源。” 易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析稱。

“深圳此時再次對新房房價作出明確的指導(dǎo)規(guī)定，因為相比于二手房，新房房價更有風(fēng)向標(biāo)的意義，因此，相比于此前，深圳此次對新房房價的調(diào)控更為嚴(yán)格，更為細(xì)化，從‘不得’等用詞來看，也更加剛性，體現(xiàn)了深圳市政府調(diào)控的決心。”宋丁指出。

防止房企借裝修變相抬高房價

為進(jìn)一步加強(qiáng)對商品住房和商務(wù)公寓的銷售管理，防止房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過提高裝修價格變相抬高房價，對深圳市新房市場的價格水平造成影響，《通知》要求各區(qū)局在審查項目裝修、裝飾材料的基礎(chǔ)上，對精裝修價格進(jìn)行總體把控。原則上，精裝修項目價格核定需按照工程造價方法進(jìn)行核算，由區(qū)造價部門或第三方評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行審核。

《通知》對精裝修價格梯度區(qū)間細(xì)化如下：毛坯均價6萬元/平方米以下（含6萬）項目，最高精裝修價格3000元/平方米；毛坯均價6萬-8萬元/平方米（含8萬）項目，最高精裝修價格4000元/平方米；毛坯均價8萬-10萬元/平方米（含10萬）項目，最高精裝修價格5000元/平方米；毛坯均價超過10萬元/平方米項目，最高精裝修價格6000元/平方米。

嚴(yán)躍進(jìn)稱：“這也說明在深圳當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控下，一些房企在變相通過精裝修內(nèi)容漲價。此次明確了項目毛坯價格和最高精裝修價格的關(guān)系。類似規(guī)定可以約束房企隨意漲價的沖動，至少使得精裝修的工作更加規(guī)范。對于購房者來說，在后續(xù)購房方面，也可以基于此類精裝修上限標(biāo)準(zhǔn)來檢查定價是否合理。過去一些精裝修價格虛高的房源，自然也會降溫。這也有助于促進(jìn)精裝修房價格的穩(wěn)定。”

深圳調(diào)控持續(xù)收緊

早在新房控價之前，今年2月8日，深圳市住房和建設(shè)局已經(jīng)發(fā)布了《關(guān)于建立二手住房成交參考價格發(fā)布機(jī)制的通知》，同時公布了3595個住宅小區(qū)的二手住房成交參考價格表。

在二手房參考價格發(fā)布后，最新數(shù)據(jù)顯示，深圳二手房價格“止?jié)q”。5月17日，國家統(tǒng)計局公布《2021年4月70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況》。在一系列調(diào)控舉措的作用下，深圳二手房房價“止?jié)q”。據(jù)國家統(tǒng)計局統(tǒng)計數(shù)據(jù)，從環(huán)比來看，4月，深圳新建商品住宅銷售價格環(huán)比上漲0.5%，二手住宅銷售價格與上月持平；從同比來看，二者漲幅分別為3.9%和12.9%。

據(jù)深圳中原研究中心發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示，5月16日-5月22日，深圳全市20個熱門片區(qū)二手報價均有所回落。其中，福田中心區(qū)域較為堅挺，報價回落僅1.8%，而業(yè)主報價下調(diào)幅度最高的則是南山科技園北片區(qū)， 高達(dá)11.4%，該片區(qū)已經(jīng)連續(xù)兩周下調(diào)幅度居榜首。

而進(jìn)入5月以來，深圳多方面的調(diào)控“組合拳”力度也逐漸加大。5月25日，深圳發(fā)布《深圳市居住社保積分入戶辦法（征求意見稿）》，收緊了關(guān)于人才落戶的相關(guān)規(guī)定，要求“學(xué)歷更高”“年齡更小”。比如，將原先的“全日制大專以上學(xué)歷”調(diào)整為“全日制本科以上學(xué)歷”；“全日制研究生或碩士學(xué)位”的年齡限制由45周歲，降低至40周歲；“全日制本科學(xué)歷”的年齡限制由45周歲，降低至35周歲。

據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計，今年以來，深圳從購房資格審查、價格管控、禁止代理銷售小產(chǎn)權(quán)房以及落戶升級等方面都出臺了相關(guān)政策，目的是多方入手促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康有序發(fā)展。結(jié)合第七次人口普查數(shù)據(jù)來看，一線城市北上廣深的常住人口與2010年相較分別上漲12%、8%、47%及69%，常住人口的增長產(chǎn)生更多的購房需求。貝殼研究院認(rèn)為，此次規(guī)范商品住房銷售的《通知》，旨在規(guī)范新房定價和審批機(jī)制、促進(jìn)房產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

“深圳此次操作本身是‘穩(wěn)房價’的舉措，更重要的是通過這種形式促進(jìn)市場‘穩(wěn)預(yù)期’。從這兩點看，深圳新房的價格漲幅將得到控制。”貝殼研究院高級分析師潘浩預(yù)測稱。